아파트담보대출 전 가계부로 따질 5가지
얼마 전 이사를 고민하는 지인이 아파트담보대출 예상 한도를 보여줬습니다. 숫자는 꽤 넉넉했는데, 지난 석 달 가계부를 같이 펼쳐 보니 이야기가 달라졌어요. 아이 학원비가 늘어난 달에는 남는 돈이 40만 원도 안 됐거든요. 집을 살 수 있는 금액과 매달 편하게 갚을 수 있는 금액은 서로 다릅니다.
1. 대출 한도보다 매달 남는 돈을 먼저 본다
은행이 알려주는 한도는 대출 심사 기준으로 계산한 금액입니다. 우리 집이 생활비를 쓰고도 무리 없이 갚을 수 있는 금액까지 알려주지는 않아요. 저는 최근 6개월 가계부에서 세후 소득과 실제 지출을 먼저 적습니다. 상여금이나 일시적인 수입은 빼고, 관리비·보험료·교육비처럼 매달 빠져나가는 돈은 빠짐없이 넣어요.
예를 들어 세후 소득이 월 500만 원이고 생활비 260만 원, 기존 대출 상환액 35만 원, 연간 지출을 위해 따로 모으는 돈이 45만 원이라면 남는 돈은 160만 원입니다. 여기서 주택대출 원리금으로 160만 원을 모두 쓰면 자동차 수리비가 나온 달부터 흔들립니다. 비상 지출과 저축을 위해 30만~50만 원을 남긴다면, 이 가계의 월 상환 목표는 110만~130만 원 정도가 더 현실적일 수 있어요. 이 금액은 규칙이 아니라 가계부로 세운 예산입니다.
2. 집값 외에 필요한 현금을 따로 적는다
집값에서 대출금을 뺀 액수만 준비하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 취득세, 등기 관련 비용, 중개보수, 이사비, 간단한 수리비가 뒤따릅니다. 입주 후 관리비도 지금보다 오를 수 있고요. 집값을 계산할 때 이런 돈을 생활비 통장에서 급하게 꺼내 쓰지 않도록 별도 항목으로 적어두는 편이 마음이 놓입니다.
가령 모아둔 현금이 2억 원이라면, 그 돈 전부를 계약금과 잔금에 쓰는 계획부터 세우지 않습니다. 이사와 거래 비용으로 쓸 돈, 최소 몇 달치 생활비를 먼저 떼어놓고 남은 금액을 자기자금으로 잡아요. 필요한 현금이 모자라 신용대출까지 보태야 한다면 주택대출 한도와 매달 상환액도 다시 계산해야 합니다.
3. 금리 1%포인트 차이를 월급날 숫자로 바꾼다
3억 원을 30년 동안 원리금균등 방식으로 갚는다고 가정해볼게요. 연 4%라면 월 상환액은 약 143만 원, 연 5%라면 약 161만 원입니다. 한 달에 약 18만 원 차이예요. 식비를 억지로 줄여 메우기에는 제법 큰돈입니다. 연 6%로 놓으면 약 180만 원까지 올라갑니다. 실제 납입액은 상품 조건과 이자 계산 방식에 따라 달라질 수 있지만, 금리가 오를 때 가계부가 얼마나 버틸지 가늠하기에는 좋은 비교입니다.
고정금리와 변동금리를 볼 때도 처음 제시된 금리만 비교하지 않습니다. 고정되는 기간이 언제까지인지, 이후 금리가 어떻게 바뀌는지, 우대금리를 받으려면 어떤 조건을 계속 지켜야 하는지 확인합니다. 급여 이체나 카드 사용액 조건을 맞추느라 오히려 지출이 늘어난다면 우대금리의 이득이 작아질 수 있어요.
4. 상환기간이 길어질 때 늘어나는 이자를 본다
같은 3억 원을 연 4% 원리금균등으로 갚을 때 20년 만기라면 월 약 182만 원, 30년 만기라면 월 약 143만 원입니다. 30년을 선택하면 매달 약 39만 원의 여유가 생기지만, 만기까지 낸다고 가정한 총이자는 약 1억 3,631만 원에서 약 2억 1,561만 원으로 늘어납니다. 월 부담을 낮추는 선택에도 비용이 있는 셈입니다.
원금균등 방식은 매달 같은 원금을 갚아 초반 납입액이 더 크고, 원금이 줄면서 이자 부담도 내려갑니다. 원리금균등 방식은 매달 낼 금액을 예상하기 쉬워 예산을 짜기 편하고요. 한국주택금융공사의 상환액 안내에서도 두 방식의 월별 흐름을 구분해 보여줍니다. 어느 쪽이 우리 집에 맞는지는 총이자뿐 아니라 대출 직후 몇 년간의 현금 사정을 함께 봐야 합니다.
5. 계약 전에는 실제 승인액과 추가 비용을 확인한다
아파트담보대출은 집값만으로 한도가 정해지지 않습니다. 담보인정비율인 LTV, 소득에 견준 전체 대출 상환 부담을 보는 DSR, 주택 위치와 보유 주택 수 등이 함께 작용합니다. 금융위원회가 안내하는 규제도 지역과 대출 목적에 따라 달라집니다. 특히 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 반영해 대출 한도를 계산하는 장치이지, 그 가산금리가 그대로 매달 청구되는 이자는 아닙니다. 인터넷 계산기의 예상 한도보다 금융기관의 실제 심사 결과를 기준으로 자금 계획을 잡아야 해요.
중도상환수수료와 대출 실행 시 드는 비용도 상품 설명서에서 확인합니다. 몇 년 안에 이사하거나 목돈으로 원금을 갚을 생각이라면 수수료 조건이 선택에 영향을 줄 수 있습니다. 계약금을 보내기 전에는 대출 가능 금액과 실행 시점, 부족한 현금을 어떻게 채울지까지 숫자로 적어두는 게 안전합니다.
집을 고를 때는 마음이 먼저 움직입니다. 그래도 가계부에는 입주한 다음 달부터 매번 빠져나갈 돈이 남아요. 마음에 드는 집을 오래 편하게 지키려면, 대출 한도보다 평범한 달의 잔고를 믿는 편이 낫다고 생각합니다.
