아파트담보대출 전에 가계부로 확인할 5가지
가계부를 오래 쓰다 보니 집을 살 때 가장 먼저 볼 숫자가 달라졌다. 대출을 얼마나 받을 수 있는지보다, 대출금을 갚고도 평소 생활을 이어갈 수 있는지가 먼저였다. 아파트담보대출은 한 번의 큰 지출처럼 보이지만, 가계부에는 매달 반복되는 지출로 남는다.
1. 월 상환액을 생활비 옆에 적기
예를 들어 3억 원을 연 4% 금리로 30년간 원리금균등상환하면 매달 약 143만 원을 낸다. 같은 조건에서 금리가 연 5%라면 약 161만 원이다. 1%포인트 차이가 한 달에 약 18만 원, 1년이면 약 216만 원이 된다. 실제 금리와 상환액은 상품 조건에 따라 달라지니 이 숫자는 가계부에 대입해 보는 예시로만 쓰면 된다.
월급에서 대출금만 빼면 여유가 꽤 남는 것처럼 보일 때가 있다. 그런데 집을 소유하면 관리비와 수선비도 함께 들어간다. 지금 내는 월세나 전세대출 이자가 사라진다면 그 금액은 빼고, 새로 생길 비용은 더해서 비교해야 한다. 그래야 이사 전후의 생활비 차이가 보인다.
2. 대출 가능액과 우리 집의 적정액 구분하기
은행에서 안내하는 한도는 집값과 담보 인정 범위, 소득, 기존 대출 등을 따져 나온다. 흔히 말하는 LTV는 집값 대비 대출 비율, DSR은 소득 대비 전체 대출의 연간 원리금 상환 부담을 보는 기준이다. 금융위원회가 안내하는 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 한도 계산에 반영한다. 이때 더해지는 금리는 실제로 내는 대출금리에 그대로 붙는 금리가 아니다.
하지만 한도가 나온다고 그만큼 빌려야 하는 건 아니다. 세후 월수입이 500만 원인 집을 생각해 보자. 새집 기준 생활비 250만 원, 대출 상환액 143만 원, 관리비 25만 원, 비상자금 적립 30만 원을 적으면 남는 돈은 52만 원이다. 금리 부담이 커져 상환액이 180만 원쯤 되면 남는 돈은 15만 원으로 줄어든다. 병원비나 가족 행사 한 번에도 흔들릴 수 있는 폭이다. 한도 조회 결과 옆에 우리 집이 편하게 낼 수 있는 월 상환액도 따로 적어둘 만하다.
3. 금리 숫자보다 적용 조건 읽기
금리를 비교할 때는 광고에 보이는 최저 금리만 보면 헷갈린다. 급여 이체나 카드 사용 같은 우대 조건을 실제로 지킬 수 있는지, 그 조건이 언제까지 적용되는지 확인해야 한다. 매달 카드 실적을 채우려고 필요 없는 소비를 늘린다면 금리 혜택을 받아도 가계부에는 손해가 남을 수 있다.
고정금리인지 변동금리인지도 생활비와 연결해서 봐야 한다. 변동금리는 금리 변화에 따라 상환 부담이 달라질 수 있고, 고정금리도 상품에 따라 금리가 유지되는 기간이 다르다. 제안받은 조건을 비교할 때는 금리 유형, 금리 변경 시점, 월 상환액을 같은 종이에 적는 편이 낫다. 특히 월말 잔액이 빠듯한 집이라면 금리가 올라갔을 때의 상환액까지 계산해 봐야 마음이 놓인다.
4. 집값 밖에서 나갈 현금 남겨두기
매매가 5억 원에 현금 2억 원, 대출 3억 원을 맞추면 계산이 끝난 듯하다. 실제 계약 과정에는 취득세와 등기 관련 비용, 중개보수, 이사비가 따로 붙는다. 입주 뒤 수리나 가전 교체가 필요할 수도 있다. 이 돈을 모두 잔금에 써버리면 첫 달부터 카드값에 기대게 된다.
그래서 저는 집값에 넣을 돈과 입주에 쓸 돈, 비상자금을 가계부에서 세 칸으로 나눠 본다. 예상 비용은 지역과 거래 조건에 따라 달라지므로 계약 전에 각각 견적을 받아야 한다. 대출을 빨리 갚을 계획이라면 중도상환수수료 조건도 같이 확인한다. 금융위원회 안내에 따르면 수수료는 대출 관련 실비용을 바탕으로 산정되지만, 실제 적용 여부와 금액은 계약 내용에 따라 확인해야 한다.
5. 계약 전 3개월치 가계부로 시험하기
상환액이 감당 가능한지 감으로 판단하기 어렵다면, 최근 3개월 가계부에 예상 대출금과 새집 비용을 넣어 보면 된다. 현재 주거비는 빼고, 앞으로 낼 관리비와 비상자금 적립액을 더한다. 남은 돈이 매달 비슷한지, 어느 달에 적자로 바뀌는지도 보인다. 명절이나 차량 정비처럼 가끔 오는 지출은 월평균으로 나눠 넣어야 평범한 달만 보고 판단하는 일을 줄일 수 있다.
이 계산에서 여유가 작게 나온다고 생활을 무조건 줄일 필요는 없다. 매수 시기를 늦추거나 대출액을 낮추는 선택도 있다. 집은 오래 머물 공간이니, 대출금을 내는 동안에도 외식 한 번과 예상 밖의 지출을 감당할 여지가 있었으면 한다. 제 가계부에서는 그 여지가 집값만큼 중요한 숫자다.
