주택담보대출비교할 때 놓치기 쉬운 5가지 숫자
얼마 전 가계부를 보다가 예전에 받았던 주택담보대출 이자 내역을 다시 펼쳐봤습니다. 그때는 금리 0.2% 차이가 별일 아닌 줄 알았는데, 잔액 3억 원 기준으로 계산하니 1년에 꽤 큰 돈이더군요. 한 달로 나누면 외식 몇 번, 아이 학원비 일부, 관리비 한 번 정도가 왔다 갔다 합니다. 주택담보대출비교는 은행 이름만 보는 일이 아니라 앞으로 몇 년 동안 우리 집 현금흐름을 정하는 일에 가깝습니다.
1. 금리 0.1%보다 월 상환액을 먼저 봅니다
대출 상담을 받으면 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 금리입니다. 3.8%, 4.1%, 4.3%처럼요. 그런데 가계부 입장에서는 금리보다 월 상환액이 더 직접적입니다. 예를 들어 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌렸다고 치면 금리 4.0%와 4.3%의 차이는 매달 몇만 원 단위로 벌어질 수 있습니다. 처음엔 작아 보여도 1년이면 수십만 원, 5년이면 가전 하나 값이 됩니다.
저는 대출을 비교할 때 금리표 옆에 꼭 월 상환액을 적습니다. 그리고 현재 고정지출표에 그대로 넣어봅니다. 관리비, 보험료, 통신비, 교육비, 자동차 유지비까지 더한 뒤에도 생활비가 버틸 수 있는지 보는 겁니다. 금리가 낮아도 월 상환액이 숨 막히면 좋은 대출이라고 말하기 어렵습니다.
2. 고정금리와 변동금리는 성격이 다릅니다
고정금리는 마음이 편한 대신 처음 금리가 상대적으로 높을 수 있습니다. 변동금리는 시작 금리가 낮아 보일 수 있지만 시장 상황에 따라 이자 부담이 달라집니다. 둘 중 뭐가 무조건 낫다고 말하긴 어렵습니다. 다만 내 가계가 금리 변동을 얼마나 견딜 수 있는지는 꽤 현실적인 기준입니다.
예를 들어 매달 여유자금이 80만 원 있는 집과 20만 원 있는 집은 같은 변동금리 대출을 받아도 체감 위험이 다릅니다. 여유자금이 적은 집은 금리가 오를 때 바로 생활비를 줄여야 할 수 있습니다. 반대로 소득이 안정적이고 비상금이 충분하다면 일부 변동금리를 감당할 여지가 생깁니다. 금융감독원이나 은행연합회에서 확인되는 금리 범위는 참고하되, 최종 판단은 우리 집 월별 잔액 흐름에 맞춰야 합니다.
3. 중도상환수수료는 생각보다 자주 등장합니다
처음 대출받을 때는 오래 가져갈 것 같지만, 실제 생활은 자주 바뀝니다. 이사할 수도 있고, 보너스로 일부 갚을 수도 있고, 더 낮은 금리로 갈아타고 싶어질 수도 있습니다. 이때 중도상환수수료가 있으면 계획이 달라집니다. 수수료율이 1% 안팎이라고 해도 상환액이 크면 부담이 됩니다.
- 3년 안에 이사 가능성이 있는지
- 상여금이나 퇴직금으로 일부 상환할 계획이 있는지
- 금리 인하 시 대환대출을 고려할 수 있는지
- 수수료 면제 비율이나 기간이 있는지
저는 이 항목을 대출 비교표에 따로 적습니다. 금리만 낮은 상품보다 수수료 조건이 유연한 상품이 실제로는 더 편할 때가 있었습니다. 특히 가계부를 꾸준히 쓰는 사람이라면 예상보다 빨리 원금을 줄일 수 있는 달이 생깁니다. 그때 수수료가 발목을 잡지 않는지도 봐야 합니다.
4. 대출 기간은 길수록 편하지만 총이자는 커집니다
30년, 40년처럼 기간을 길게 잡으면 월 상환액은 내려갑니다. 당장 생활비가 편해지는 장점이 있습니다. 그런데 전체 이자는 커집니다. 같은 금리라도 20년과 40년은 총 부담이 크게 다릅니다. 그래서 기간은 단순히 길게 잡는 문제가 아니라 현금흐름과 총비용 사이의 선택입니다.
예를 들어 신혼 초반이나 자녀가 어린 시기에는 지출이 몰립니다. 이때는 월 상환액을 낮춰 숨통을 확보하는 게 더 현실적일 수 있습니다. 대신 소득이 오르거나 큰 지출이 지나간 뒤에는 일부 상환을 계획하는 식으로 균형을 잡을 수 있습니다. 가계부에는 매달 대출 상환액만 적지 말고, 1년에 한 번은 남은 원금과 예상 이자를 같이 적어두는 편이 좋습니다.
5. 우대금리는 받을 수 있는 것만 계산합니다
은행 상담에서 제시되는 최저금리는 여러 조건을 모두 채웠을 때의 숫자인 경우가 많습니다. 급여이체, 카드 사용액, 자동이체, 청약, 앱 가입 같은 조건이 붙습니다. 문제는 이 조건을 맞추려고 필요 없는 소비를 늘리면 금리 혜택이 희미해진다는 점입니다.
예를 들어 카드 실적 70만 원을 채우면 금리 0.2%를 낮춰준다고 해도, 원래 카드 사용액이 40만 원인 집이라면 추가 30만 원 소비가 생길 수 있습니다. 물론 생활비 결제를 옮기는 정도라면 괜찮습니다. 하지만 실적을 맞추려고 지출이 늘어난다면 가계부상으로는 손해일 수 있습니다. 주택담보대출비교를 할 때는 광고된 최저금리보다 내가 실제로 받을 수 있는 적용금리를 따로 물어봐야 합니다.
제가 쓰는 간단한 비교 방식
복잡한 엑셀을 만들지 않아도 됩니다. 은행별로 네 줄만 적어도 판단이 훨씬 쉬워집니다. 적용금리, 월 상환액, 중도상환수수료, 우대조건입니다. 여기에 우리 집 월평균 저축액을 옆에 적으면 더 선명해집니다. 대출 후에도 저축이 0원이 되는 구조라면 작은 변수에도 흔들릴 수 있습니다.
집을 사는 일은 설레지만, 대출은 꽤 오래 따라오는 고정지출입니다. 그래서 저는 가장 낮은 금리 하나만 고르는 방식보다 우리 집이 오래 버틸 수 있는 조건을 고르는 쪽을 더 믿습니다. 몇만 원 차이를 우습게 보지 않는 태도가 10년 뒤 잔고를 다르게 만들었습니다.
