전월세대출 받기 전 가계부에서 먼저 확인할 5가지 숫자
얼마 전 가계부 모임에서 전월세대출 이야기가 나왔는데, 다들 금리보다 먼저 묻는 게 있었습니다. “그래서 매달 얼마까지 버틸 수 있느냐”였어요. 사실 대출 상품 이름은 복잡해도, 내 통장에서 빠져나가는 돈은 아주 단순합니다. 보증금, 월 이자, 관리비, 이사비, 생활비. 이 다섯 가지가 한 달 예산 안에서 같이 움직일 수 있어야 마음이 덜 흔들립니다.
저도 예전에 전세 보증금을 올려 이사하면서 대출을 8천만 원 늘린 적이 있습니다. 금리가 1%포인트만 달라져도 1년에 80만 원, 한 달로 나누면 약 6만 6천 원이었어요. 커피 몇 잔 문제가 아니라 통신비 하나가 새로 생기는 느낌이었습니다. 그래서 전월세대출은 “얼마까지 빌릴 수 있나”보다 “빌린 뒤에도 내 생활이 유지되나”를 먼저 봐야 합니다.
1. 보증금보다 월 부담액을 먼저 적기
전월세대출을 볼 때 가장 먼저 눈에 들어오는 건 한도입니다. 1억, 2억, 보증금의 80% 같은 숫자가 크게 보이죠. 그런데 가계부 입장에서는 한도보다 월 부담액이 훨씬 중요합니다.
예를 들어 1억 원을 연 4% 금리로 빌리면 단순 계산으로 1년 이자는 400만 원, 한 달은 약 33만 3천 원입니다. 여기에 보증료, 인지세, 중도상환수수료 가능성까지 더하면 첫해 체감 비용은 조금 더 커집니다. 반대로 7천만 원을 연 3.5%로 빌리면 월 이자는 약 20만 4천 원입니다. 두 경우의 차이는 한 달 13만 원 정도인데, 이 돈이면 식비 예산을 꽤 흔들 수 있습니다.
- 대출금 5천만 원, 연 4%: 월 이자 약 16만 7천 원
- 대출금 1억 원, 연 4%: 월 이자 약 33만 3천 원
- 대출금 1억 5천만 원, 연 4%: 월 이자 약 50만 원
저는 집을 볼 때 마음에 드는 집 주소 옆에 예상 월 이자를 같이 적습니다. “이 집은 예쁘다”와 “이 집은 매달 46만 원이 나간다”는 완전히 다른 문장입니다.
2. 전세와 월세는 총비용으로 비교하기
전세가 무조건 낫고 월세가 무조건 손해라는 식으로 보면 계산이 꼬입니다. 요즘은 보증금, 대출금리, 월세, 관리비 조합에 따라 결과가 달라집니다. 그래서 저는 2년 기준 총비용으로 비교합니다.
예를 들어 A집은 보증금 2억 원 전세이고 대출 1억 원이 필요하다고 해볼게요. 금리 4%라면 2년 이자는 약 800만 원입니다. B집은 보증금 5천만 원에 월세 60만 원입니다. 2년 월세는 1,440만 원이죠. 숫자만 보면 A집이 나아 보입니다.
그런데 A집에 관리비가 20만 원이고 B집 관리비가 8만 원이라면 2년 관리비 차이가 288만 원 납니다. 여기에 전세보증보험료, 대출 관련 비용, 이사비 차이까지 넣으면 격차가 줄어듭니다. 결국 전월세대출 판단은 보증금 하나로 끝나지 않습니다.
제가 쓰는 2년 비교식
- 전세: 2년 이자 + 보증보험료 + 관리비 24개월 + 이사 관련 비용
- 월세: 월세 24개월 + 관리비 24개월 + 보증금에 묶이는 기회비용
- 반전세: 대출 이자 24개월 + 월세 24개월 + 관리비 24개월
이렇게 적어보면 감정이 조금 가라앉습니다. 집은 마음으로 고르지만, 버티는 건 통장이라서요.
3. 대출 가능액이 아니라 안전한 상한선을 정하기
은행에서 가능하다고 말하는 금액과 우리 집 가계부가 감당하는 금액은 다릅니다. 저는 주거비 상한선을 월 실수령액의 25~30% 안쪽으로 잡는 편입니다. 여기서 주거비는 대출 이자만이 아니라 월세, 관리비, 주차비, 난방비까지 포함합니다.
맞벌이 실수령이 월 500만 원인 집이라면 주거비 30%는 150만 원입니다. 겉으로는 넉넉해 보이지만 아이 교육비 60만 원, 차량 유지비 50만 원, 부모님 용돈 30만 원, 보험료 40만 원이 이미 있다면 이야기가 달라집니다. 이런 집은 주거비를 120만 원 아래로 잡아야 숨이 트입니다.
혼자 사는 경우도 마찬가지입니다. 실수령 280만 원에 월 이자와 관리비가 75만 원이면 비율로는 약 27%입니다. 숫자만 보면 괜찮아 보여도, 식비와 교통비가 높은 생활 패턴이라면 저축이 거의 안 남을 수 있습니다.
- 안정형: 주거비가 실수령의 20~25%
- 주의형: 주거비가 실수령의 30% 안팎
- 압박형: 주거비가 실수령의 35% 이상
특히 변동금리라면 1%포인트 오른 상황을 꼭 넣어봅니다. 지금 월 이자가 35만 원이라도 금리 상승 후 45만 원이 될 수 있다면, 그 10만 원을 어디서 줄일지 미리 보여야 합니다.
4. 계약 전에는 대출 승인 순서를 체크하기
전월세대출에서 무서운 건 “대출이 안 나왔는데 계약금은 이미 넣은 상태”입니다. 마음에 드는 집을 발견하면 속도가 빨라지는데, 이때 가계부보다 계약서가 먼저 움직이면 위험합니다.
계약 전에는 최소한 세 가지를 확인합니다. 내 소득과 부채로 가능한 대출 규모, 집의 권리관계, 보증보험 가입 가능성입니다. 특히 전세는 집주인의 기존 대출, 선순위 보증금, 건물 시세에 따라 보증금 회수 위험이 달라집니다. 싸고 넓은 집이라도 보증보험이 어렵다면 저는 한 번 더 멈춥니다.
정책성 전월세대출은 소득, 자산, 세대주 여부, 무주택 요건, 임차보증금 한도 같은 조건이 붙습니다. 시중은행 상품은 조건이 다르지만 금리와 보증기관 기준을 따집니다. 기준은 해마다 바뀔 수 있으니 계약 직전에는 은행이나 주택도시기금, 보증기관의 최신 안내를 직접 확인하는 게 안전합니다.
5. 이사 첫 달 예산을 따로 빼두기
대출 실행일만 넘기면 끝날 것 같지만, 가계부는 이사한 첫 달에 가장 많이 흔들립니다. 중개보수, 이사비, 입주청소, 커튼, 조명, 도어락, 인터넷 설치비가 한꺼번에 나옵니다. 작은 돈처럼 보여도 합치면 150만~300만 원은 금방입니다.
제가 권하는 방식은 전월세대출 계산표 옆에 “입주 첫 달 현금” 칸을 만드는 겁니다. 예를 들어 중개보수 80만 원, 이사비 70만 원, 청소 25만 원, 생활용품 40만 원, 예비비 50만 원이면 이미 265만 원입니다. 이 돈을 신용카드 할부로 넘기면 새집에서 시작하자마자 다음 달 카드값이 무거워집니다.
- 계약금과 잔금 날짜별 현금 흐름
- 대출 실행일과 이자 첫 납입일
- 중개보수, 이사비, 청소비, 설치비
- 기존 집 보증금 반환 예정일
- 최소 1개월 생활비 예비금
전월세대출은 나쁜 빚도 아니고, 무조건 피해야 할 돈도 아닙니다. 다만 매달 빠져나가는 비용을 흐릿하게 두면 좋은 집도 부담스러운 집이 됩니다. 저는 집을 고를 때마다 “이 집에 살면서도 적금이 유지되는가”를 마지막 기준으로 둡니다. 조금 덜 넓어도 밤에 통장 걱정이 덜한 집이 오래 살기에는 편했습니다.
