전세대출 받기 전 꼭 계산할 5가지 숫자

전세대출은 ‘가능한 금액’보다 ‘버틸 수 있는 금액’이 먼저입니다

얼마 전 지인이 전세 집을 알아보면서 은행 앱에서 한도 조회를 했는데, 생각보다 큰 금액이 떠서 오히려 마음이 복잡해졌다고 하더라고요. 저도 예전에 비슷했습니다. 한도가 2억 원이라고 나오면 괜히 2억 원짜리 선택지가 현실처럼 느껴집니다. 그런데 가계부를 오래 쓰다 보니 알게 된 건, 대출 한도는 은행이 보는 숫자이고 생활 가능 금액은 우리 집 가계부가 말해준다는 점입니다.

전세대출은 월세보다 심리적으로 덜 부담스럽게 느껴질 때가 많습니다. 매달 집주인에게 나가는 월세가 없으니까요. 하지만 이자는 매달 빠져나가고, 보증료나 이사비, 중개수수료, 가전 교체비 같은 돈도 같이 움직입니다. 그래서 전세대출을 볼 때는 “얼마까지 나오나요?”보다 “매달 얼마까지 흔들리지 않을 수 있나?”를 먼저 잡는 게 좋습니다.

1. 월 이자는 세후 소득의 15% 안쪽으로 잡기

가계부 기준으로 가장 먼저 볼 숫자는 월 이자입니다. 예를 들어 세후 월소득이 350만 원인 가구라면 전세대출 이자가 월 35만 원일 때와 60만 원일 때 생활감이 꽤 다릅니다. 35만 원은 조정 가능한 소비 몇 개로 흡수될 수 있지만, 60만 원은 식비와 저축, 경조사비까지 건드립니다.

저는 전세대출 이자를 세후 소득의 10~15% 안쪽에서 먼저 계산해 봅니다. 맞벌이 550만 원 가구라면 월 55만~82만 원 정도가 상단입니다. 물론 아이가 없고 차량도 없으면 조금 더 버틸 수 있습니다. 반대로 육아비, 병원비, 부모님 용돈, 자동차 할부가 있다면 10%에 가깝게 잡는 게 마음이 편합니다.

• 세후 월소득 300만 원: 월 이자 30만~45만 원 선
• 세후 월소득 450만 원: 월 이자 45만~67만 원 선
• 세후 월소득 600만 원: 월 이자 60만~90만 원 선

여기서 중요한 건 금리가 조금만 올라가도 월 이자가 달라진다는 점입니다. 2억 원을 빌렸을 때 금리 3%면 연 600만 원, 월 50만 원입니다. 금리 4%면 연 800만 원, 월 약 67만 원입니다. 같은 집인데 매달 17만 원 차이가 납니다. 이 17만 원은 통신비 한 집, 장보기 한두 번, 아이 학원비 일부가 될 수 있는 돈입니다.

2. 보증금만 보지 말고 초기비용 4가지를 따로 적기

전세를 구할 때 보증금 숫자만 크게 보입니다. 그런데 실제 통장에서 빠지는 돈은 보증금만이 아닙니다. 이사 한 번 하면 생각보다 자잘한 지출이 따라옵니다. 제가 가계부에서 따로 분리해 보는 항목은 중개수수료, 이사비, 보증료, 입주 정비비입니다.

예를 들어 전세보증금 3억 원 집으로 이사한다고 가정해 보겠습니다. 중개수수료가 수십만 원에서 백만 원대로 나올 수 있고, 포장이사비도 계절과 거리, 짐 양에 따라 100만 원을 훌쩍 넘을 때가 있습니다. 여기에 전세대출 보증료, 도어락 교체, 커튼, 청소, 낡은 가전 교체까지 붙으면 300만~700만 원은 금방입니다.

• 중개수수료: 계약 전 상한과 실제 협의 금액 확인
• 이사비: 최소 2곳 이상 견적 비교
• 보증료 및 인지세: 대출 실행 전 은행에 총액 확인
• 입주 정비비: 청소, 수리, 커튼, 조명, 생활가전 예산 분리

솔직히 이 돈을 “어차피 한 번 쓰는 돈”으로 넘기면 이사 다음 달 카드값이 크게 흔들립니다. 저는 전세대출 계산표에 초기비용 칸을 따로 둡니다. 보증금 3억, 대출 2억 같은 큰 숫자 옆에 초기비용 500만 원을 적어두면 선택이 조금 더 현실적으로 보입니다.

3. 대출 만기보다 계약 종료 시나리오를 먼저 보기

전세대출은 보통 계약 기간과 함께 움직입니다. 문제는 2년 뒤 상황이 지금과 같지 않을 수 있다는 겁니다. 집값, 전세가, 금리, 내 소득, 가족 구성까지 바뀔 수 있습니다. 그래서 저는 집을 고를 때 “들어갈 수 있나”보다 “나올 때 막히지 않나”를 더 봅니다.

예를 들어 전세보증금이 주변 시세보다 유난히 높은 집은 처음엔 깔끔하고 좋아 보여도, 다음 세입자를 구할 때 시간이 걸릴 수 있습니다. 보증금을 제때 돌려받아야 다음 집 잔금을 치르는데, 이 부분이 꼬이면 대출 연장이나 단기 자금 압박이 생깁니다. 전세대출은 내 신용만의 문제가 아니라 보증금 반환 흐름까지 연결됩니다.

그래서 계약 전에는 주변 단지의 최근 전세 거래 가격을 같이 봅니다. 같은 평형이 2억 8천만 원인데 내가 3억 2천만 원에 들어간다면, 그 차이를 감당할 이유가 있는지 따져봐야 합니다. 신축, 역세권, 학군처럼 설명 가능한 이유가 있으면 괜찮지만, 그냥 매물이 없어서 급하게 잡는 계약은 나중에 부담이 됩니다.

4. 저축을 0원으로 만드는 전세대출은 위험합니다

전세대출을 늘리면 더 좋은 집에 갈 수 있습니다. 방 하나가 더 생기고, 역에서 가까워지고, 곰팡이 걱정이 줄 수도 있습니다. 그런 개선은 분명 생활의 질을 올립니다. 다만 그 대가로 매달 저축이 0원이 된다면 저는 한 번 멈춰서 다시 계산합니다.

가계부를 오래 보면 비상금 없는 달이 제일 비쌉니다. 갑자기 병원비 30만 원, 자동차 보험료 90만 원, 명절비 50만 원이 나오면 카드 할부로 밀리기 쉽습니다. 할부가 쌓이면 다음 달 생활비가 줄고, 줄어든 생활비 때문에 또 할부를 씁니다. 전세대출 이자 자체보다 이 흐름이 더 무섭습니다.

최소한 월소득의 5~10%는 자동저축으로 남겨두는 구조가 좋습니다. 세후 400만 원이면 20만~40만 원 정도입니다. 큰돈처럼 보이지 않아도 1년이면 240만~480만 원입니다. 이 돈이 있어야 대출 이자와 생활비 사이에서 숨 쉴 공간이 생깁니다.

5. 우리 집 전세대출 적정선은 가계부 3개월로 계산됩니다

은행 앱 한도 조회보다 정확한 자료가 있습니다. 바로 최근 3개월 가계부입니다. 고정비, 식비, 교통비, 보험료, 교육비, 부모님 지원, 병원비, 구독료를 있는 그대로 더합니다. 여기서 평균 생활비를 뺀 뒤 남는 돈을 봐야 합니다.

예를 들어 세후 소득이 420만 원이고 최근 3개월 평균 지출이 310만 원이라면 남는 돈은 110만 원입니다. 여기서 비상저축 30만 원을 먼저 빼면 대출 이자로 쓸 수 있는 돈은 80만 원 정도입니다. 그런데 이 80만 원을 꽉 채우면 휴가, 경조사, 명절, 가전 고장 같은 비정기 지출이 들어올 때 바로 흔들립니다. 그래서 저는 이 금액의 70~80%만 실제 이자 한도로 봅니다. 이 사례라면 월 56만~64만 원 정도가 현실적인 상단입니다.

• 최근 3개월 평균 세후 소득 확인
• 최근 3개월 평균 지출 확인
• 월 비상저축을 먼저 차감
• 남은 금액의 70~80%만 대출 이자 한도로 설정

이 방식은 조금 보수적입니다. 근데 실제 생활은 보수적으로 잡아야 덜 힘듭니다. 좋은 집에 사는 것도 중요하지만, 그 집에서 매달 카드값 때문에 예민해진다면 만족감이 오래가지 않습니다.

전세대출을 결정하기 전 적어볼 문장

저는 큰 계약을 앞두면 숫자 옆에 문장도 하나 적습니다. “이 집에 살면서도 매달 저축을 유지할 수 있는가.” 이 문장이 꽤 많은 선택을 걸러줍니다. 전세대출은 잘 쓰면 주거 안정을 도와주는 도구지만, 한도를 꽉 채우는 순간 생활비 전체를 압박하는 고정비가 됩니다.

조금 덜 넓고, 조금 덜 가까워도 매달 20만~30만 원이 남는 집이 있습니다. 반대로 사진은 예쁜데 들어가자마자 숨이 막히는 집도 있습니다. 저는 10년 넘게 가계부를 쓰면서 후자가 생각보다 오래 피곤하다는 걸 배웠습니다. 전세대출은 집을 고르는 문제이면서 동시에 앞으로 2년의 생활 리듬을 고르는 일에 가깝습니다. 그래서 숫자를 차분히 적어보고, 내 통장이 버틸 수 있는 집을 고르는 쪽이 결국 마음이 덜 닳습니다.