전세보증금반환보증보험 가입 전 볼 4가지 숫자
가계부를 오래 쓰다 보니 큰돈일수록 월 지출표에서 빠지기 쉽다는 걸 느낍니다. 전세보증금은 매달 나가는 돈이 아니어서 더 그렇습니다. 계약할 때는 이사비와 중개보수에 눈이 가지만, 보증금을 돌려받지 못하면 다음 집 잔금까지 막힐 수 있지요. 전세보증금반환보증보험을 알아볼 때 저는 보증료부터 계산하지 않습니다. 가입이 가능한 집인지, 언제까지 신청해야 하는지 먼저 봅니다.
1. 보증금이 7억 원 또는 5억 원 이내인지
주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 계약이 끝난 뒤 집주인이 돌려줘야 할 보증금의 반환을 책임지는 상품입니다. 대상 보증금은 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하입니다. 이 숫자 안에 든다고 곧바로 가입되는 건 아닙니다. 주택 종류와 계약 내용, 집에 설정된 권리도 심사합니다.
특히 전세대출 보증과 보증금 반환보증은 이름이 비슷해 헷갈리기 쉽습니다. 전세대출 보증은 대출과 관련된 보증이고, 여기서 말하는 반환보증은 계약 종료 후 보증금을 돌려받는 문제와 관련됩니다. 은행에서 전세대출을 받았다는 사실만으로 반환보증 가입까지 끝났다고 생각하면 곤란합니다. 보증서에 적힌 상품명과 보증금액을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
2. 집값의 90%에서 먼저 갚을 돈을 빼면 얼마인지
보증금 한도보다 더 자주 걸리는 숫자가 있습니다. 주택도시보증공사는 보증한도를 계산할 때 공사가 인정하는 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺍니다. 예를 들어 인정 주택가격이 3억 원이고 먼저 갚아야 할 근저당권 채권액이 5천만 원이라면, 단순 계산한 한도는 2억 2천만 원입니다. 전세보증금이 2억 3천만 원이면 보증금이 지역별 상한 아래여도 전액 가입이 어려울 수 있습니다.
여기서 말하는 집값은 부동산 광고에 적힌 희망 매매가와 다를 수 있습니다. 또 다가구주택은 같은 건물의 다른 세입자 보증금 중 내 보증금보다 앞서는 금액도 살펴야 합니다. 계약금 보내기 전 등기부등본의 소유자와 근저당권을 확인하고, 다가구라면 선순위 임차보증금 자료까지 요청하는 이유입니다. 숫자가 빠진 채로 ‘이 집은 보증보험 됩니다’라는 말만 듣고 계약하기에는 보증금이 너무 큽니다.
3. 신청 기한은 계약기간의 절반이 지나기 전인지
주택도시보증공사 안내에 따르면 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신 계약도 갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전이 기준입니다. 2년 계약이라면 대략 1년이 남았을 때까지라고 생각하기 쉽지만, 마지막 날에 서류를 모으기 시작하면 마음이 급해집니다.
신청할 때는 확정일자가 있는 계약서, 보증금 지급 증빙, 주민등록 관련 서류 등이 필요하고 집의 형태나 대출 상황에 따라 추가 서류를 요구할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자도 미뤄두지 않는 게 좋습니다. 저는 이사 일정표에 잔금일과 전입신고일 옆으로 ‘반환보증 신청’ 칸을 하나 더 적어두는 방식이 현실적이라고 봅니다. 날짜 한 칸을 챙기는 일이 나중의 복잡한 일을 줄여줍니다.
4. 보증료를 계약기간 전체 비용으로 계산했는지
보증료는 매달 내는 고정비처럼 보이지 않아 부담을 가늠하기 어렵습니다. 주택도시보증공사는 보증금액에 보증료율과 계약기간을 곱해 보증료를 계산합니다. 요율은 보증금액, 주택 종류, 부채비율에 따라 달라집니다. 가령 보증금 2억 5천만 원인 아파트에 연 0.107% 요율이 적용되고 계약기간을 2년으로 가정하면 보증료는 약 53만 5천 원입니다. 월로 나누면 약 2만 2천 원이지만, 실제 납부액은 심사 결과와 정확한 계약일수, 할인 여부에 따라 달라집니다.
가입 전에는 주택도시보증공사나 취급 창구에서 내 조건으로 계산한 금액을 확인하는 게 정확합니다. 보증료 지원 대상인지도 함께 확인할 만합니다. 지원은 소득과 주택 조건 등에 따라 달라지므로, 받을 돈으로 미리 가계부를 맞춰두지는 않는 편이 편안합니다.
반환보증에 가입해도 계약 만료일에 보증금이 자동으로 입금되는 것은 아닙니다. 주택도시보증공사 기준으로 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우에는 정해진 절차에 따라 이행을 청구해야 합니다. 이사 계획이 있다면 계약 종료 의사를 제때 전달한 기록을 남기고, 보증금을 받거나 임차권등기를 마치기 전에 전출할 일이 생기지 않도록 절차를 확인해야 합니다. 제 가계부에는 보증료가 아까운 지출로만 남지 않습니다. 다음 집으로 옮겨갈 돈의 흐름을 지키기 위해 확인한 비용으로 남습니다.
