전세대출 받기 전 가계부로 확인할 4가지
친구가 전셋집을 보러 다니다가 보증금 2억 원짜리 집과 2억 4천만 원짜리 집 사이에서 고민한 적이 있다. 둘 다 대출이 가능하다는 말을 들었지만, 가계부에 적어 보니 마음에 드는 집과 매달 감당할 수 있는 집은 조금 달랐다. 전세대출은 한 번에 큰돈을 빌리지만, 부담은 매달 생활비에서 빠져나간다.
1. 대출 가능액보다 월 이자를 먼저 적는다
예를 들어 보증금 2억 원에 내 돈 8천만 원, 전세대출 1억 2천만 원을 쓴다고 해보자. 금리가 연 4%이고 매달 이자만 내는 방식이라면 월 이자는 약 40만 원이다. 관리비 18만 원, 주차비 7만 원까지 더하면 집 때문에 매달 나가는 돈은 65만 원이다. 보증금이 있는 집이라도 가계부에서는 고정 지출이 꽤 크다.
제가 먼저 보는 숫자는 이 65만 원을 뺀 뒤의 잔액이다. 월 실수령액이 300만 원이고 식비·교통비·보험료 등 기존 지출이 190만 원이라면 남는 돈은 45만 원이다. 여기서 병원비나 경조사가 생기면 저축을 쉬어야 할 수도 있다. 한 달치 숫자만 괜찮아 보여도 지난 6개월 가계부에서 지출이 가장 컸던 달에 대입해 보면 느낌이 달라진다.
대출을 늘려 보증금을 4천만 원 더 내면 같은 연 4% 가정에서 월 이자는 약 13만 3천 원 늘어난다. 집이 주는 편의에 그만큼을 낼 마음이 있는지는 각 가정이 판단할 일이다. 다만 그 돈이 자동이체되는 저축액이나 주말의 여유와 맞바뀐다는 점은 숫자로 보고 결정하는 편이 편안하다.
2. 금리 0.5%포인트 차이도 2년치로 본다
1억 2천만 원을 빌릴 때 연 4%와 연 3.5%의 이자 차이는 월 5만 원이다. 2년이면 단순 계산으로 120만 원이다. 월 5만 원은 대수롭지 않아 보여도 이사비나 가전 교체비를 생각하면 그냥 넘길 금액은 아니다. 은행 상담에서는 광고에 나온 최저금리보다 내 소득, 보증 방식, 우대 조건을 반영한 실제 적용금리를 확인해야 한다.
정책대출 자격도 함께 확인할 만하다. 주택도시기금의 버팀목전세자금은 소득과 자산, 무주택 여부, 주택과 보증금 조건을 따진다. 청년이나 신혼부부용 상품은 조건이 또 다르다. 조건과 금리는 바뀔 수 있으니 계약서를 쓰기 전에 취급 은행에서 내가 신청할 수 있는 상품과 예상 한도를 확인하는 게 안전하다. 가계부에는 제시받은 금리뿐 아니라 우대금리가 빠질 때의 월 이자도 한 줄 더 적어 둔다.
3. 계약금 보내기 전에 보증 가능 여부를 확인한다
전세대출이 나온다는 말과 보증금을 돌려받을 수 있다는 말은 같은 뜻이 아니다. 한국주택금융공사의 전세자금보증은 주로 대출을 받기 위한 보증이고, 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 상품이다. 대출에 붙은 보증이 어느 쪽인지 은행에 정확히 물어보는 이유다.
집을 고를 때는 등기사항전부증명서의 소유자와 근저당권을 확인하고, 중개사와 보증기관을 통해 해당 주택이 반환보증 대상인지 미리 살핀다. 주택도시보증공사는 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격을 바탕으로 산정한 한도 안에 들어오는지 등을 본다. 건물 종류와 다른 세입자의 보증금에 따라 확인할 내용도 늘어난다. 마음에 드는 집을 찾은 뒤에야 보증이 어렵다는 사실을 알면 시간과 계약금 문제까지 얽힐 수 있다.
계약 후에는 전입신고와 확정일자도 챙겨야 한다. 반환보증의 신청 시기와 필요한 서류는 상품별로 확인하고, 대출과 반환보증을 함께 이용할 수 있는 구조인지 은행에 확인한다. 보증료와 중개보수, 이사비는 매달 이자와 별개로 드는 돈이므로 계약 전 현금 계획에 넣어 둔다.
4. 만기 날 필요한 현금까지 가계부에 남긴다
전세대출을 받으면 통장에 남은 돈을 모두 보증금으로 넣고 싶어진다. 하지만 이사 첫 달에는 중개보수와 이사비, 가구 구입비가 한꺼번에 나간다. 월 생활비가 200만 원인 집이라면 최소 몇 달을 버틸 현금을 남길지 먼저 정하는 편이 낫다. 저는 그 돈을 보증금에 보태지 않고 따로 적어 둔다. 비상금이 있어야 예상 밖의 지출에도 카드값을 다음 달로 미루지 않는다.
만기에는 대출 연장 조건과 금리, 보증금 증액 가능성을 다시 확인해야 한다. 만기 한 달 전에야 숫자를 보면 선택지가 좁아진다. 달력에 몇 달 앞선 점검 날짜를 넣고, 보증금이 오른 경우 필요한 현금과 월 이자가 얼마나 달라지는지 계산해 두면 이사를 갈지 머물지 판단하기 쉽다.
전세대출의 적당한 규모는 남들이 얼마를 빌렸는지보다 우리 집의 평범한 화요일에 달려 있다고 생각한다. 이자를 낸 뒤에도 장을 보고, 가끔 쉬고, 다음 달을 위해 조금 남길 수 있는 집이라면 오래 살기에도 마음이 한결 가볍다.
