전월세대출 전에 가계부에서 확인할 4가지
가계부를 오래 쓰다 보니 이사할 때 가장 먼저 보게 되는 숫자가 달라졌다. 예전에는 보증금을 얼마나 빌릴 수 있는지가 궁금했다. 지금은 대출 이자를 내고도 매달 생활비가 편안하게 돌아가는지가 먼저다. 전월세대출 한도가 넉넉하게 나와도 우리 집 예산에 맞는 집이라는 뜻은 아니기 때문이다.
1. 대출 한도보다 매달 나갈 돈을 먼저 적는다
예를 들어 보증금 2억 원인 집에 내 돈 8천만 원을 넣고 1억 2천만 원을 빌린다고 하자. 금리를 연 3.5%로 가정하면 단순 계산한 월 이자는 35만 원이다. 관리비가 12만 원이면 매달 기본 주거비가 47만 원이다. 이사비와 중개보수 같은 일회성 지출은 여기에 들어 있지 않다.
월세가 있는 집이라면 월세와 대출 이자를 함께 적어야 한다. 보증금 대출 이자 20만 원에 월세 25만 원을 내는 집은 관리비를 빼고도 월 45만 원이 나간다. 보증금만 비교하면 더 저렴해 보였던 집이 매달 가계부에서는 더 무거울 수 있다.
저는 집을 볼 때 현재 주거비, 이사 후 주거비, 그 차액을 한 줄씩 적는다. 차액이 월 10만 원이면 1년에 120만 원이다. 생활비에서 그만큼을 줄여야 하는지, 저축액을 조정할 수 있는지까지 봐야 마음 편히 계약할 수 있다.
2. 금리 0.5%포인트 차이를 월급날 숫자로 바꾼다
금리표에서 0.5%포인트는 작아 보인다. 그런데 대출금이 1억 원이면 1년에 이자 50만 원, 한 달로 나누면 약 4만 2천 원 차이다. 2년을 유지하면 단순 계산으로 100만 원이다. 외식 한 번을 줄일지 고민할 정도의 돈이라면 금리 차이도 그냥 넘길 숫자는 아니다.
그렇다고 표시된 최저금리만 보고 고르기는 어렵다. 실제 적용 금리와 한도는 소득, 신용, 주택 조건, 보증 심사와 은행 심사에 따라 달라진다. 우대금리를 받으려면 급여 이체나 카드 사용처럼 지켜야 할 조건이 붙을 수도 있다. 내 생활에 이미 맞는 조건인지 확인하고, 대출 이자와 보증료 등 실제 부담할 비용을 함께 비교하는 편이 정확하다.
무주택 세대주라면 주택도시기금의 버팀목전세자금처럼 대상 요건이 있는 상품도 확인할 만하다. 청년·신혼부부 대상 상품은 조건이 따로 있다. 상품 안내에 적힌 최대 한도는 내 승인 금액이 아니므로, 계약금을 보내기 전에 취급 은행에서 가능한 금액과 일정을 확인하는 게 좋다.
3. 보증금에 쓸 돈과 남겨 둘 돈을 나눈다
통장에 8천만 원이 있다고 전부 보증금에 넣으면 이자는 줄어든다. 하지만 잔금 치른 뒤 통장이 비면 이사비, 가전 수리비, 갑작스러운 병원비가 카드값으로 돌아온다. 저는 이럴 때 보증금에 넣을 돈을 계산하기 전에 이사 직후 쓸 돈과 비상자금을 따로 적는다.
가령 현금 8천만 원 중 500만 원은 이사와 중개보수 등에, 700만 원은 비상자금으로 남긴다면 보증금에 쓸 수 있는 돈은 6천800만 원이다. 부족한 1천200만 원을 더 빌려야 한다면 연 3.5% 가정 시 이자는 월 3만 5천 원 늘어난다. 그 돈을 내고 현금 여유를 남길지 판단하는 것이다. 필요한 현금 규모는 가족 수와 소득 안정성에 따라 다르다.
계약 갱신 때도 같은 계산이 필요하다. 보증금이 오르거나 대출 금리가 바뀌면 다음 2년의 월 지출이 달라진다. 만기 한두 달 전 가계부에 새 이자액을 미리 넣어 보면, 지금 집에 계속 사는 비용이 훨씬 선명해진다.
4. 대출 보증과 보증금 반환 보증을 구분한다
전월세대출을 알아볼 때 ‘보증’이라는 말이 자주 나온다. 대출을 받기 위한 전세자금보증과 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하는 반환보증은 역할이 다르다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사 안내에서도 각각의 대상과 절차를 따로 설명한다.
대출이 가능하다는 답을 들었다고 보증금 반환까지 자동으로 보장되는 것은 아니다. 계약 전에는 등기사항증명서의 소유자와 권리관계를 확인하고, 해당 집이 반환보증 대상인지 취급 기관에 확인하는 순서가 필요하다. 가입 가능 여부는 주택과 계약 조건에 따라 달라진다. 전입신고와 확정일자도 입주 일정에 맞춰 챙겨야 한다.
제가 가계부에서 가장 아깝게 보는 지출은 필요한 집을 구하려다 예상하지 못한 이자와 비용을 뒤늦게 발견하는 경우다. 한도를 끝까지 쓰지 않아도 괜찮다. 월급이 들어온 뒤 주거비를 내고, 평소 생활과 작은 저축을 이어 갈 수 있는 금액이 우리 집에는 더 쓸모 있는 한도다.
