부동산담보대출 전 꼭 계산할 5가지 가계부 숫자
얼마 전 10년 치 가계부 파일을 보다가, 대출을 가장 위험하게 만드는 건 금리 숫자보다 ‘매달 남는 돈을 너무 좋게 보는 습관’이라는 생각을 다시 했습니다. 부동산담보대출은 집을 담보로 잡는 큰 계약이지만, 실제로 버티는 힘은 월급날부터 다음 월급날 전까지 남는 생활비에서 나옵니다.
은행 앱에서 한도가 4억 원으로 보인다고 해서 우리 집이 4억 원을 편하게 갚을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 한도는 은행의 계산이고, 지속 가능성은 가계부의 계산입니다. 저는 대출 상담 전에 최소 3개월치 지출을 먼저 봅니다. 카드값, 보험료, 학원비, 관리비, 식비처럼 매달 반복되는 돈을 빼고도 숨 쉴 공간이 남아야 합니다.
1. 월 상환액은 소득의 30% 안쪽부터 본다
부동산담보대출을 받을 때 가장 먼저 볼 숫자는 대출 총액이 아니라 월 상환액입니다. 예를 들어 세후 월소득이 500만 원인 집이라면 원리금 상환액이 150만 원을 넘는 순간부터 생활 압박이 꽤 커집니다. 여기에 관리비 35만 원, 보험료 40만 원, 통신비 18만 원, 식비 100만 원이 붙으면 남는 돈은 생각보다 빨리 작아집니다.
원리금균등상환으로 3억 원을 30년, 연 4% 수준에 빌리면 월 상환액은 대략 143만 원대입니다. 4억 원이면 191만 원 안팎으로 올라갑니다. 숫자로 보면 1억 원 차이지만, 월급 통장에서는 매달 약 48만 원 차이입니다. 48만 원은 외식 몇 번이 아니라 1년이면 576만 원이고, 10년이면 5,760만 원입니다.
2. DSR과 LTV는 ‘가능 금액’이지 ‘안전 금액’은 아니다
대출 상담에서 자주 듣는 말이 LTV와 DSR입니다. LTV는 집값 대비 담보대출 비율이고, DSR은 연소득 대비 전체 대출 원리금 상환 부담을 보는 기준입니다. 금융위원회와 금융감독원 안내에서도 상환능력 중심의 대출 관리를 계속 강조하고 있습니다. 특히 스트레스 DSR은 금리가 오를 가능성을 반영해 한도를 더 보수적으로 계산하는 장치입니다.
그런데 가계부 입장에서는 이 숫자들이 출발선일 뿐입니다. 예를 들어 연소득 7,000만 원, 다른 대출이 거의 없는 집이 제도상 꽤 큰 한도를 받을 수 있어도, 아이가 둘이고 차량 유지비가 높고 부모님 병원비를 돕는다면 실제 여유는 전혀 다릅니다. 은행은 평균적인 상환능력을 보고, 가계부는 우리 집의 반복 지출을 봅니다.
- 대출 한도는 최대로 보지 않고 필요한 금액 기준으로 본다.
- 기존 신용대출, 자동차 할부, 카드론은 모두 월 상환 부담에 넣는다.
- 변동금리는 지금 금리보다 1~2%포인트 오른 경우도 계산한다.
3. 고정비 6개를 적으면 대출 여력이 보인다
저는 부동산담보대출을 고민하는 집에는 가계부에서 고정비 6개를 먼저 뽑아보라고 말합니다. 주거비, 보험료, 통신비, 교육비, 차량비, 구독료입니다. 이 6개는 마음먹는다고 다음 달 바로 줄어들지 않는 돈이라 대출 상환액과 부딪히기 쉽습니다.
예를 들어 맞벌이 월소득 650만 원인 집에서 대출 상환액 180만 원, 보험료 55만 원, 학원비 90만 원, 차량비 60만 원, 관리비와 공과금 45만 원, 통신·구독료 25만 원이면 이미 455만 원이 고정으로 나갑니다. 식비와 생활비를 160만 원만 써도 남는 돈은 35만 원입니다. 이 상태에서는 냉장고 고장이나 명절비 같은 변수 한 번에 카드값이 밀립니다.
대출 전 3개월 테스트
실제로 가장 현실적인 방법은 대출받기 전 3개월 동안 예상 상환액만큼 따로 빼놓고 살아보는 겁니다. 지금 월세나 기존 주거비가 80만 원이고 새 대출 원리금이 170만 원이라면 차액 90만 원을 적금 계좌로 옮깁니다. 3개월 동안 카드값이 늘지 않고, 비상금도 건드리지 않고, 가족 분위기도 크게 무너지지 않으면 그 대출은 버틸 가능성이 생깁니다.
4. 금리 1%포인트 차이는 생활비 한 칸을 바꾼다
부동산담보대출은 금액이 커서 금리 0.2%포인트도 무시하기 어렵습니다. 3억 원 대출에서 금리가 4%에서 5%로 오르면 30년 원리금균등 기준 월 상환액은 대략 143만 원대에서 161만 원대가 됩니다. 매달 약 18만 원 차이입니다. 이 돈이면 4인 가구의 장보기 한두 번, 아이 학원 하나, 보험료 일부가 움직입니다.
그래서 금리 비교는 귀찮아도 꼭 해야 합니다. 은행연합회 소비자포털, 주거래 은행, 인터넷전문은행, 보험사 대출 조건을 함께 보면 대략적인 위치가 보입니다. 다만 최저금리만 보고 움직이면 안 됩니다. 중도상환수수료, 금리 우대 조건, 고정기간, 변동주기, 대출 실행일 조건까지 같이 봐야 실제 비용이 나옵니다.
5. 비상금은 대출 후가 아니라 대출 전에 남긴다
집을 사면 취득세, 이사비, 중개보수, 인테리어, 가전 교체가 한꺼번에 옵니다. 제 가계부 상담 기록을 보면 이사 첫해에 예상보다 500만~1,500만 원 더 쓰는 집이 적지 않았습니다. 문제는 이 돈을 대출 실행 뒤 신용대출이나 카드 할부로 메우는 순간, 부동산담보대출 계획이 흔들린다는 점입니다.
저라면 최소 6개월치 생활비는 남기고 움직입니다. 매달 기본 생활비가 300만 원이면 1,800만 원입니다. 너무 많아 보이지만, 대출을 낀 집에서는 이 돈이 마음의 여유가 아니라 연체를 막는 방어선이 됩니다. 집은 샀는데 매달 카드 결제일이 무서워지면, 좋은 집도 편하게 느껴지지 않습니다.
- 계약금과 잔금 외 부대비용을 따로 계산한다.
- 대출 실행 뒤 1년 안에 필요한 큰돈을 미리 적는다.
- 비상금까지 끌어 넣어 한도를 맞추는 선택은 피한다.
부동산담보대출은 겁낼 필요는 없지만, 가볍게 볼 돈도 아닙니다. 내 집 마련의 기쁨이 매달의 압박으로 바뀌지 않으려면 은행 한도보다 우리 집 가계부가 먼저 말하게 해야 합니다. 저는 대출을 잘 받는다는 게 가장 큰 금액을 빌리는 일이 아니라, 10년 뒤에도 평범한 저녁을 유지할 만큼만 빌리는 일에 가깝다고 봅니다.
