교산신도시청약 전 가계부로 확인할 5가지 돈 계산

얼마 전 가계부를 보다가 예전 청약 준비 메모를 다시 펼쳐봤는데, 제일 크게 남은 건 경쟁률보다 매달 빠져나갈 돈이었습니다. 청약은 당첨되는 순간 기쁜 일이지만, 그다음부터는 계약금, 중도금, 잔금, 입주 준비비가 순서대로 찾아오거든요. 교산신도시청약처럼 관심이 큰 지역일수록 마음이 먼저 뛰기 쉬운데, 저는 숫자를 먼저 적어보는 쪽을 권합니다.

하남교산 A2블록 공공분양은 총 1,115세대 규모였고, 전용 51㎡부터 59㎡까지 소형 위주로 공급됐습니다. LH청약플러스 공고 기준 평균 분양가격은 51㎡ 약 4억9천만 원대, 55㎡ 약 5억3천만 원대, 58㎡ 약 5억6천만 원대, 59㎡ 약 5억6천만 원대였습니다. 59㎡는 사전청약 당시 추정가보다 꽤 오른 수준이라, ‘공공분양이니까 무조건 가볍다’고 보기에는 현실적인 부담이 있습니다.

1. 분양가보다 먼저 볼 돈은 계약금입니다

집값 5억6천만 원을 보면 너무 커서 감이 잘 안 옵니다. 그래서 저는 항상 첫 번째 돈부터 쪼갭니다. 예를 들어 계약금이 10%라면 5,600만 원입니다. 20%라면 1억1,200만 원이죠. 여기서 중요한 건 ‘언젠가 낼 돈’이 아니라 ‘당첨 후 비교적 빨리 마련해야 할 돈’이라는 점입니다.

가계부 기준으로 보면 이 돈은 적금 잔액, 예금 만기, 비상금, 부모님 도움 가능 여부까지 다 합쳐서 봐야 합니다. 그런데 비상금을 전부 계약금에 넣는 건 위험합니다. 이사 전까지 병원비, 차량 수리비, 실직 같은 변수가 생길 수 있기 때문입니다. 저는 최소 3개월치 생활비는 따로 남겨두는 쪽이 마음도 덜 흔들렸습니다.

• 월 생활비가 300만 원이면 비상금 900만 원은 별도 보관
• 계약금은 현금성 자산으로 준비
• 청약 직전 신용대출을 크게 늘리는 방식은 신중히 판단

2. 월 상환액은 세후 소득의 30% 안에서 봅니다

교산신도시청약을 고민하는 분들이 가장 많이 놓치는 부분이 월 상환액입니다. 분양가가 주변 시세보다 낮아 보여도, 내 통장에서 매달 나가는 금액은 따로 계산해야 합니다. 예를 들어 대출 원리금이 월 160만 원이고 관리비와 공과금이 40만 원이면 주거비만 200만 원입니다.

맞벌이 세후 소득이 600만 원이라면 주거비 200만 원은 33% 수준입니다. 아이가 없고 차량도 없으면 버틸 수 있지만, 어린이집비, 보험료, 부모님 용돈, 차량 할부가 있으면 체감은 달라집니다. 저는 가계부에서 식비와 생활비를 억지로 깎아 주거비를 맞추는 계획은 오래 못 간다고 봅니다. 사람은 숫자처럼 딱 맞춰 살지 못하니까요.

간단한 기준표

• 세후 소득의 25% 이하: 생활비 조정 폭이 비교적 작음
• 25~35%: 고정비 점검이 꼭 필요함
• 35% 초과: 아이 교육비, 차량비, 노후저축과 충돌 가능성 큼

3. 경쟁률보다 내 조건의 당첨 가능성을 봐야 합니다

하남교산 A2 일반공급은 201가구 모집에 5만 명 넘게 접수해 평균 경쟁률이 263대 1 수준까지 올라갔습니다. 전용 59㎡는 경쟁률이 더 높았습니다. 이런 숫자를 보면 ‘넣어도 안 되겠네’ 싶다가도, 반대로 ‘그래도 넣어야 하나’ 싶어집니다.

근데 청약은 전체 경쟁률만 보고 판단하면 헷갈립니다. 특별공급인지 일반공급인지, 무주택 기간과 청약통장 납입 인정 횟수는 어떤지, 소득과 자산 기준을 충족하는지에 따라 완전히 달라집니다. 특히 공공분양은 민간분양과 보는 기준이 다를 수 있어 모집공고를 차분히 읽어야 합니다. 청약홈과 LH청약플러스에서 신청 자격을 확인할 때는 ‘나는 될 것 같다’가 아니라 ‘서류로 증명 가능하다’가 기준입니다.

4. 입주 시점까지의 현금흐름을 월별로 적습니다

하남교산 A2의 입주 예정 시기는 2029년 6월로 안내됐습니다. 입주까지 시간이 있다는 건 장점이기도 하지만, 그동안 돈을 꾸준히 모아야 한다는 뜻이기도 합니다. 3년 동안 3,600만 원을 더 모아야 한다면 매달 100만 원입니다. 5,400만 원이면 매달 150만 원이고요.

여기서 중요한 건 현재 저축액이 아니라 유지 가능한 저축액입니다. 보너스와 성과급까지 넣어서 계산하면 보기에는 그럴듯하지만, 실제 가계부에서는 경조사비, 명절비, 여행비, 가전 교체비가 계속 튀어나옵니다. 저는 청약 준비용 저축액을 잡을 때 평소 저축액의 80%만 반영합니다. 매달 120만 원 저축하던 집이라면 계획표에는 100만 원 정도만 넣는 식입니다. 그래야 중간에 한두 달 삐끗해도 전체 계획이 무너지지 않습니다.

5. 당첨 후 생활을 상상하지 말고 계산합니다

새 아파트에 들어가면 생각보다 돈 쓸 곳이 많습니다. 중문, 시스템에어컨, 붙박이장, 커튼, 조명, 입주청소, 이사비까지 합치면 1천만 원은 금방입니다. 여기에 취득세와 등기 비용, 가전 교체까지 겹치면 2천만 원 이상도 낯선 숫자가 아닙니다.

그래서 저는 분양가 외 비용을 최소 1,500만~3,000만 원 범위로 따로 잡아둡니다. 옵션을 줄이면 비용은 낮아지지만, 입주 후 생활 편의가 떨어질 수도 있습니다. 반대로 옵션을 다 넣으면 대출 외 현금 부담이 커집니다. 죄책감으로 줄일 항목을 고르기보다, 내 생활에서 매일 쓰는 것과 가끔 보기 좋은 것을 나누면 선택이 조금 쉬워집니다.

• 매일 쓰는 항목: 냉난방, 수납, 커튼, 기본 가전
• 천천히 해도 되는 항목: 장식 조명, 일부 가구, 고급 마감재
• 비교 견적이 필요한 항목: 이사, 입주청소, 줄눈, 탄성코트

교산신도시청약은 입지와 가격 경쟁력 때문에 계속 관심을 받을 가능성이 큽니다. 다만 좋은 청약이 곧 우리 집에 좋은 선택이라는 뜻은 아닙니다. 저는 가계부에 현재 생활비, 가능한 저축액, 입주 전 추가비용, 입주 후 주거비를 한 줄씩 적어본 뒤에도 마음이 편하면 그때 청약 버튼을 눌러도 늦지 않다고 생각합니다. 집은 삶을 안정시키려고 사는 것이지, 매달의 생활을 숨 막히게 만들려고 사는 건 아니니까요.