후순위아파트담보대출 전 확인할 5가지 숫자
얼마 전 가계부 상담을 하다가 기존 주담대가 있는 집에 추가로 돈을 빌릴 수 있느냐는 질문을 받았습니다. 아이 학원비, 전세보증금 반환, 사업자금, 카드론 대환처럼 이유는 다 달랐지만 공통점은 하나였어요. 당장 필요한 돈은 2천만~7천만 원 사이인데, 매달 갚을 돈이 얼마나 늘어나는지는 흐릿하게 보고 있다는 점이었습니다.
후순위아파트담보대출은 이름 그대로 이미 1순위 담보대출이 잡힌 아파트에 추가로 담보를 설정하는 대출입니다. 집값이 올랐거나 기존 대출 잔액이 줄어 담보 여력이 남아 있을 때 검토할 수 있죠. 그런데 담보가 있다고 다 되는 상품은 아닙니다. 금융위원회와 금융감독원 안내에서도 주택담보대출은 기본적으로 LTV, DSR, 차주의 상환능력 안에서 봐야 한다고 설명합니다. 생활비 구멍을 막으려다 월 현금흐름을 더 빡빡하게 만들 수 있어서 숫자를 먼저 봐야 합니다.
1. 집값보다 먼저 남은 담보 여력을 봅니다
예를 들어 아파트 시세가 6억 원이고 기존 1순위 주담대 잔액이 3억 원이라고 해볼게요. 단순히 집값에서 기존 대출을 빼면 3억 원이 남아 보입니다. 하지만 실제 한도는 그렇게 계산되지 않습니다. 금융사는 담보인정비율, 선순위 채권, 지역, 차주 조건, 소득, 신용점수까지 같이 봅니다.
만약 내부 기준상 전체 담보대출을 시세의 70% 수준까지 본다면 6억 원의 70%는 4억2천만 원입니다. 여기서 기존 대출 3억 원을 빼면 이론상 여력은 1억2천만 원입니다. 그런데 방공제, 선순위 설정액, 금리 스트레스, 신용평가가 들어가면 실제 승인 가능액은 이보다 줄어드는 경우가 많습니다. 그래서 광고에서 보는 최대 한도보다 내 등기부와 기존 대출 잔액이 더 중요합니다.
2. 월 상환액은 대출금보다 더 무섭게 봐야 합니다
가계부 기준으로는 승인 여부보다 매달 빠져나갈 돈이 먼저입니다. 5천만 원을 연 7%로 빌리고 5년 원리금균등으로 갚으면 월 상환액은 대략 99만 원 안팎입니다. 10년으로 늘리면 약 58만 원 수준까지 내려가지만 총이자는 커집니다. 만기일시상환이라면 매달 이자만 내서 가벼워 보일 수 있지만, 만기에 원금 5천만 원이 그대로 남습니다.
제가 보는 기준은 단순합니다. 기존 고정지출에 새 대출 상환액을 더했을 때 월급날 직후가 아니라 월말 잔고가 버티는지입니다. 월 소득 450만 원 가구가 기존 고정비 300만 원, 식비와 생활비 100만 원을 쓰고 있다면 이미 여유는 50만 원입니다. 여기에 후순위 대출 이자나 원리금이 60만 원 붙으면 가계부는 바로 적자로 넘어갑니다.
3. 대환 목적이면 이자 차이만 보지 않습니다
후순위아파트담보대출을 카드론이나 현금서비스 대환 용도로 찾는 분도 많습니다. 이때는 금리만 비교하면 판단이 틀어집니다. 카드론 2천만 원을 연 14%로 쓰고 있다가 담보대출 연 8%로 바꾸면 표면상 좋아 보입니다. 그런데 기간이 길어지면 매달 부담은 줄어도 총이자는 오히려 늘 수 있습니다.
가계부에는 이렇게 적어보면 좋습니다. 현재 대출의 월 상환액, 남은 기간, 남은 총이자. 바꿀 대출의 월 상환액, 중도상환수수료, 인지세 같은 부대비용, 예상 총이자. 이 네 줄만 비교해도 대환이 숨통을 틔우는 선택인지, 빚의 만기를 뒤로 미루는 선택인지 보입니다.
- 월 상환액이 줄어도 총상환액이 늘면 생활비 구조도 같이 고쳐야 합니다.
- 고금리 단기부채를 없애는 목적이면 새 카드 사용 한도를 낮추는 장치가 필요합니다.
- 중도상환수수료가 있는 상품은 조기 상환 계획과 같이 봐야 합니다.
4. 금리와 수수료는 작은 글씨까지 합쳐서 봅니다
후순위는 선순위보다 금융사 입장에서 위험이 큽니다. 집을 처분해도 1순위 채권자가 먼저 가져가기 때문입니다. 그래서 금리가 더 높게 책정되는 일이 흔합니다. 일부 저축은행이나 대부업권 상품은 조건에 따라 금리가 크게 달라지고, 법정 최고금리 수준에 가까워질 수도 있습니다.
확인할 숫자는 금리 하나가 아닙니다. 취급수수료라는 이름으로 요구되는 돈, 선입금, 상담비, 실행 전 비용 요구가 있다면 매우 조심해야 합니다. 정식 등록 금융회사인지 확인하고, 대출모집인이라면 등록 여부도 봐야 합니다. 금융감독원은 불법 사금융 피해 예방에서 선입금 요구와 과도한 수수료 요구를 위험 신호로 봅니다. 급할수록 입금부터 하라는 말은 가계부에서 가장 비싼 문장이 됩니다.
5. 승인보다 상환 계획이 먼저입니다
후순위아파트담보대출을 검토할 때 저는 세 가지 칸을 가계부에 따로 만듭니다. 첫째, 이번 대출로 막을 문제. 둘째, 매달 새로 생기는 상환액. 셋째, 6개월 뒤에도 반복될 지출 원인. 이 세 칸이 비어 있으면 대출은 해결책이라기보다 시간을 사는 행동이 되기 쉽습니다.
예를 들어 병원비나 보증금 반환처럼 한 번 발생한 지출이면 담보대출이 현실적인 선택지가 될 수 있습니다. 반대로 매달 생활비가 80만 원씩 부족해서 빌리는 상황이라면 대출 실행보다 고정비를 먼저 줄여야 합니다. 통신비 3만 원, 보험료 12만 원, 구독료 4만 원, 외식비 20만 원만 줄여도 월 39만 원입니다. 이 정도면 3천만 원 대출의 이자 부담 일부를 덜어낼 수 있습니다.
가계부에 먼저 적어볼 숫자
- 아파트 시세와 기존 주담대 잔액
- 현재 모든 대출의 월 상환액 합계
- 신규 대출 후 예상 월 상환액
- 중도상환수수료와 부대비용
- 대출 없이 줄일 수 있는 월 고정비
담보대출은 집이라는 큰 자산을 활용하는 방법이라서 마음이 잠깐 편해질 수 있습니다. 하지만 생활 재무에서는 돈이 들어오는 날보다 빠져나가는 날이 더 정직합니다. 후순위아파트담보대출을 알아본다면 한도보다 월말 잔고를 먼저 계산해보는 편이 낫습니다. 승인 가능한 금액이 아니라, 우리 집 가계부가 버틸 수 있는 금액이 진짜 한도라고 생각합니다.
