주택담보대출계산기 쓰기 전 꼭 넣어봐야 할 숫자 5가지
얼마 전 지인이 집을 보러 다니다가 주택담보대출계산기를 몇 번 눌러보고는 “이 정도면 감당되겠네”라고 하더라고요. 그런데 가계부를 같이 펼쳐 보니 이야기가 조금 달라졌습니다. 계산기에는 대출금, 금리, 기간만 넣었는데 실제 생활비에는 관리비, 재산세, 이사비, 가전 교체비, 자동차 보험료까지 같이 들어오니까요.
저는 10년 넘게 가계부를 쓰면서 대출은 ‘가능한 금액’보다 ‘매달 버틸 수 있는 금액’이 훨씬 중요하다는 걸 자주 느꼈습니다. 주택담보대출계산기는 좋은 도구입니다. 다만 숫자를 넣는 순서와 기준을 잘못 잡으면, 꽤 그럴듯한 착각도 만들어냅니다.
1. 대출금액보다 월 상환액을 먼저 봅니다
집값 5억 원, 자기자금 2억 원이면 대출은 3억 원입니다. 여기까지만 보면 단순하죠. 그런데 가계부에서는 3억이라는 큰 숫자보다 매달 빠져나가는 돈이 더 현실적입니다.
예를 들어 3억 원을 30년 동안 갚는다고 했을 때 금리 4%와 5%의 차이는 생각보다 큽니다. 같은 원리금균등 방식이라도 월 상환액이 수십만 원 가까이 벌어질 수 있습니다. 10만 원 차이는 작아 보여도 1년이면 120만 원이고, 10년이면 1,200만 원입니다. 가계부에서는 이 차이가 여행, 병원비, 아이 학원비, 자동차 수리비 자리를 밀어냅니다.
그래서 저는 주택담보대출계산기를 켤 때 대출 가능액을 먼저 보지 않습니다. 먼저 “우리 집이 매달 주거비로 낼 수 있는 최대 금액은 얼마인가”를 씁니다. 월 소득이 500만 원인 집이라면 대출 원리금과 관리비, 공과금을 합쳐 150만 원 안쪽으로 잡는 식입니다. 이 기준은 집마다 다르지만, 남는 돈이 없는 대출은 오래 버티기 어렵습니다.
2. 원리금균등과 원금균등은 생활 리듬이 다릅니다
계산기에 상환 방식을 고르는 칸이 있으면 대충 넘기기 쉽습니다. 사실 이 칸이 꽤 중요합니다. 원리금균등은 매달 내는 금액이 거의 비슷해서 가계부에 넣기 편합니다. 월급 생활자에게는 예측이 쉽다는 장점이 있습니다.
반대로 원금균등은 초반 상환액이 큽니다. 대신 시간이 지날수록 이자가 줄어 월 부담도 내려갑니다. 총 이자만 보면 원금균등이 유리한 경우가 많지만, 초반 몇 년의 현금흐름이 빡빡하면 그 유리함을 누리기 전에 생활이 흔들릴 수 있습니다.
예를 들어 신혼집을 마련하면서 동시에 가전, 가구, 차량, 출산 준비가 겹치는 집이라면 초반 현금이 더 중요할 수 있습니다. 반대로 당분간 큰 지출 계획이 없고 소득도 안정적이라면 원금균등을 검토할 만합니다. 계산기 결과에서 총 이자만 보지 말고 첫 3년의 월 납입액을 따로 적어보면 선택이 훨씬 현실적으로 보입니다.
3. 금리는 0.5% 높게 한 번 더 넣어봅니다
주택담보대출계산기를 쓸 때 가장 자주 빠지는 게 스트레스 테스트입니다. 쉽게 말해 금리가 조금 올라가도 버틸 수 있는지 보는 겁니다. 지금 보이는 금리만 넣으면 당장은 마음이 편하지만, 가계부는 늘 예상 밖 지출과 같이 움직입니다.
저는 최소한 세 가지 숫자를 넣어봅니다. 현재 예상 금리, 0.5% 높은 금리, 1% 높은 금리입니다. 변동금리를 고민한다면 이 과정은 더 필요합니다. 고정금리라도 갈아타기나 만기 이후 조건을 생각하면 너무 낙관적으로만 볼 수는 없습니다.
- 현재 금리 기준 월 상환액
- 0.5% 상승 기준 월 상환액
- 1% 상승 기준 월 상환액
- 관리비와 공과금까지 더한 실제 주거비
여기서 1% 높은 금리를 넣었을 때 바로 적자가 난다면, 대출금액을 줄이거나 기간을 늘리거나 매수 시점을 다시 생각해야 합니다. 이건 겁을 주려는 계산이 아닙니다. 나중에 생활비를 카드 할부로 메우지 않기 위한 안전장치에 가깝습니다.
4. 계산기 밖 비용을 따로 붙여야 합니다
주택담보대출계산기는 대출 상환액을 보여주는 도구입니다. 그런데 집을 사면 대출 말고도 돈이 나갑니다. 취득 관련 세금, 중개보수, 이사비, 등기 비용, 인테리어, 가전 교체, 커튼과 조명 같은 자잘한 지출까지 합치면 몇 백만 원은 금방입니다.
제가 가계부에서 자주 보는 실수는 잔금일만 넘기면 끝이라고 생각하는 겁니다. 실제로는 입주 후 3개월 동안 지출이 몰립니다. 예산을 500만 원 잡았는데 800만 원 쓰는 일도 흔합니다. 특히 오래된 집은 도어락, 보일러, 싱크대 수전, 방충망처럼 작아 보이는 항목이 계속 나옵니다.
그래서 계산기 결과 옆에 ‘입주 비용’ 칸을 따로 둡니다. 최소 금액과 여유 금액을 나눠 적으면 좋습니다. 예를 들어 꼭 필요한 비용 600만 원, 여유 비용 400만 원이라면 총 1,000만 원은 대출 상환액과 별개로 남겨두는 식입니다. 잔고가 0원에 가까운 상태로 입주하면 첫해 가계부가 너무 쉽게 흔들립니다.
5. 우리 집 가계부 기준으로 다시 계산합니다
계산기 숫자가 맞아도 우리 집에 맞지 않으면 소용이 없습니다. 월 상환액 140만 원이 어떤 집에는 여유 있고, 어떤 집에는 무리입니다. 맞벌이인지, 외벌이인지, 아이가 있는지, 부모님 지원이 필요한지, 차량 유지비가 큰지에 따라 같은 대출도 전혀 다른 무게가 됩니다.
저는 대출을 보기 전에 최근 6개월 가계부 평균을 먼저 냅니다. 식비, 교통비, 보험료, 통신비, 교육비, 병원비, 경조사비를 평균으로 잡고, 여기에 대출 상환액을 더합니다. 그다음 월 소득에서 빼봅니다. 이때 남는 돈이 비상금과 저축으로 나뉠 만큼 있어야 합니다.
예를 들어 월 소득 520만 원, 기존 생활비 300만 원, 대출 원리금 150만 원이면 남는 돈은 70만 원입니다. 여기서 관리비가 30만 원이면 실제 남는 돈은 40만 원입니다. 이 상태에서 자동차 보험, 명절, 병원비가 오면 바로 카드값이 밀릴 수 있습니다. 계산기에는 문제가 없어도 가계부에서는 노란불입니다.
제가 쓰는 간단한 판단 기준
- 대출 원리금과 관리비를 더한 주거비가 월 소득의 30%를 크게 넘지 않는지 봅니다.
- 대출 후에도 비상금이 최소 3개월 생활비만큼 남는지 확인합니다.
- 금리를 1% 높여도 적자가 나지 않는지 계산합니다.
- 입주 후 3개월 지출을 따로 준비합니다.
- 총 이자보다 첫 3년의 생활 가능성을 더 크게 봅니다.
주택담보대출계산기는 숫자를 예쁘게 보여주지만, 우리 집의 피곤함까지 계산해주지는 않습니다. 야근이 잦아 외식이 많은 집, 아이 병원비가 자주 나가는 집, 부모님 용돈을 매달 드리는 집은 평균 공식보다 자기 가계부가 더 정확합니다.
집은 삶을 편하게 해주려고 사는 건데, 매달 대출일마다 숨이 막히면 좋은 선택이었다고 느끼기 어렵습니다. 저는 대출을 줄이는 게 늘 답이라고 생각하지는 않습니다. 다만 계산기에서 나온 월 상환액을 보고 “가능하다”에서 멈추지 말고, 우리 집 1년짜리 가계부 안에 넣어봤을 때도 버틸 수 있는지까지 보는 게 훨씬 현실적인 선택이라고 봅니다.
