주택담보대출계산기 쓰기 전 꼭 넣어볼 5가지 숫자
얼마 전 가계부 상담을 하다가 비슷한 고민을 또 들었습니다. 집은 마음에 드는데 대출 원리금을 넣어보니 매달 숫자가 너무 빡빡하다는 이야기였어요. 사실 주택담보대출계산기는 버튼 몇 번 누르면 결과가 나오지만, 그 숫자를 생활비 안에서 버틸 수 있는지 보는 일은 따로 해야 합니다.
저도 예전에 대출 가능 금액만 보고 마음이 앞섰던 적이 있습니다. 은행에서 가능하다는 말과 우리 집 가계부가 가능하다는 말은 다르더라고요. 그래서 저는 주택담보대출계산기를 쓸 때 대출금, 금리, 기간만 넣고 끝내지 않습니다. 월급날부터 다음 월급날 전날까지 잔고가 어떻게 움직일지 같이 봅니다.
1. 대출 가능 금액보다 월 상환액을 먼저 봅니다
예를 들어 3억 원을 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 대략 152만 원 안팎입니다. 4억 원이면 약 203만 원, 5억 원이면 약 253만 원 수준까지 올라갑니다. 같은 금리와 기간이어도 1억 원 차이가 매달 50만 원 전후의 고정지출 차이를 만듭니다.
여기서 중요한 건 ‘대출이 얼마까지 나오느냐’보다 ‘그 금액이 매달 자동이체로 빠져나간 뒤 생활이 남느냐’입니다. 월 소득 500만 원 가구가 원리금으로 200만 원을 내면 남는 돈은 300만 원입니다. 관리비, 보험료, 통신비, 식비, 교통비, 아이 교육비까지 넣으면 저축은 생각보다 빨리 사라집니다.
2. 주택담보대출계산기에 꼭 넣어볼 5가지 숫자
계산기를 제대로 쓰려면 입력값을 조금 현실적으로 잡아야 합니다. 부동산 앱에서 보는 매매가만 넣으면 생활비가 빠진 그림이 됩니다.
- 매매가: 실제 거래가뿐 아니라 취득세, 중개보수, 이사비까지 따로 계산합니다.
- 자기자금: 계약금과 잔금에 쓸 현금에서 비상금은 빼고 봅니다.
- 대출금액: 필요한 금액보다 1천만 원, 3천만 원 줄였을 때도 비교합니다.
- 금리: 현재 금리만 보지 말고 1%p 오른 경우를 함께 넣습니다.
- 상환기간: 20년, 30년, 40년을 각각 넣어 월 부담과 총이자를 비교합니다.
솔직히 처음엔 총이자를 보면 마음이 불편합니다. 그런데 숨기면 더 위험합니다. 월 상환액은 작아 보여도 기간이 길면 총이자는 커질 수 있고, 기간이 짧으면 총이자는 줄어도 매달 생활비가 눌립니다. 우리 집 성향에 맞는 균형을 찾아야 합니다.
3. 금리 1%p 차이가 가계부에 남기는 흔적
3억 원을 30년 동안 원리금균등으로 갚는다고 가정해보겠습니다. 연 4%면 월 상환액이 약 143만 원, 연 5%면 약 161만 원 정도입니다. 금리 1%p 차이로 매달 약 18만 원이 달라집니다. 18만 원이면 어떤 집은 한 달 장보기 한 번, 어떤 집은 아이 학원비 일부, 어떤 집은 자동차 보험을 위해 모아두는 돈입니다.
근데 대출을 받을 때는 18만 원이 작아 보일 수 있습니다. 집값이 억 단위라서 감각이 둔해지거든요. 그래서 저는 계산기 결과를 볼 때 꼭 생활비 항목으로 바꿔서 생각합니다. 월 18만 원은 1년이면 216만 원입니다. 5년이면 1천만 원이 넘습니다. 가계부에서는 절대 작은 숫자가 아닙니다.
4. 원리금균등과 원금균등은 성격이 다릅니다
주택담보대출계산기에는 보통 원리금균등, 원금균등, 만기일시 같은 방식이 나옵니다. 생활 가계 기준으로 가장 많이 비교하는 건 원리금균등과 원금균등입니다.
원리금균등
매달 내는 돈이 거의 비슷합니다. 가계부 쓰는 입장에서는 예측이 쉽습니다. 월급이 일정한 직장인 가구라면 고정비 관리가 편합니다. 다만 초반에는 이자 비중이 높아서 원금이 천천히 줄어드는 느낌이 들 수 있습니다.
원금균등
매달 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 원금에 따라 줄어듭니다. 시간이 갈수록 월 상환액이 내려가는 구조입니다. 총이자는 원리금균등보다 적은 경우가 많지만 초반 부담이 큽니다. 이사 직후 가구, 가전, 수리비가 몰리는 시기라면 이 초반 부담이 꽤 크게 느껴질 수 있습니다.
저라면 계산기에서 두 방식을 모두 넣어봅니다. 그리고 첫 12개월 상환액을 따로 적습니다. 대출은 30년짜리 결정이지만, 실제로 버텨야 하는 건 다음 달 카드값과 관리비부터입니다.
5. 대출 후에도 남겨야 할 돈이 있습니다
집을 살 때 자주 놓치는 게 비상금입니다. 통장에 있는 돈을 최대한 끌어모아 자기자금을 만들면 대출금은 줄어듭니다. 그런데 이사 후 3개월 안에 생각보다 돈이 많이 나갑니다. 커튼, 조명, 도배, 가전, 열쇠, 관리비 선수금, 인터넷 이전비처럼 작게 새는 돈이 계속 생깁니다.
저는 최소 3개월치 필수생활비는 남겨두는 쪽을 권합니다. 필수생활비가 월 250만 원이면 750만 원, 월 350만 원이면 1,050만 원입니다. 이 돈을 남기고도 대출 상환액이 감당되는지 봐야 마음이 덜 흔들립니다.
가계부에서 대출 상환액은 ‘줄일 수 없는 고정비’에 가깝습니다. 외식비는 줄일 수 있고, 쇼핑은 미룰 수 있습니다. 하지만 주택담보대출 원리금은 매달 정해진 날 빠져나갑니다. 그래서 계산기 결과가 월 소득의 30%를 넘기 시작하면 다른 고정비까지 같이 점검하는 게 좋습니다.
내 가계부에 맞게 다시 계산하는 법
주택담보대출계산기에서 나온 월 상환액을 가계부에 바로 넣어보면 체감이 빠릅니다. 예를 들어 세후 월소득 520만 원, 기존 고정비 160만 원, 변동생활비 170만 원인 집이 있다고 해볼게요. 여기에 대출 상환액 180만 원이 들어오면 남는 돈은 10만 원입니다. 이 숫자는 너무 얇습니다.
같은 집이 대출금을 줄여 월 상환액을 150만 원으로 낮추면 남는 돈은 40만 원입니다. 그래도 넉넉하진 않지만 갑작스러운 병원비나 경조사비에 대응할 여지가 생깁니다. 집을 사는 결정은 설레야 하지만, 매달 잔고가 계속 0원 근처라면 그 설렘이 오래가기 어렵습니다.
계산기는 답을 정해주는 도구가 아니라 선택지를 보여주는 도구에 가깝습니다. 금리를 조금 높여 넣고, 대출금을 조금 줄여 넣고, 기간을 바꿔보면 우리 집이 감당할 수 있는 선이 보입니다. 저는 그 선을 찾는 과정이 집값을 맞히는 일보다 훨씬 중요하다고 봅니다. 숫자가 조금 보수적으로 나와도 괜찮습니다. 매달 잠을 편하게 자는 것도 가계 재무에서는 꽤 큰 자산입니다.
