주택담보대출계산기 쓰기 전 꼭 넣어볼 5가지 숫자

계산기보다 먼저 봐야 할 건 우리 집 현금흐름

얼마 전 지인이 집을 알아보다가 주택담보대출계산기를 돌려봤는데, 화면에 나온 월 상환액만 보고 생각보다 괜찮다고 하더라고요. 그런데 가계부를 같이 열어보니 이야기가 조금 달라졌습니다. 월 상환액은 138만 원이었지만, 이미 고정지출이 260만 원 가까이 있었고 아이 학원비가 다음 달부터 18만 원 늘 예정이었거든요.

주택담보대출계산기는 분명 유용합니다. 대출금, 금리, 기간, 상환방식을 넣으면 매달 얼마를 갚아야 하는지 빠르게 보여주니까요. 다만 계산기가 보여주는 숫자는 대출 숫자이고, 실제 생활은 카드값, 보험료, 관리비, 식비, 교통비까지 같이 움직입니다. 그래서 저는 계산기를 쓰기 전에 먼저 가계부의 고정지출부터 봅니다.

예를 들어 월 실수령액이 450만 원인 집에서 기존 고정지출이 230만 원이라면 남는 돈은 220만 원입니다. 여기서 주택담보대출 상환액이 140만 원이면 남는 돈은 80만 원입니다. 식비와 생활비가 따로 충분히 잡혀 있지 않다면 매달 카드값으로 버티게 될 가능성이 큽니다.

주택담보대출계산기에 꼭 넣어볼 5가지

1. 대출금은 매매가가 아니라 실제 빌릴 금액으로

처음 계산할 때 가장 많이 하는 실수가 집값 전체를 넣거나, 반대로 너무 낙관적인 대출금만 넣는 겁니다. 집값이 5억 원이라고 해서 대출금이 무조건 5억 원은 아니죠. 보유 현금, 취득세, 중개수수료, 이사비, 가전 교체비까지 빼고 실제로 빌릴 금액을 넣어야 합니다.

가령 현금 1억 4천만 원이 있고 5억 원짜리 집을 산다고 해도, 전부 집값에 넣으면 안 됩니다. 취득세와 부대비용으로 1천만 원 이상이 나갈 수 있고, 이사 후 커튼이나 냉장고 같은 비용도 생깁니다. 그래서 실제 대출금은 3억 6천만 원이 아니라 3억 8천만 원에 가까워질 수 있습니다.

2. 금리는 현재보다 1%p 높게도 넣어보기

금리는 참 얄밉습니다. 계약할 때는 괜찮아 보여도 몇 년 뒤 변동될 수 있고, 고정금리라 해도 처음 조건만 보고 안심하기 어렵습니다. 저는 주택담보대출계산기를 쓸 때 현재 금리, 현재보다 0.5%p 높은 금리, 1%p 높은 금리를 나눠서 넣어봅니다.

예를 들어 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 금리 4%면 월 상환액은 대략 143만 원대입니다. 그런데 5%로 올라가면 161만 원 안팎까지 올라갑니다. 월 18만 원 차이입니다. 1년이면 216만 원이고, 이 돈은 휴가비나 자동차 보험료 한 번을 흔들 수 있는 금액입니다.

3. 상환방식은 원리금균등과 원금균등을 같이 보기

원리금균등은 매달 내는 금액이 비슷해서 가계부 관리가 쉽습니다. 반면 원금균등은 초반 부담이 크지만 시간이 갈수록 이자가 줄어드는 구조입니다. 생활비가 안정적인 집이라면 원금균등도 비교해볼 만하지만, 아이가 어리거나 소득 변동이 있는 집은 초반 금액이 부담될 수 있습니다.

계산기에서 상환방식을 바꿔보면 숫자가 꽤 다르게 보입니다. 같은 3억 원, 30년, 연 4.5%라고 해도 첫 달 상환액과 총 이자액이 달라집니다. 저는 총 이자도 보지만, 첫 3년 동안 우리 집 통장에서 빠져나갈 월 납입액을 더 중요하게 봅니다. 버티기 어려운 대출은 이자가 조금 덜 나와도 생활을 압박하니까요.

월 상환액은 소득의 몇 퍼센트가 적당할까

가계부를 오래 쓰면서 느낀 건, 숫자에는 성격이 있다는 점입니다. 같은 월 120만 원 대출이어도 어떤 집에는 안정적이고, 어떤 집에는 위험합니다. 저는 보통 주택담보대출 월 상환액이 실수령액의 25% 안팎이면 비교적 관리가 쉽고, 30%를 넘으면 생활비 조정이 필요하다고 봅니다. 35%를 넘으면 작은 변수에도 흔들릴 수 있습니다.

• 월 실수령액 350만 원: 상환액 90만 원 전후면 여유가 있고, 120만 원부터는 생활비 점검이 필요합니다.
• 월 실수령액 500만 원: 상환액 125만 원 전후는 관리 가능성이 높고, 170만 원 이상이면 비상금이 중요해집니다.
• 월 실수령액 700만 원: 상환액 180만 원대까지는 괜찮아 보일 수 있지만, 교육비와 차량 유지비가 크면 체감은 달라집니다.

여기서 중요한 건 세전 연봉이 아니라 매달 통장에 실제로 들어오는 돈입니다. 명절 상여금이나 성과급은 빼고 계산하는 편이 낫습니다. 보너스는 대출을 버티는 돈이 아니라 비상금, 수리비, 조기상환 여력으로 남겨두는 쪽이 마음이 편했습니다.

계산기 결과를 가계부에 붙이는 방법

주택담보대출계산기 결과가 나왔다면 저는 바로 가계부에 한 줄을 추가합니다. 예를 들어 '주담대 152만 원'이라고 적고, 기존 지출과 합쳐봅니다. 그다음 지난 6개월 평균 생활비와 비교합니다. 지난달만 보면 착시가 생깁니다. 명절, 보험 갱신, 자동차 정비 같은 달은 튀기 때문입니다.

제가 자주 쓰는 방식은 세 가지 시나리오입니다. 보수적, 기본, 여유 버전으로 나눕니다. 기본 버전에는 현재 금리를 넣고, 보수적 버전에는 금리 1%p 상승과 생활비 10% 증가를 넣습니다. 여유 버전에는 예상보다 소득이 조금 늘거나 소비를 줄였을 때를 넣습니다. 이 세 가지를 보면 무리인지 아닌지가 훨씬 선명해집니다.

• 기본 시나리오: 현재 소득과 현재 금리 기준으로 월 상환액 확인
• 보수적 시나리오: 금리 상승, 관리비 증가, 식비 상승을 같이 반영
• 여유 시나리오: 상여금 일부 저축, 불필요한 구독 해지, 외식비 조정 반영

이렇게 해두면 은행 상담을 받을 때도 덜 휘둘립니다. 대출 한도가 많이 나온다고 해서 우리 집이 그만큼 감당할 수 있다는 뜻은 아니거든요. 한도는 금융기관의 기준이고, 감당 가능성은 우리 집 가계부가 말해줍니다.

대출 전 남겨야 할 돈

집을 살 때 마음이 급해지면 현금을 최대한 끌어모으고 싶어집니다. 그런데 저는 비상금 없이 집을 사는 건 꽤 위험하다고 봅니다. 최소한 3개월치 생활비, 가능하면 6개월치 생활비는 남겨두는 편이 좋습니다. 월 생활비가 대출 포함 400만 원이라면 1,200만 원에서 2,400만 원 정도입니다.

이 돈은 수익률을 위한 돈이 아닙니다. 갑자기 보일러가 고장 나거나, 병원비가 생기거나, 회사 사정으로 소득이 잠깐 줄었을 때 카드론을 막아주는 완충재에 가깝습니다. 주택담보대출계산기에는 비상금 항목이 없지만, 실제 생활에서는 이 숫자가 대출 만족도를 크게 좌우합니다.

저는 집을 사는 일이 무조건 아껴야만 가능한 일이라고 생각하지 않습니다. 다만 대출을 받은 뒤에도 커피 한 잔, 가족 외식, 아이 생일 선물 정도는 죄책감 없이 쓸 수 있어야 오래 갑니다. 계산기 숫자를 보고 '낼 수 있다'에서 멈추지 말고, '내고도 살 수 있다'까지 확인하는 게 진짜 가계부식 판단에 가깝습니다.