주택담보대출비교 전에 가계부에서 먼저 봐야 할 5가지 숫자
얼마 전 10년치 가계부 파일을 다시 열어봤는데, 가장 크게 느낀 건 대출은 금리표보다 생활비표에서 먼저 흔들린다는 점이었어요. 은행 앱에서 연 0.2%p 낮은 상품을 찾는 것도 중요하지만, 매달 식비·보험료·차량비가 얼마나 고정으로 빠지는지 모르면 좋은 조건을 받아도 오래 버티기가 어렵습니다.
주택담보대출비교를 할 때 저는 금리 순위부터 보지 않습니다. 먼저 “이 집을 산 뒤에도 우리 집 현금흐름이 답답하지 않은가”를 봅니다. 대출은 한 번 실행하면 20년, 30년을 같이 가는 지출이니까요.
1. 금리 0.1%p보다 월 상환액 차이를 먼저 보기
주택담보대출비교 화면을 보면 최저금리 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 실제 생활에서는 연 3.9%, 4.1%보다 “매달 얼마가 빠지는지”가 더 직접적으로 느껴집니다.
예를 들어 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정해볼게요. 연 4.0%면 월 상환액이 대략 143만 원대, 연 4.3%면 148만 원대가 됩니다. 0.3%p 차이가 한 달에 약 5만 원, 1년이면 60만 원 안팎입니다. 30년 전체로 보면 체감 차이는 훨씬 커지고요.
다만 여기서 조심할 점이 있습니다. 광고에 보이는 최저금리는 우대조건을 모두 채웠을 때의 숫자인 경우가 많습니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 청약 보유 같은 조건이 붙을 수 있어요. 그래서 저는 금리를 볼 때 세 줄로 적습니다.
- 광고 최저금리
- 내가 실제로 받을 수 있는 예상금리
- 우대조건을 못 채웠을 때 금리
세 번째 숫자까지 봐야 가계부에 넣을 수 있는 현실적인 월 상환액이 나옵니다.
2. 고정금리와 변동금리는 성격이 다릅니다
고정금리는 마음값을 조금 더 내는 구조에 가깝습니다. 처음 금리가 변동금리보다 높아 보일 수 있지만, 일정 기간 동안 상환액이 흔들리지 않는다는 장점이 있습니다. 아이 교육비, 육아휴직, 자영업 매출 변동처럼 앞으로 현금흐름이 불안정한 집에는 이 안정감이 꽤 큽니다.
변동금리는 시작 금리가 낮아 보일 수 있습니다. 근데 기준금리나 코픽스가 움직이면 월 상환액도 바뀝니다. 가계부를 오래 쓰다 보면 5만 원, 10만 원 증가는 숫자보다 기분에 먼저 옵니다. 특히 이미 관리비, 식비, 보험료가 빠듯한 집은 금리 상승기에 선택지가 줄어듭니다.
제가 쓰는 간단한 기준
- 월 상환액이 소득의 25% 안쪽이면 비교적 여유 있게 검토
- 30%를 넘으면 다른 고정비를 같이 줄일 계획 필요
- 35%에 가까우면 집값보다 버틸 힘을 먼저 계산
이 비율은 법적인 기준이 아니라 생활 기준입니다. DSR 심사를 통과했다고 해서 매달 편하다는 뜻은 아니거든요. 은행은 갚을 수 있는지를 보지만, 우리는 갚고도 살 수 있는지를 봐야 합니다.
3. 정책대출 대상 여부를 먼저 확인하기
주택담보대출비교를 할 때 시중은행만 바로 비교하면 빠지는 부분이 있습니다. 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책금융 대상인지 먼저 확인해야 합니다. 조건에 맞으면 금리와 구조가 더 안정적인 경우가 많기 때문입니다.
한국주택금융공사 보금자리론 안내에 따르면 일반 보금자리론은 주택가격, 소득, 주택 보유 수, LTV·DTI 같은 요건을 봅니다. 예를 들어 안내 페이지에는 6억 원 이하 주택, 부부합산 연소득 기준, LTV 최대 70%, DTI 최대 60% 같은 조건이 제시되어 있습니다. 생애최초는 별도 한도와 요건이 붙을 수 있고요. 이런 기준은 수시로 바뀔 수 있으니 신청 직전 공식 페이지 확인이 필요합니다.
공식 확인처는 한국주택금융공사 보금자리론 페이지(hf.go.kr), 금융감독원 금융상품 통합비교공시(finlife.fss.or.kr), 은행연합회 소비자포털(portal.kfb.or.kr)을 같이 보는 편이 좋습니다. 한 곳만 보면 상품 폭이나 공시 기준이 좁을 수 있습니다.
4. 중도상환수수료와 부대비용까지 넣어야 진짜 비교입니다
제가 예전에 대출 갈아타기를 계산하면서 놓칠 뻔한 게 중도상환수수료였습니다. 금리만 보면 갈아타는 게 좋아 보였는데, 수수료와 설정비, 인지세, 감정 관련 비용을 넣으니 이득이 확 줄었습니다.
예를 들어 기존 대출 2억 원을 갚으면서 중도상환수수료가 0.7% 남아 있다면 단순 계산으로 140만 원입니다. 새 대출로 월 이자가 5만 원 줄어도 수수료를 회수하려면 28개월이 걸립니다. 그 사이 이사 계획이 있거나 소득 변화가 있다면 계산이 달라집니다.
- 중도상환수수료율과 면제 시점
- 대출 실행 관련 부대비용
- 우대금리 유지 조건
- 거치기간 종료 뒤 월 상환액
- 3년 안에 이사하거나 대환할 가능성
이 다섯 가지를 같이 적어두면 “금리는 낮은데 이상하게 돈이 안 남는” 상황을 줄일 수 있습니다.
5. 우리 집 가계부에 넣고 3개월 버전으로 계산하기
주택담보대출비교의 마지막 단계는 엑셀이나 앱보다 가계부입니다. 저는 새 대출을 상상할 때 기존 월세나 전세대출 이자 자리에 예상 원리금을 넣고, 3개월치 생활비를 다시 돌려봅니다.
예를 들어 월 소득 520만 원인 집이 있다고 해볼게요. 예상 주담대 상환액 150만 원, 관리비 28만 원, 식비 90만 원, 보험료 45만 원, 차량비 40만 원, 통신비 18만 원, 아이 관련 지출 60만 원이면 이미 431만 원입니다. 여기에 경조사, 병원비, 의류, 가전 교체 같은 비정기 지출을 넣으면 남는 돈은 생각보다 작습니다.
그래서 저는 대출 가능액을 꽉 채우는 방식보다, 상환액이 들어와도 저축이 1원이라도 남는 구조를 선호합니다. 집을 사는 달보다 집을 산 다음 36개월이 더 중요하다고 봅니다. 처음 몇 달은 긴장해서 아끼지만, 1년이 지나면 원래 소비습관이 다시 올라오거든요.
상담 전 준비하면 좋은 숫자
- 최근 6개월 평균 생활비
- 1년에 한 번 나가는 비정기 지출 총액
- 대출 후에도 남길 최소 저축액
- 금리가 1%p 올랐을 때 버틸 수 있는 금액
- 맞벌이 중 한 명 소득이 줄었을 때의 월 잔액
주택담보대출비교는 가장 낮은 금리를 맞히는 게임이 아닙니다. 우리 집 생활이 무너지지 않는 선에서 가장 덜 비싼 돈을 빌리는 과정에 가깝습니다. 숫자를 차분히 펼쳐놓고 보면, 무리한 집과 감당 가능한 집의 차이가 꽤 선명하게 보입니다. 저는 그 선을 조금 보수적으로 잡는 쪽이 마음도 잔고도 덜 흔들린다고 느낍니다.
