부동산담보대출 받기 전 가계부에서 먼저 확인할 5가지 숫자
얼마 전 가계부 파일을 열어보다가 6년 전 이사 준비하던 달의 지출을 다시 봤습니다. 그때 제일 크게 적혀 있던 항목이 이사비도, 중개보수도 아니고 ‘대출 후 매달 빠질 돈’이었어요. 부동산담보대출은 집값이나 금리만 보고 결정하기 쉽지만, 실제 생활에서는 매달 통장에서 빠져나가는 금액이 훨씬 더 크게 느껴집니다.
저는 대출을 볼 때 은행 한도보다 먼저 가계부 한도를 봅니다. 은행이 빌려줄 수 있다고 해서 우리 집 생활비가 버틸 수 있다는 뜻은 아니거든요. 특히 부동산담보대출은 금액이 크고 기간이 길어서, 처음 계산을 느슨하게 하면 몇 년 동안 식비와 여가비를 계속 압박할 수 있습니다.
1. 월 상환액은 소득의 25~30% 안에서 보기
가장 먼저 볼 숫자는 월 상환액입니다. 예를 들어 맞벌이 실수령 소득이 월 520만 원인 집이라면, 대출 원리금 상환액은 130만~156만 원 안쪽에서 보는 게 생활이 덜 흔들립니다. 물론 자녀가 없고 고정비가 낮은 집은 조금 더 감당할 수 있고, 반대로 양육비나 차량 유지비가 크면 25%도 빠듯할 수 있습니다.
제가 가계부에서 자주 쓰는 방식은 단순합니다. 최근 6개월 평균 지출에서 주거비를 제외한 금액을 먼저 구합니다. 그다음 월 소득에서 그 금액을 빼고, 남는 돈의 70%까지만 대출 상환 후보로 둡니다. 남는 돈 전부를 대출에 쓰면 병원비, 경조사비, 가전 교체 같은 변수가 생겼을 때 바로 카드값으로 밀립니다.
- 월 실수령 520만 원
- 주거비 제외 평균 지출 330만 원
- 남는 금액 190만 원
- 상환 가능 후보 190만 원의 70%인 약 133만 원
이렇게 계산하면 은행 앱에서 보이는 최대 한도보다 훨씬 보수적인 숫자가 나옵니다. 그런데 실제 생활은 이 숫자에 더 가깝습니다.
2. 금리 1%포인트 차이를 월 생활비로 바꿔보기
부동산담보대출 상담을 받다 보면 금리 0.2%, 0.5% 차이가 작게 느껴질 때가 있습니다. 하지만 대출금이 3억 원, 4억 원 단위로 커지면 이야기가 달라집니다. 대략 3억 원을 빌렸을 때 금리가 1%포인트 오르면 1년 이자 차이는 단순 계산으로 약 300만 원입니다. 월로 나누면 25만 원입니다.
25만 원은 누군가에게는 외식비이고, 누군가에게는 아이 학원비 한 과목이고, 또 누군가에게는 한 달 장보기 예산의 절반입니다. 그래서 저는 금리를 볼 때 ‘몇 퍼센트’보다 ‘우리 집 어떤 항목이 사라지는가’로 바꿔 적습니다. 숫자가 생활 언어로 바뀌면 판단이 훨씬 선명해집니다.
변동금리를 선택한다면 더 조심해서 봐야 합니다. 지금 상환액만 맞추는 게 아니라 금리가 1%포인트, 2%포인트 올랐을 때도 버틸 수 있는지 따로 계산해야 합니다. 고정금리는 처음 금리가 조금 높아 보여도 예산을 예측하기 쉽다는 장점이 있습니다. 반대로 변동금리는 낮게 시작할 수 있지만, 가계부에 여유 칸이 없으면 불안이 커집니다.
3. 대출 전 3개월은 예행연습을 해보기
제가 주변에 가장 자주 권하는 방법은 ‘가짜 상환’입니다. 아직 대출을 받기 전이라도 예상 월 상환액만큼 따로 빼두는 방식입니다. 예를 들어 지금 월세나 기존 주거비가 80만 원이고, 부동산담보대출 후 예상 원리금이 145만 원이라면 차액 65만 원을 3개월 동안 별도 통장에 옮겨둡니다.
이때 중요한 건 그 돈을 없는 돈처럼 보는 겁니다. 3개월 동안 카드값이 늘거나 생활비가 계속 부족하면, 실제 대출 후에는 더 힘들 가능성이 큽니다. 반대로 65만 원을 빼고도 생활이 무리 없이 돌아간다면 대출 후 예산 적응력이 있는 편입니다.
저도 예전에 이 방법을 해봤는데 첫 달에는 생각보다 답답했습니다. 배달을 줄이고, 주말 카페 지출을 줄이고, 구독 서비스 두 개를 끊었습니다. 그런데 3개월째가 되니 줄일 수 있는 항목과 건드리면 스트레스가 큰 항목이 나뉘더라고요. 이 구분이 꽤 중요합니다. 무조건 아끼는 계획은 오래 못 갑니다.
4. 중도상환수수료와 부대비용도 현금흐름에 넣기
부동산담보대출을 계산할 때 원금과 이자만 보면 빠지는 돈이 있습니다. 인지세, 근저당 설정 관련 비용, 이사비, 중개보수, 취득 관련 세금, 가전과 가구 교체비 같은 비용입니다. 집을 사거나 갈아타는 과정에서는 이 돈들이 거의 동시에 나갑니다.
예를 들어 대출 실행 전후로 800만 원의 부대비용이 예상되는데 비상금이 500만 원뿐이라면, 결국 300만 원은 카드 할부나 마이너스통장으로 넘어갈 수 있습니다. 그러면 부동산담보대출 상환액 위에 또 다른 이자가 붙습니다. 큰 대출을 받으면서 작은 고금리 빚이 생기는 구조가 되는 거죠.
중도상환수수료도 확인해야 합니다. 앞으로 보너스, 퇴직금 일부, 전세보증금 반환금 등으로 원금을 빨리 갚을 계획이 있다면 수수료 조건이 체감상 꽤 큽니다. 대출 상품을 고를 때 금리만 비교하지 말고, 중도상환 가능 금액과 수수료 기간을 같이 적어두면 나중에 선택지가 넓어집니다.
5. 비상금 6개월 치는 대출 밖에 남겨두기
집을 살 때 마음이 급하면 현금을 최대한 끌어모으게 됩니다. 그런데 생활 재무 관점에서는 비상금을 전부 계약금이나 잔금에 넣는 선택이 위험할 수 있습니다. 부동산담보대출은 매달 정해진 날 빠져나가고, 생활의 변수는 예고 없이 옵니다.
최소한 월 필수생활비 3개월 치, 가능하면 6개월 치는 대출 밖에 남겨두는 편이 좋습니다. 여기서 필수생활비는 외식이나 쇼핑을 뺀 생존 예산에 가깝습니다. 식비, 관리비, 통신비, 보험료, 교통비, 아이 관련 필수 지출, 병원비 정도입니다.
월 필수생활비가 280만 원이라면 3개월 치는 840만 원, 6개월 치는 1,680만 원입니다. 이 숫자를 보고 너무 크다고 느껴질 수 있습니다. 근데 대출을 받은 뒤 소득이 잠깐 줄거나 가족 병원비가 생기면, 이 돈이 마음의 완충재 역할을 합니다. 비상금은 수익률이 낮아 보여도 가계부에서는 꽤 강한 안전장치입니다.
내 집보다 먼저 지켜야 할 것은 매달의 생활감입니다
부동산담보대출은 나쁜 것도, 무조건 좋은 것도 아닙니다. 집이라는 자산을 마련하는 도구가 될 수 있지만, 동시에 매달 생활비를 오래 묶어두는 약속이기도 합니다. 그래서 저는 대출 가능액보다 상환 후 생활이 먼저라고 봅니다.
대출 상담을 받기 전 최근 6개월 가계부를 펼쳐놓고 세 가지를 적어보면 좋습니다. 평균 지출, 줄여도 괜찮은 지출, 줄이면 삶의 만족도가 크게 떨어지는 지출입니다. 이 세 가지가 보여야 부동산담보대출 금액도 우리 집에 맞게 잡힙니다.
큰돈의 결정일수록 결국 작은 숫자들이 버팀목이 됩니다. 매달 10만 원, 20만 원의 여유가 있는 집은 금리 변동에도 숨 쉴 공간이 있고, 반대로 처음부터 꽉 찬 예산은 작은 변수에도 흔들립니다. 집을 얻으면서 생활을 잃지 않는 선, 저는 그 선을 가계부에서 먼저 찾는 편입니다.
