주택담보대출 받기 전 가계부로 꼭 확인할 5가지 숫자
1. 대출 가능 금액보다 먼저 볼 숫자는 월 상환액입니다
얼마 전 지인이 집을 보러 다니다가 은행에서 생각보다 큰 주택담보대출 한도가 나왔다며 들뜬 목소리로 연락을 했습니다. 그런데 제가 먼저 물어본 건 집값도, 금리도 아니었습니다. “그럼 매달 얼마씩 빠져나가?”였습니다. 주택담보대출은 한도가 크게 나오면 괜히 마음이 든든해지지만, 실제 생활을 흔드는 건 총액이 아니라 매달 빠져나가는 돈입니다.
예를 들어 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌렸다고 가정해보면, 금리 조건에 따라 월 상환액은 수십만 원 차이가 납니다. 월 150만 원과 월 180만 원은 종이 위에서는 30만 원 차이지만, 가계부에서는 식비 한 달 예산이나 아이 학원비 하나가 움직이는 금액입니다. 저는 대출을 볼 때 “한도가 얼마인가”보다 “이 돈이 10년 동안 매달 빠져도 생활이 무너지지 않는가”를 먼저 봅니다.
특히 맞벌이 가정은 현재 소득을 그대로 유지한다는 전제로 계산하기 쉽습니다. 근데 육아휴직, 이직 공백, 부모님 병원비, 차량 교체 같은 일은 생각보다 자주 옵니다. 그래서 월 상환액은 현재 소득 기준으로만 보지 말고, 소득이 10~20% 줄어든 상황에서도 버틸 수 있는지 따져보는 게 현실적입니다.
2. 생활비를 줄여 갚겠다는 계획은 숫자로 확인해야 합니다
주택담보대출을 앞두고 가장 많이 하는 말이 “외식 줄이고, 여행 줄이면 되지”입니다. 솔직히 맞는 말이긴 합니다. 그런데 가계부를 오래 써보면 알게 됩니다. 줄일 수 있는 돈과 줄이고 싶은 돈은 다릅니다.
예를 들어 한 달 생활비가 420만 원인 집이 있다고 해보겠습니다. 대출 이후 월 상환액이 90만 원 늘어난다면, 생활비를 330만 원으로 낮춰야 같은 수준의 저축이 가능합니다. 이때 외식비가 월 60만 원이었다면 전부 없애도 30만 원이 모자랍니다. 배달비, 카페, 구독료를 줄여도 고정지출이 크면 효과가 제한적입니다.
- 관리비, 통신비, 보험료처럼 매달 빠지는 고정비
- 식비, 외식비, 교통비처럼 조절 가능한 변동비
- 명절, 자동차세, 경조사처럼 가끔 크게 나가는 비정기 지출
이 세 가지를 나눠 적어보면 대출 후 줄일 수 있는 금액이 꽤 선명해집니다. 저는 대출 전 3개월치 가계부를 기준으로 “확실히 줄일 돈”과 “기분상 줄일 것 같은 돈”을 따로 표시합니다. 여기서 중요한 건 너무 빡빡하게 잡지 않는 겁니다. 사람이 돈만 갚으려고 사는 건 아니니까요.
3. DSR보다 내 가계부 비율이 더 무섭게 맞을 때가 있습니다
주택담보대출 상담을 받으면 DSR, LTV 같은 단어를 듣게 됩니다. 은행 입장에서는 꼭 필요한 기준입니다. 하지만 생활하는 사람 입장에서는 내 가계부 안에서 대출이 차지하는 비율이 더 직접적입니다.
제가 자주 쓰는 기준은 단순합니다. 세후 월소득에서 주택담보대출 원리금이 30%를 넘으면 긴장하고, 40%를 넘으면 생활을 다시 짜야 한다고 봅니다. 세후 월소득 500만 원 가정에서 월 상환액 150만 원이면 30%입니다. 여기에 신용대출, 자동차 할부, 카드 할부까지 있으면 체감은 훨씬 무거워집니다.
물론 소득이 높고 자산이 충분하면 비율이 조금 높아도 버틸 수 있습니다. 반대로 소득은 안정적이어도 아이가 어리거나 부모님 부양비가 있으면 30%도 답답할 수 있습니다. 숫자는 평균이 아니라 우리 집 사정에 맞게 읽어야 합니다.
가계부에서 바로 체크할 항목
- 세후 월소득 대비 주택담보대출 상환액 비율
- 전체 고정비가 세후 월소득에서 차지하는 비율
- 비상금 없이 버틸 수 있는 개월 수
이 세 가지를 계산해보면 대출이 가능한지보다 더 중요한 질문이 보입니다. “이 대출을 안고도 일상이 유지되는가”입니다.
4. 금리 1% 차이는 작은 숫자가 아닙니다
주택담보대출에서 금리 0.5%, 1%는 너무 작아 보입니다. 그런데 원금이 크고 기간이 길어서 체감은 전혀 작지 않습니다. 3억 원을 빌렸을 때 금리가 1%포인트 오르면 월 상환액이 대략 수십만 원 늘 수 있습니다. 1년이면 수백만 원입니다.
그래서 변동금리를 선택할 때는 “지금 싸다”만 보면 위험합니다. 저는 가계부에 두 줄로 적어봅니다. 현재 금리 기준 월 상환액, 그리고 금리가 1%포인트 올랐을 때 월 상환액. 이 두 숫자를 나란히 보면 마음이 좀 차분해집니다.
예를 들어 현재 월 상환액이 160만 원인데 금리 상승 시 180만 원이 된다고 가정해보겠습니다. 그러면 대출을 받기 전부터 월 20만 원을 없는 돈처럼 따로 모아보는 겁니다. 6개월만 해도 120만 원이 쌓이고, 동시에 우리 집이 높아진 상환액을 견딜 수 있는지 실험할 수 있습니다.
사실 이 방식은 꽤 현실적입니다. 머리로는 괜찮다고 생각했던 지출도, 실제로 매달 20만 원이 빠져나가면 느낌이 달라집니다. 대출 전 연습은 생각보다 많은 걸 알려줍니다.
5. 집을 산 뒤에도 남겨야 할 돈이 있습니다
주택담보대출을 받을 때 계약금, 중도금, 잔금만 생각하면 빠지는 돈이 있습니다. 이사비, 중개보수, 취득 관련 세금, 가전 교체, 커튼, 조명, 수리비 같은 돈입니다. 하나씩 보면 어쩔 수 없는 지출인데, 합치면 몇백만 원에서 천만 원 이상도 됩니다.
제가 가계부를 보며 가장 아깝게 느끼는 상황은 집을 산 뒤 비상금이 0원에 가까워지는 경우입니다. 집은 생겼는데 카드값이 밀리고, 작은 병원비에도 흔들리면 만족감보다 불안이 커집니다. 그래서 저는 최소한 3개월치 필수생활비는 남겨두는 쪽을 권합니다. 아이가 있거나 소득 변동이 큰 집이라면 6개월치가 더 편합니다.
필수생활비가 월 300만 원이라면 비상금 900만 원은 남겨야 한다는 뜻입니다. 이 돈은 수익률이 낮아 보여도 역할이 분명합니다. 대출이 있는 집에서 비상금은 투자금이 아니라 시간을 벌어주는 돈입니다.
대출 전 가계부에 적어둘 실제 숫자
- 예상 월 상환액
- 금리 상승 시 월 상환액
- 대출 후 남는 현금
- 이사와 초기 비용 총액
- 대출 후 매달 가능한 저축액
주택담보대출은 무조건 무서워할 일도 아니고, 무조건 받아야 할 일도 아닙니다. 다만 집값이라는 큰 숫자에 시선이 묶이면 내 생활비라는 작은 숫자를 놓치기 쉽습니다. 저는 좋은 대출이란 금리가 제일 낮은 대출만은 아니라고 생각합니다. 매달 갚으면서도 식탁이 너무 초라해지지 않고, 아이 생일이나 부모님 병원비 앞에서 숨이 막히지 않는 대출이 오래 버티기 좋았습니다. 집은 자산이지만, 그 집에서 사는 사람의 생활도 같이 지켜져야 합니다.
