전세보증금담보대출 전에 확인할 5가지 숫자
가계부를 오래 쓰다 보니 급하게 돈이 필요할 때 먼저 보게 되는 숫자가 있습니다. 통장 잔액보다 앞으로 몇 달 동안 감당할 수 있는 월 지출입니다. 전세보증금담보대출도 비슷합니다. 보증금이 크다고 대출을 많이 받을 수 있는 건 아니고, 매달 낼 이자와 계약이 끝날 때 갚을 돈을 함께 봐야 합니다.
1. 보증금 중 내 돈이 얼마인지
전세보증금담보대출은 임차인이 나중에 집주인에게 돌려받을 보증금에 관한 권리를 담보로 돈을 빌리는 방식입니다. 이미 살고 있는 집의 보증금을 활용해 생활자금을 마련하는 상품도 있습니다. 새 전셋집의 보증금을 치르기 위해 받는 전세자금대출과는 자금의 쓰임부터 구별해서 봐야 합니다.
예를 들어 보증금이 3억 원이고 기존 전세대출 잔액이 2억 원이라면, 차액은 1억 원입니다. 그렇다고 1억 원을 추가로 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 기존 대출이 보증금 반환채권을 담보로 잡고 있는지, 금융회사가 인정하는 담보 범위가 얼마인지, 소득과 신용 상태는 어떤지에 따라 결과가 달라집니다. 신협의 임차보증금 담보대출 안내도 한도를 보증금과 월세 여부 등에 따라 다르게 계산하고, 영업점 심사에 따라 취급이 제한될 수 있다고 밝힙니다.
2. 월 이자가 생활비에서 차지하는 몫
대출을 비교할 때는 한도보다 월 납입액을 가계부에 먼저 적어봅니다. 2,000만 원을 연 5.5%로 빌리고 매달 이자만 낸다고 가정하면, 단순 계산한 이자는 한 달에 약 9만 2,000원입니다. 금리와 실제 납부액은 계약 조건에 따라 달라집니다.
9만 원대가 작아 보여도 1년이면 약 110만 원입니다. 여기에 기존 전세대출 이자, 카드 할부금, 관리비를 더하면 월 고정지출이 됩니다. 저는 이런 계산을 할 때 식비를 무리하게 줄이는 계획을 세우지 않습니다. 지난 석 달 가계부에서 실제로 남았던 돈으로 새 이자를 낼 수 있는지가 더 믿을 만한 기준입니다. 변동금리라면 금리가 올라 월 이자가 늘어나는 경우도 함께 적어두는 편이 좋습니다.
3. 계약 만기까지 남은 개월 수
월 이자만 납부하는 방식이라면 원금은 그대로 남습니다. 임대차계약이 8개월 뒤 끝나는데 2,000만 원을 빌린다면, 8개월 동안의 이자뿐 아니라 만기 때 원금을 어떻게 갚을지도 생각해야 합니다. 보증금이 반환되면 그 돈으로 갚을 계획인지, 다음 집 계약금이 먼저 필요한지에 따라 자금 흐름이 꽤 달라집니다.
계약을 연장할 생각이 있어도 대출까지 자동으로 연장된다고 가정하면 곤란합니다. 상품마다 대출기간과 연장 심사가 다릅니다. 신협은 임차보증금 담보대출의 기간을 임대차계약 기간 이내로 안내하고, IBK기업은행의 관련 상품도 임차계약 종료일 이내로 기간을 정합니다. 집 계약 만료일과 대출 만기일을 달력에 각각 표시해두면 놓치기 쉽지 않습니다.
4. 집주인 확인과 기존 보증의 상태
보증금을 담보로 잡는 절차에서는 집주인에게 사실을 알리거나 동의를 받아야 할 수 있습니다. 방식은 상품마다 다릅니다. IBK기업은행은 보증금 반환채권에 질권을 설정하는 상품에 대해 집주인이 동의하지 않으면 대출을 취급할 수 없다고 안내합니다. 신청 전에 금융회사에 집주인의 동의가 필요한지, 어떤 서류와 절차가 필요한지 물어보는 게 시간을 아낍니다.
전세보증금반환보증에 가입했거나 가입할 예정이라면 한 가지를 더 확인해야 합니다. 주택도시보증공사는 다른 금융기관이 보증금 반환채권을 양도받거나 질권을 설정한 경우 등에는 반환보증 취급이 어려울 수 있다고 안내합니다. 이미 가입한 보증이 있다면 새 대출이 보증 유지에 어떤 영향을 주는지, 대출을 먼저 받는다면 보증 가입이 가능한지 각각 확인해야 합니다. 보증금을 지키는 장치를 잃으면서 생활자금을 마련하는 일은 피하고 싶으니까요.
5. 손에 들어오는 돈과 갚을 돈
상담할 때는 ‘최대 얼마까지 되나요’보다 ‘실제로 얼마가 입금되고, 매달 얼마를 내며, 만기에 얼마를 갚나요’라고 묻는 편이 유용합니다. 금리뿐 아니라 중도상환수수료와 담보 설정에 드는 비용도 확인해야 합니다. 같은 2,000만 원을 빌리더라도 몇 달만 쓸 돈인지, 계약 만기까지 쓸 돈인지에 따라 총비용이 달라집니다.
급한 지출이 500만 원이라면 2,000만 원 한도가 나온다고 전부 빌릴 이유는 없습니다. 반대로 집주인의 보증금 반환이 늦어질 가능성까지 생각해야 한다면 상환 계획에 여유가 필요합니다. 제 가계부에는 새 대출의 월 이자와 만기 원금을 따로 적습니다. 돈이 들어오는 날의 안도감보다, 그 뒤의 생활비가 계속 돌아가는지가 더 오래 남는 숫자라서요.
