전세보증보험가입조건 확인할 5가지 숫자
가계부를 오래 쓰다 보니 큰돈이 나가는 계약일수록 숫자를 한 번 더 적어 보게 됩니다. 전세 계약도 그렇습니다. 월세 몇만 원을 아끼는 일보다 보증금이 돌아올 수 있는 조건인지 확인하는 일이 먼저입니다. 전세보증보험가입조건을 찾는 분이라면, 아래 다섯 가지 숫자부터 계약서와 등기부에 나란히 써 두면 판단이 한결 쉬워집니다. 여기서는 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 기준으로 설명합니다.
1. 보증금은 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하
주택도시보증공사의 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 밖의 지역 5억 원 이하입니다. 보증금이 이 범위에 들어도 곧바로 가입되는 건 아닙니다. 집값과 앞선 채권까지 함께 심사합니다. 월세가 섞인 계약은 월세를 환산한 금액을 더해 보증금 기준을 판단하므로, 계약서에 적힌 보증금만 보고 넘기지 않는 편이 좋습니다.
계약기간도 확인해야 합니다. 신규 가입을 위한 전세계약은 원칙적으로 1년 이상이어야 하고, 공인중개사가 확인하고 날인한 계약서가 필요합니다. 계약금은 전세보증금의 5% 이상을 지급한 사실을 확인합니다. 보증금 2억 원짜리 집이라면 계약금 1천만 원 이상을 냈는지 보는 셈입니다. 이체 내역은 가계부 기록과 별개로 보관해 두면 서류를 준비할 때 덜 번거롭습니다.
2. 신청은 계약기간의 절반이 지나기 전
2년 계약이라면 입주하고 1년쯤 지난 뒤에 생각나기 쉽습니다. 그런데 신청기한은 전세계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 신규 계약은 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 기한을 따지고, 갱신 계약도 갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 날짜를 아슬아슬하게 맞추기보다 이사 직후 서류를 챙기는 쪽이 마음이 편합니다.
실제로 그 집에 거주하면서 전입신고를 하고 확정일자도 갖춰야 합니다. 이사 당일에는 잔금 이체, 열쇠 인수, 짐 정리로 정신이 없습니다. 저는 이런 날의 할 일을 가계부 옆에 따로 적어 둡니다. 전입신고와 확정일자를 같은 목록에 넣어 두면 며칠씩 미루는 일을 줄일 수 있습니다.
3. 집값의 90%에서 앞선 채권을 빼기
가입 가능성을 가르는 숫자는 보증금 자체보다 보증한도인 경우가 많습니다. 주택도시보증공사는 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액을 보증한도로 봅니다. 예를 들어 심사에 쓰이는 주택가격이 3억 원이고 앞선 근저당 채권이 3천만 원이라면, 계산상 한도는 2억 4천만 원입니다. 전세보증금이 2억 2천만 원이면 이 조건에는 들어옵니다. 앞선 채권이 6천만 원이면 한도가 2억 1천만 원으로 줄어 같은 보증금은 조건을 넘습니다.
여기서 집값은 집주인이 부르는 매매 희망가가 아닙니다. 주택도시보증공사가 주택 유형에 따라 인정하는 시세나 공시가격 등으로 산정합니다. 계약 전에 대략 계산해 볼 수는 있지만, 최종 판단은 심사에 적용된 주택가격으로 이뤄집니다. 빌라나 다가구주택처럼 가격을 가늠하기 어려운 집일수록 계약 전에 인정 가격을 확인할 필요가 있습니다.
4. 등기부의 근저당과 다른 세입자 보증금
등기부등본에서는 갑구와 을구를 나눠 봅니다. 갑구에 압류나 가압류, 경매신청 같은 소유권 관련 문제가 있는지, 을구에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 확인하는 식입니다. 건물과 토지의 소유자가 모두 임대인인지도 심사 대상입니다. 은행 대출의 실제 남은 원금만 듣고 판단하기보다 등기부에 적힌 채권 금액을 기준으로 확인해야 숫자가 어긋나지 않습니다.
다가구주택은 한 건물에 다른 세입자가 함께 산다는 점도 중요합니다. 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 다른 세입자의 보증금이 선순위 금액에 포함될 수 있습니다. 내 계약서와 등기부만으로는 전체 금액이 선명하지 않을 수 있으니, 임대인과 중개사에게 선순위 임차보증금 자료를 요청해 확인하는 편이 안전합니다. 앞선 채권에는 별도의 비율 제한도 적용되므로, 90% 계산만 통과했다고 가입을 확신하지는 않아야 합니다.
5. 주택 유형과 서류까지 맞아야 신청이 끝난다
아파트뿐 아니라 연립·다세대·단독·다가구주택과 주거용 오피스텔 등도 보증 대상에 들어갑니다. 다만 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표시가 필요한 경우가 있습니다. 근린생활시설은 주거 공간처럼 꾸며져 있어도 보증 대상 주택이 아닙니다. 방을 볼 때의 모습과 건축물대장상 용도가 다를 수 있다는 뜻입니다.
신청할 때는 확정일자가 확인되는 임대차계약서, 주민등록등본, 전입세대 확인 자료, 보증금 지급 내역 등을 준비하게 됩니다. 계약 형태와 주택 유형에 따라 추가 서류가 달라질 수 있으니 신청 창구의 목록을 먼저 확인하는 게 좋습니다. 보증료도 가계부의 이사 비용 칸에 넣어 두면 예산이 덜 흔들립니다. 보증료는 보증금, 주택 유형, 부채 비율과 할인 대상 등에 따라 달라져서 남의 납부액을 그대로 내 비용으로 잡을 수는 없습니다.
전세보증금은 가계부에서 가장 큰 숫자일 때가 많습니다. 그 숫자를 지키는 일은 계약 당일의 분위기보다 보증금 한도, 신청 날짜, 등기부 내용을 차분히 맞춰 보는 데서 시작한다고 생각합니다. 조건이 애매하다면 계약금을 보내기 전에 주택도시보증공사의 가입 가능 여부와 필요한 서류를 확인해 두는 편이 좋겠습니다.
