후순위담보대출 전에 가계부로 확인할 4가지
얼마 전 가계부를 보다가 매달 30만 원씩 모자라는 달이 석 달째 이어지는 걸 발견했습니다. 이런 때 집을 담보로 돈을 더 빌릴 수 있다는 말은 솔깃합니다. 하지만 후순위담보대출은 통장에 들어오는 금액보다 앞으로 매달 빠져나갈 돈을 먼저 봐야 판단이 쉬워집니다.
1. 내 집에서 실제로 빌릴 수 있는 금액
후순위담보대출은 이미 담보대출이 잡힌 집에 추가로 담보권을 설정해 받는 대출입니다. 집을 처분해 빚을 갚아야 하는 상황이 생기면 먼저 설정된 권리가 우선합니다. 그래서 금융회사는 집값만 보고 추가 대출액을 정하지 않습니다. 기존 대출과 임대차 관계, 소득과 다른 빚도 함께 봅니다.
가령 집값이 4억 원이고 기존 주택담보대출 잔액이 2억 원이라고 해보겠습니다. 담보인정비율을 단순히 70%로 가정하면 2억 8천만 원에서 기존 대출 2억 원을 뺀 8천만 원이 눈에 들어옵니다. 그렇다고 8천만 원을 그대로 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 기존 대출의 담보 설정 내용, 세입자 보증금, 지역과 대출 목적에 따른 규제, 금융회사 심사를 거치면 실제 가능액은 달라집니다.
상담 전에 등기부등본의 담보 설정 내용과 기존 대출 잔액을 따로 적어두면 좋습니다. 두 숫자는 같지 않을 수 있습니다. 예상 집값 하나만 들고 상담할 때보다 어느 부분에서 한도가 줄어드는지 묻기도 편합니다.
2. 월 납입액은 이자만 계산하면 작아 보입니다
3천만 원을 연 7%에 빌리면 한 달 이자는 약 17만 5천 원입니다. 이 숫자만 보면 생활비에서 감당할 만하다고 느낄 수 있죠. 그런데 같은 금액을 5년 동안 원리금균등상환하면 월 납입액은 약 59만 4천 원입니다. 대출 기간과 상환 방식에 따라 가계부에서 차지하는 자리가 크게 달라집니다.
제가 먼저 적는 것은 ‘새 대출 이자’가 아니라 ‘기존 대출을 포함한 월 납입액’입니다. 월 실수령액 400만 원인 집에서 생활비와 기존 대출 상환에 320만 원을 쓴다면 남는 돈은 80만 원입니다. 여기에 월 59만 4천 원이 더해지면 남는 돈은 약 20만 6천 원입니다. 경조사나 병원비가 한 번만 생겨도 적자로 돌아서기 쉬운 구조입니다.
금리가 변할 수 있는 상품이라면 현재 납입액만 적지 않는 편이 안전합니다. 같은 3천만 원을 5년 원리금균등상환한다고 가정할 때 금리가 연 7%에서 9%로 높아지면 월 납입액은 약 2만 9천 원 늘어납니다. 작은 차이처럼 보여도 60개월 동안 가계부에 남는 돈은 달라집니다.
3. 한도보다 먼저 볼 숫자는 상환 여력
후순위로 빌린다고 해서 기존 대출 상환 부담이 사라지는 건 아닙니다. 금융위원회가 안내하는 총부채원리금상환비율, 즉 DSR도 연소득과 전체 대출의 연간 원리금 상환액을 함께 봅니다. 집에 담보 여력이 있어 보여도 소득에 비해 갚아야 할 돈이 많으면 원하는 만큼 빌리기 어렵습니다. 적용 기준과 실제 한도는 대출 시점, 지역, 용도와 금융회사 심사에 따라 확인해야 합니다.
제 가계부에서는 최근 석 달 평균보다 지출이 많은 달을 기준으로 한 번 더 계산합니다. 식비를 아끼고 약속을 모두 취소한 달을 기준으로 삼으면 대출 상환액이 지나치게 편해 보이기 때문입니다. 매달 꼭 나가는 주거비·보험료·교통비에 계절마다 나가는 세금과 수리비를 월평균으로 더해보면 실제로 남는 돈이 드러납니다.
생활비가 잠깐 부족한 것인지, 매달 반복해서 부족한 것인지도 구분할 필요가 있습니다. 후자라면 대출금이 들어와도 몇 달 뒤 같은 빈칸이 생길 수 있습니다. 이때는 무엇을 줄여야 한다고 스스로를 몰아붙이기보다, 부족액이 언제부터 반복됐는지 가계부에서 먼저 찾는 편이 낫습니다.
4. 계약 전에는 총비용과 갚을 날짜를 나란히 봅니다
금리만 비교하면 놓치는 돈이 있습니다. 대출 실행 때 드는 비용, 중도상환수수료 적용 여부, 금리 변동 조건, 만기 때 원금을 한꺼번에 갚아야 하는지를 같은 종이에 적어두는 게 좋습니다. 특히 이자만 내다가 만기에 원금을 갚는 방식은 매달 부담이 가벼워 보여도 마지막에 목돈이 필요합니다. ‘그때 가서 연장하면 되겠지’라는 예상만으로 상환 계획을 세우기는 어렵습니다.
돈을 쓰는 목적도 함께 적어봅니다. 여러 고금리 빚을 갚기 위한 대출이라면 새 대출의 총비용과 기존 빚을 그대로 둘 때의 총비용을 비교할 수 있습니다. 생활비를 메우기 위한 대출이라면 다음 달부터 부족액이 줄어들 근거가 있는지 확인해야 합니다. 같은 3천만 원이라도 쓰임에 따라 이후 가계부 모양이 전혀 달라집니다.
집을 담보로 더 빌릴 수 있다는 사실이 곧 우리 집이 편하게 갚을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 저는 대출 가능액을 듣기 전, 평범한 달과 지출이 많은 달의 잔액을 먼저 계산합니다. 두 달 모두에서 상환액을 감당할 수 있는지 보는 일이 결국 가족의 생활을 지키는 숫자라고 생각합니다.
