주택담보대출금액 정할 때 보는 4가지 숫자
가계부를 오래 쓰다 보니 집을 살 때 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자가 달라졌습니다. 집값보다 매달 통장에서 빠져나갈 돈을 먼저 보게 되더라고요. 은행에서 빌릴 수 있다는 금액과 우리 집이 편하게 갚을 수 있는 금액은 다를 수 있습니다. 주택담보대출금액을 정할 때 저는 네 가지 숫자를 따로 적어 봅니다.
1. 집값에서 내 돈을 빼기 전에 남겨 둘 현금
5억 원짜리 집을 보면서 모아 둔 돈이 2억 원이면 대출 3억 원을 떠올리기 쉽습니다. 그런데 모아 둔 돈을 전부 집값에 넣으면 취득세, 중개보수, 이사비를 낼 때 카드값부터 걱정하게 됩니다. 입주 후 손볼 곳이 생기거나 생활비가 갑자기 늘 수도 있고요.
예를 들어 현금 2억 원 중 거래와 이사에 쓸 돈 2천만 원, 비상자금 1천만 원을 따로 남긴다면 집값에 넣을 수 있는 돈은 1억 7천만 원입니다. 이 경우 필요한 대출은 단순 계산으로 3억 3천만 원이 됩니다. 숫자를 이렇게 다시 적으면 처음 생각한 3억 원과 3천만 원 차이가 납니다. 그 차이를 감당하기 어렵다면 집을 고르는 기준도 함께 조정해야 합니다.
비상자금을 얼마 남길지는 가족마다 다릅니다. 소득이 일정한 맞벌이와 수입이 들쭉날쭉한 자영업 가구가 같은 금액을 남길 이유는 없으니까요. 저는 평소 가계부에서 한 달 필수지출을 찾아보고, 소득이 잠시 줄었을 때 버틸 수 있는 현금을 먼저 떼어 놓는 편입니다.
2. 월 상환액은 지금 가계부에 넣어 보기
대출금액은 큰 숫자라 감이 잘 안 옵니다. 월 납입액으로 바꾸면 훨씬 선명해집니다. 원리금균등상환, 30년, 연 4.5%라는 예시 조건에서 2억 5천만 원을 빌리면 한 달에 약 127만 원, 3억 원이면 약 152만 원을 냅니다. 대출 5천만 원 차이가 매달 약 25만 원 차이로 이어지는 셈입니다. 이 금액은 계산 예시일 뿐, 실제 납입액은 금리와 상환 방식에 따라 달라집니다.
월 실수령액이 500만 원인 가구를 생각해 볼게요. 식비와 교통비, 보험료, 통신비, 교육비 등으로 이미 270만 원을 쓰고 있다면 3억 원 대출의 월 상환액 152만 원을 뺀 뒤 78만 원이 남습니다. 여기서 관리비, 재산세를 위한 적립금, 병원비와 경조사비까지 나가야 합니다. 종이에 남는 78만 원이 실제로도 여유로운지는 지난 6개월 가계부가 더 잘 말해 줍니다.
지금 월세나 전세대출 이자를 내고 있다면 그 돈은 새 주거비와 맞바꿔 계산합니다. 다만 집을 소유하면 새로 생기는 유지비도 있습니다. 기존 주거비만 빼고 대출 납입액을 더하면 부담을 작게 볼 수 있습니다.
3. 금리가 올라간 달도 견딜 수 있는지
같은 3억 원을 30년 원리금균등상환으로 빌려도 예시 금리가 연 4.5%에서 5.5%로 바뀌면 월 납입액은 약 152만 원에서 약 170만 원으로 늘어납니다. 한 달에 약 18만 원, 1년이면 약 220만 원의 차이입니다. 변동금리 상품이라면 이 차이가 생활비에서 어디로 들어갈지 미리 표시해 두는 게 좋습니다.
그렇다고 여가비를 무조건 없애자는 뜻은 아닙니다. 우리 집이 꾸준히 쓰는 돈까지 빼고 만든 예산은 오래 유지하기 어렵더라고요. 외식, 취미, 가족 모임처럼 포기하고 싶지 않은 지출도 그대로 적은 뒤 여유가 있는지 보는 편이 현실적입니다. 금리가 오르거나 한 사람의 소득이 줄었을 때 적자를 메울 방법이 없다면 대출금액을 조금 낮추는 쪽이 마음 편할 수 있습니다.
금융위원회가 안내하는 스트레스 DSR도 금리 상승에 따른 상환 부담을 대출한도 산정에 반영하는 제도입니다. 다만 심사에 쓰는 금리와 실제 대출에 적용되는 금리는 다를 수 있습니다. 은행의 한도 계산과 별개로, 가계부에는 내가 실제로 낼 월 납입액과 금리 상승 시의 금액을 나란히 적어 두면 좋습니다.
4. 은행 한도와 계약금 사이의 거리
필요한 금액을 계산했다고 해서 그대로 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 담보가치에 따른 한도인 LTV, 소득과 기존 대출의 연간 원리금을 함께 보는 DSR, 대출 목적과 주택 소재지 등 여러 조건이 실제 한도에 영향을 줍니다. 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 새 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력이 달라질 수 있습니다. 적용 규정과 은행 심사 기준은 시기와 개인 조건에 따라 달라지므로 계약 전에 확인해야 합니다.
저라면 계약서에 서명하기 전, 현재 대출 잔액과 소득 자료를 가지고 은행에 예상 한도를 확인하겠습니다. 계약일에 들은 예상 금액과 잔금일에 실행되는 금액 사이에도 차이가 생길 수 있으니, 부족분을 어떻게 마련할지까지 적어 봅니다. 계약금이나 이사 일정을 잡을 때 이 여유가 없으면 작은 차이도 큰 스트레스가 됩니다.
주택담보대출금액의 출발점은 집값이지만, 끝은 매달의 생활비입니다. 저는 대출을 5천만 원 더 받아 원하는 집에 가는 선택도, 한 단계 낮춰 여유를 남기는 선택도 각자의 가계부 숫자 안에서 판단할 일이라고 생각합니다. 집에 들어간 뒤에도 평소처럼 장을 보고 가끔 쉬러 갈 수 있는 금액이라면 오래 갚아 나갈 마음도 조금 가벼워집니다.
