전세대출조건 확인 전 꼭 따져볼 5가지 숫자
얼마 전 지인이 전셋집 계약 직전에 전화가 왔습니다. 보증금 3억 원짜리 집을 보고 왔는데, 대출이 80%까지 된다고 들어서 현금 6천만 원만 있으면 된다고 생각한 거예요. 그런데 은행 상담을 받아보니 실제 가능 금액은 2억 원대 초반이었습니다. 이유는 단순했습니다. 전세대출조건은 보증금의 몇 퍼센트만 보는 게 아니라 소득, 기존 대출, 보증기관, 집의 권리관계까지 한꺼번에 보기 때문입니다.
저도 가계부를 오래 쓰다 보니 전세대출은 금리보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다는 쪽에 가깝습니다. 금리 0.2%포인트도 중요하지만, 애초에 내가 받을 수 있는 상품인지, 매달 이자가 생활비를 얼마나 밀어내는지가 더 큽니다.
1. 소득 기준: 부부합산인지 본인 기준인지 먼저 봅니다
전세대출조건에서 첫 번째 문턱은 소득입니다. 특히 정책성 대출은 소득 기준을 넘으면 금리가 낮아도 신청 자체가 어렵습니다. 2026년 10월 기준으로 주택도시기금의 청년전용 버팀목 전세자금은 만 19세 이상 만 34세 이하, 부부합산 연소득 5천만 원 이하, 순자산가액 3.45억 원 이하 같은 기준을 둡니다. 신혼부부 전용 상품은 혼인 기간, 예정 혼인 여부, 부부합산 소득 기준을 따로 봅니다.
여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. 미혼이면 대체로 본인 소득을 보지만, 결혼했거나 결혼 예정이면 배우자 소득이 같이 들어옵니다. 연봉 4,800만 원인 사람은 혼자일 때는 청년 상품 가능성이 있어도, 배우자 소득 3,000만 원이 더해지면 다른 상품을 봐야 할 수 있습니다.
- 근로소득자는 원천징수영수증, 소득금액증명원 등을 확인합니다.
- 사업자는 매출이 아니라 인정되는 소득금액이 중요합니다.
- 상여금, 겸업 소득, 휴직 기간은 은행 심사에서 다르게 반영될 수 있습니다.
2. 보증금 기준: 집값보다 내 계약서 숫자가 먼저입니다
전세대출은 매매 대출이 아니라 임차보증금을 기준으로 움직입니다. 한국주택금융공사 전세자금보증은 일반적으로 임차보증금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하인지를 큰 기준으로 봅니다. 그리고 계약금도 중요합니다. 보통 임차보증금의 5% 이상을 납입한 계약이어야 보증 심사에 들어갈 수 있습니다.
예를 들어 보증금 3억 원 집이라면 계약금 1,500만 원 이상을 낸 상태여야 하는 식입니다. 그런데 가계부 관점에서는 여기서 한 번 더 봐야 합니다. 계약금 1,500만 원을 냈다고 끝이 아니라 이사비, 중개보수, 보증보험료, 관리비 선납, 가전 교체비가 줄줄이 붙습니다. 제 기준으로는 전세 계약을 할 때 현금 잔고를 계약금 외에 최소 300만~500만 원은 따로 남겨두는 쪽이 마음이 편했습니다.
3. 한도 기준: 80%라는 말만 믿으면 부족해질 수 있습니다
전세대출조건을 검색하면 가장 많이 보이는 숫자가 70%, 80%입니다. 하지만 이 숫자는 최대치에 가깝습니다. 청년전용 버팀목은 최대 1.5억 원 이내, 임차보증금의 80% 이내처럼 상품별 상한이 따로 있습니다. 보증금 2억 5천만 원의 80%는 2억 원이지만, 상품 한도가 1.5억 원이면 실제로는 1.5억 원 선에서 막힙니다.
또 하나는 개인의 기존 부채입니다. 신용대출, 카드론, 자동차 할부가 있으면 같은 연봉이어도 대출 가능액이 줄 수 있습니다. 월급 300만 원을 받는 사람이 기존 대출 이자로 이미 매달 40만 원을 내고 있다면, 은행 입장에서는 새 전세대출 이자를 감당할 여력이 작아 보입니다. 그래서 전세를 보러 가기 전에는 집 보증금보다 내 부채 목록을 먼저 써보는 게 실속 있습니다.
4. 금리 기준: 낮은 금리보다 월 이자 금액으로 봅니다
금리는 숫자가 작아 보여도 생활비에서는 꽤 크게 느껴집니다. 1억 5천만 원을 빌렸을 때 연 3%면 1년 이자가 450만 원, 단순 계산으로 월 37만 5천 원입니다. 연 4%면 월 50만 원입니다. 차이는 월 12만 5천 원인데, 이 돈이면 통신비 한 집분이나 장보기 한두 번이 됩니다.
저는 전세대출을 볼 때 금리표만 보지 말고 가계부 고정비 칸에 바로 넣어보는 편을 권합니다. 월급 320만 원 가구가 대출 이자 50만 원, 관리비 18만 원, 보험료 25만 원, 통신비 12만 원을 쓰면 주거 관련 고정비만 이미 100만 원을 넘습니다. 여기에 식비와 교통비가 붙으면 저축은 의지의 문제가 아니라 구조의 문제가 됩니다.
- 대출금 1억 원, 연 3%는 월 이자 약 25만 원입니다.
- 대출금 1억 5천만 원, 연 4%는 월 이자 약 50만 원입니다.
- 대출금 2억 원, 연 4%는 월 이자 약 66만 7천 원입니다.
5. 보증기관과 집 상태: 승인보다 회수가 더 중요합니다
전세대출조건은 사람만 보는 게 아닙니다. 집도 봅니다. 등기부등본에 근저당이 많거나, 선순위 보증금이 크거나, 위반건축물 문제가 있으면 대출이나 보증이 어려워질 수 있습니다. 전입신고와 확정일자도 단순 절차가 아니라 내 보증금을 지키는 장치입니다.
HUG, HF 같은 보증기관은 각각 보는 기준과 가능한 상품이 다릅니다. 은행 창구에서 대출 가능하다는 말을 들었더라도 반환보증 가입 가능 여부는 따로 확인하는 게 좋습니다. 요즘 전세 시장에서는 대출 승인보다 만기 때 보증금을 돌려받을 수 있는지가 더 현실적인 문제입니다.
계약 전 체크할 것
- 등기부등본의 소유자와 계약 상대가 같은지 봅니다.
- 근저당, 가압류, 압류 같은 권리가 있는지 확인합니다.
- 전세가가 주변 시세보다 유난히 높지 않은지 비교합니다.
- 전입신고와 확정일자를 언제 받을 수 있는지 확인합니다.
- 반환보증 가입 가능 여부를 대출 상담과 함께 묻습니다.
전세대출은 집을 고르기 전 내 숫자를 보는 일입니다
전세대출조건을 보면 복잡해 보이지만, 순서는 의외로 단순합니다. 내 소득, 내 부채, 가진 현금, 원하는 집의 보증금, 매달 감당할 이자. 이 다섯 가지 숫자를 먼저 놓고 보면 무리한 계약을 피할 가능성이 커집니다.
개인적으로는 대출 가능액을 꽉 채워 집을 구하는 방식이 늘 아슬아슬하게 느껴졌습니다. 전세 2년은 생각보다 깁니다. 그 사이 이직, 휴직, 출산, 가족 돌봄, 금리 변화가 생길 수 있습니다. 그래서 저는 은행이 빌려준다는 금액보다, 내 가계부가 버틸 수 있는 금액을 기준으로 삼는 편이 더 오래 편안하다고 봅니다.
