전세대출조건 5가지, 계약 전 가계부에 먼저 적어둘 숫자

얼마 전 전세 계약을 앞둔 지인이 가계부를 보여주며 “대출만 나오면 괜찮겠지?”라고 하더라고요. 그런데 전세는 대출 승인만 보면 안 됩니다. 보증금, 한도, 금리, 이사비, 중개보수까지 같이 놓고 봐야 진짜 감당 가능한 집인지 보입니다.

전세대출조건은 상품마다 다르지만, 생활비 관점에서는 보는 순서가 거의 비슷합니다. 저는 집을 먼저 고르기보다 내 월 현금흐름에서 빠질 수 있는 이자부터 적어보는 편입니다. 1억 원을 연 3%로 빌리면 이자만 월 25만 원입니다. 1억 5천만 원이면 월 37만 5천 원이고요. 관리비 18만 원, 교통비 증가 7만 원까지 더하면 생각보다 금방 월 60만 원짜리 고정비가 됩니다.

1. 소득과 자산 기준부터 봐야 합니다

정책 전세대출을 먼저 보는 이유는 금리가 상대적으로 낮은 경우가 많기 때문입니다. 주택도시기금의 버팀목 계열을 기준으로 보면 일반 버팀목은 보통 부부합산 연소득 5천만 원 이하, 2자녀 이상 가구는 6천만 원 이하, 신혼가구는 7천5백만 원 이하 기준이 자주 등장합니다. 2026년 기준 순자산은 3억 4,500만 원 이하로 안내되고 있습니다.

청년전용 버팀목은 만 19세 이상 34세 이하 무주택 세대주 또는 예비 세대주가 주로 봅니다. 부부합산 연소득 5천만 원 이하, 순자산 3억 4,500만 원 이하 기준을 함께 확인합니다. 여기서 중요한 건 월급 실수령액이 아니라 세전 소득 기준으로 보는 경우가 많다는 점입니다.

• 근로소득자는 원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여명세서가 기준이 될 수 있습니다.
• 퇴사나 휴직, 사업 개시 1년 미만 같은 상황은 소득 인정 방식이 달라질 수 있습니다.
• 배우자 예정자, 분리세대 배우자, 세대원 주택 보유 여부도 함께 봅니다.

2. 집 조건은 보증금과 면적을 같이 봅니다

전세대출조건에서 자주 놓치는 부분이 집 자체의 조건입니다. “내 소득은 맞는데 집이 안 맞는” 일이 실제로 생깁니다. 일반 버팀목은 전용면적 85㎡ 이하 주택이 기본이고, 수도권을 제외한 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 보는 경우가 있습니다. 보증금은 일반가구 기준 수도권 3억 원 이하, 수도권 외 2억 원 이하가 대표적입니다.

2자녀 이상 또는 신혼부부 전용으로 보면 보증금 기준이 수도권 4억 원 이하, 수도권 외 3억 원 이하로 커질 수 있습니다. 청년전용 버팀목은 전 지역 3억 원 이하 보증금 기준을 많이 봅니다. 오피스텔도 주거용이면 가능한 경우가 있지만, 등기부와 건축물대장상 용도, 보증기관의 보증 가능 여부가 맞아야 합니다.

가계부식 예시

수도권에서 보증금 2억 4천만 원짜리 집을 본다고 해볼게요. 일반 버팀목은 보증금의 70%를 계산하면 1억 6,800만 원이지만, 수도권 한도가 1억 2천만 원이면 실제로는 1억 2천만 원까지만 봐야 합니다. 내 돈은 최소 1억 2천만 원에 중개보수, 이사비, 보증료까지 더 필요합니다. 반대로 청년전용으로 80%가 가능해도 최고 한도 1억 5천만 원에 걸리면 내 돈은 최소 9천만 원 이상 필요합니다.

3. 계약금 5%와 신청 타이밍을 가볍게 보면 안 됩니다

전세자금대출은 보통 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 낸 뒤 신청하는 흐름이 많습니다. 보증금 2억 원이면 계약금 1천만 원입니다. 이 돈은 단순 예약금이 아니라, 대출이 원하는 만큼 나오지 않을 때도 계약 리스크로 이어질 수 있는 돈입니다.

그래서 저는 계약 전에 세 줄 계산을 권합니다. 첫째, 대출이 100% 기대대로 나왔을 때의 잔금. 둘째, 한도가 2천만 원 덜 나왔을 때의 잔금. 셋째, 승인 일정이 늦어졌을 때 며칠 버틸 현금입니다. 가계부를 오래 쓰다 보면 불안은 성격 문제가 아니라 숫자가 비어 있을 때 커진다는 걸 자주 봅니다.

• 확정일자 있는 임대차계약서가 필요한 경우가 많습니다.
• 임차보증금 5% 이상 납입 영수증을 챙겨야 합니다.
• 등기사항전부증명서에서 압류, 가압류, 경매 같은 권리침해를 확인해야 합니다.
• 가족 소유 주택과의 임대차는 제한될 수 있습니다.

4. 금리보다 월 고정비가 먼저입니다

금리가 0.3%포인트 낮아지는 건 분명 좋습니다. 하지만 생활비에서는 대출금액 3천만 원 차이가 더 크게 느껴질 때가 많습니다. 3천만 원을 연 3%로 더 빌리면 월 이자가 7만 5천 원 늘어납니다. 여기에 관리비, 보험료, 교통비, 식비 상승까지 겹치면 “집은 마음에 드는데 매달 카드값이 밀리는 구조”가 됩니다.

정책금리는 국토교통부 고시에 따라 바뀔 수 있고, 우대금리도 자녀 수, 전자계약, 중소기업 재직, 한부모 여부처럼 조건이 붙습니다. 우대금리를 받을 수 있다고 생각했는데 서류에서 빠지는 경우도 있으니, 가계부에는 우대 전 금리로 먼저 적는 게 덜 위험합니다. 저는 보수적으로 계산한 뒤 남는 돈을 보는 쪽이 마음이 편했습니다.

5. 대출 가능 금액이 내 예산은 아닙니다

은행에서 가능하다고 말한 금액과 우리 집 예산은 다릅니다. 은행은 상환 능력과 보증 가능성을 보고, 가계부는 생활의 지속 가능성을 봅니다. 둘 다 필요하지만 마지막에 버티는 건 월급날과 카드 결제일 사이의 현금입니다.

전세대출조건을 볼 때 저는 월 소득의 20~25% 안에 주거 고정비를 넣어봅니다. 월 실수령 320만 원인 1인 가구라면 이자, 관리비, 공과금, 교통비 증가분을 합쳐 80만 원을 넘기지 않는 식입니다. 맞벌이 620만 원 가구라면 아이 계획, 차량 유지비, 부모님 지원금까지 넣고 150만 원 안팎을 기준선으로 잡을 수 있습니다. 숫자는 집마다 다르지만, 기준선을 먼저 잡으면 매물 앞에서 마음이 덜 흔들립니다.

전세는 큰돈이 움직이는 계약이라서 “대출만 되면 된다”는 말이 가장 위험했습니다. 조건표를 보는 일은 차갑지만, 그 숫자 덕분에 이사 후의 생활은 훨씬 따뜻해질 수 있습니다. 마음에 드는 집을 포기하라는 뜻이 아니라, 그 집에서 매달 무리 없이 살아갈 수 있는지 먼저 확인하자는 쪽에 가깝습니다.