전세보증보험 가입 전 가계부처럼 따져볼 5가지 숫자
얼마 전 지인 가계부를 같이 보다가 전세보증보험료 항목에서 잠깐 멈췄습니다. 2년 치 보증료가 몇십만 원으로 찍혀 있으니 처음엔 아깝게 느껴지더라고요. 그런데 전세보증금 3억 원을 맡겨놓고 사는 상황이라면, 이 돈은 절약 대상이라기보다 큰돈을 지키는 비용에 가깝습니다.
저는 보험료를 볼 때 월 단위로 쪼개 봅니다. 예를 들어 보증료가 60만 원이면 24개월 기준 월 2만5천 원입니다. 커피값을 줄이자는 이야기가 아니라, 내 전세금 전체를 지키는 비용이 월 고정비 안에서 감당 가능한지 보는 방식입니다.
1. 보증금 한도부터 먼저 봅니다
전세보증보험은 아무 집이나, 아무 금액이나 가입되는 상품이 아닙니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사 기준으로 전세보증금은 보통 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 조건을 봅니다. 이 선을 넘으면 상품 선택지가 줄어들 수 있습니다.
가계부식으로 보면 첫 번째 칸은 단순합니다. 내 보증금이 2억8천만 원인지, 5억2천만 원인지, 7억1천만 원인지 적는 겁니다. 1천만 원 차이로 가입 가능 여부가 갈릴 수 있으니 계약서 쓰기 전 숫자를 먼저 확인하는 편이 낫습니다.
- 수도권 전세라면 7억 원 이하인지 확인
- 지방 전세라면 5억 원 이하인지 확인
- 월세가 섞인 반전세라면 환산 보증금 기준도 함께 확인
2. 집값 대비 보증금 비율이 더 중요합니다
전세보증보험에서 정말 자주 걸리는 부분은 집값과 빚의 비율입니다. 보증기관은 전세보증금과 선순위 근저당, 다른 세입자의 보증금 등을 같이 봅니다. 한국주택금융공사 안내 기준으로는 임차보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 이내인지가 중요한 기준입니다.
예를 들어 집값을 4억 원으로 보고, 내 전세금이 3억4천만 원이고, 이미 잡힌 근저당이 3천만 원이면 합계가 3억7천만 원입니다. 4억 원의 90%는 3억6천만 원이니 1천만 원 차이로 불안한 집이 됩니다. 이런 계산은 어렵지 않은데, 계약 직전에는 묘하게 건너뛰기 쉽습니다.
제가 계약 전 꼭 적어보는 3줄
- 예상 주택가격: 4억 원
- 내 전세보증금: 3억4천만 원
- 근저당과 선순위 보증금 합계: 3천만 원
이 세 줄을 적어보면 집이 싸게 나온 이유도 보입니다. 보증금이 시세에 비해 너무 높으면 월세를 아끼는 듯 보여도 실제로는 위험을 떠안는 구조일 수 있습니다.
3. 신청기한은 달력에 바로 표시합니다
전세보증보험은 이사하고 한참 있다가 마음 내킬 때 가입하는 상품이 아닙니다. 신규 전세계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하는 경우가 많습니다. 갱신계약도 갱신 전후 기한을 따로 봅니다.
2년 계약이면 절반은 1년입니다. 그런데 실제 생활에서는 이사, 가전 구매, 관리비 정산, 주소 변경 같은 일이 몰려서 3개월이 금방 갑니다. 저는 전세계약서를 받은 날 바로 달력에 세 가지를 적어둡니다.
- 잔금일
- 전입신고 예정일
- 보증보험 신청 마감 기준일
보험료 몇만 원 아끼겠다고 미루다가 기한을 놓치면 선택지가 확 줄어듭니다. 돈 관리에서 제일 아까운 지출은 비싼 지출보다 미뤄서 생긴 지출이었습니다.
4. 보증료는 월 고정비로 바꿔 봅니다
주택도시보증공사 기준 보증료는 보증금액, 보증료율, 전세계약기간을 곱해 계산합니다. 보증료율은 보증금 규모, 주택 유형, 부채비율에 따라 달라지고, 공시표상 대략 연 0.097%에서 0.211% 구간까지 벌어질 수 있습니다.
보증금 3억 원, 2년 계약, 연 0.12%로 단순 계산하면 보증료는 약 72만 원입니다. 월로 나누면 3만 원입니다. 반대로 연 0.18%라면 2년 약 108만 원, 월 4만5천 원입니다. 숫자가 이렇게 바뀌면 느낌도 달라집니다.
솔직히 100만 원 가까운 돈이 가볍지는 않습니다. 하지만 전세금 3억 원을 기준으로 보면 2년 동안 내는 비용이 보증금의 0.36% 수준입니다. 저는 이 정도면 식비를 억지로 줄여 만든 돈이 아니라, 이사 예산 안에 처음부터 넣어야 하는 안전 비용이라고 봅니다.
5. HUG, HF, SGI를 같은 줄에 놓고 비교합니다
전세보증보험은 보통 HUG, HF, SGI를 많이 비교합니다. HUG는 전세보증금반환보증으로 많이 알려져 있고, HF는 전세자금보증 이용 여부와 연결되는 경우가 많습니다. SGI는 상품 구조와 심사 기준이 다르기 때문에 보증금 규모나 대출 형태에 따라 따로 확인해야 합니다.
여기서 싸다, 비싸다만 보면 위험합니다. HF가 요율 면에서 유리하게 보이는 경우가 있어도 내가 한국주택금융공사의 전세자금보증을 이용 중인지, 임대차계약기간이 1년 이상인지, 전입과 확정일자를 갖췄는지 같은 조건을 통과해야 합니다. HUG도 주택 유형, 위반건축물 여부, 타 세대 전입 여부, 선순위채권을 봅니다.
- 아파트인지, 다세대인지, 오피스텔인지 확인
- 전입신고와 확정일자를 계약 직후 챙기기
- 등기부등본의 근저당 금액 확인
- 건축물대장상 위반건축물 여부 확인
- 은행 대출이 있다면 보증기관 선택 제한 확인
가계부를 오래 쓰다 보니 큰돈을 지키는 습관도 결국 작은 체크에서 시작된다는 생각을 자주 합니다. 전세보증보험은 겁먹고 가입하는 상품이라기보다, 내 보증금이 어느 정도 위험에 놓여 있는지 숫자로 확인하는 과정입니다. 보험료가 아까운지 아닌지는 그다음 판단해도 늦지 않습니다.
