부동산담보대출 받기 전 가계부로 확인할 5가지 숫자
1. 대출 가능 금액보다 매달 빠져나갈 돈을 먼저 봅니다
얼마 전 지인이 집을 갈아타려고 부동산담보대출 상담을 받았는데, 은행에서 말한 한도보다 제가 먼저 본 건 월 상환액이었습니다. 사실 한도는 크게 들리면 마음이 놓이지만, 가계부 입장에서는 매달 통장에서 빠져나가는 숫자가 더 중요합니다.
예를 들어 3억 원을 연 4.5% 금리, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 대략 152만 원 안팎입니다. 여기에 관리비 25만 원, 재산세와 수리비를 월평균으로 나눈 금액 20만 원까지 더하면 집 때문에 고정되는 돈이 190만 원 가까이 됩니다. 부동산담보대출은 이자만 보는 순간 작아 보이고, 집 관련 고정비까지 붙이면 꽤 무거워집니다.
저는 대출을 볼 때 ‘살 수 있나’보다 ‘3년 동안 버틸 수 있나’를 먼저 봅니다. 특히 맞벌이 수입 중 한쪽이 줄어들거나, 아이 교육비가 늘거나, 차량 교체 시기가 겹치면 월 150만 원 상환도 체감은 200만 원처럼 느껴질 수 있습니다.
2. DSR은 은행 기준이고, 생활 기준은 따로 잡아야 합니다
부동산담보대출을 알아보면 LTV, DSR 같은 단어가 계속 나옵니다. LTV는 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있는지, DSR은 소득 대비 전체 대출 원리금 부담이 어느 정도인지 보는 기준입니다. 금융당국과 은행권에서 대출 심사에 쓰는 틀이지만, 이 숫자가 통과됐다고 생활이 편하다는 뜻은 아닙니다.
예를 들어 세후 월수입이 500만 원인 집에서 대출 상환액이 160만 원이면 비율은 32%입니다. 겉으로는 감당 가능해 보입니다. 그런데 식비 90만 원, 보험료 45만 원, 교육비 70만 원, 통신비와 교통비 45만 원, 부모님 용돈 30만 원, 관리비 25만 원을 빼면 남는 돈이 빠르게 줄어듭니다. 여기에 경조사비나 병원비가 끼면 카드값이 바로 밀립니다.
제 가계부 기준으로는 주거 관련 고정비가 세후 소득의 35%를 넘으면 긴장이 필요했습니다. 아주 안정적인 직장, 큰 비상금, 다른 대출 없음이라는 조건이 있으면 버틸 수 있습니다. 반대로 소득 변동이 크거나 아이가 어릴수록 30% 안쪽이 훨씬 편했습니다.
3. 고정금리와 변동금리는 성격이 다릅니다
부동산담보대출에서 금리 0.3%포인트 차이는 작게 들립니다. 그런데 대출 원금이 3억, 4억 단위로 커지면 이야기가 달라집니다. 3억 원 기준으로 금리가 0.5%포인트 오르면 단순 계산으로 연 이자 부담이 150만 원 늘 수 있습니다. 월로 나누면 12만 5천 원입니다. 장보기 예산 한 주치가 사라지는 느낌입니다.
고정금리는 처음에는 조금 높아 보여도 예산을 짜기 쉽습니다. 변동금리는 시작 금리가 낮을 수 있지만, 금리가 오를 때 가계부가 흔들릴 수 있습니다. 혼합형은 일정 기간 고정 후 변동되는 구조가 많아서, 고정 기간이 끝나는 해에 상환액이 얼마나 달라질 수 있는지 미리 계산해야 합니다.
- 비상금이 적고 월급이 일정하다면 예측 가능한 금리가 마음 편합니다.
- 소득이 늘 가능성이 크고 중도상환 계획이 있다면 변동 구조도 비교할 만합니다.
- 몇 년 뒤 이사나 갈아타기를 생각한다면 중도상환수수료 기간을 꼭 같이 봐야 합니다.
솔직히 저는 최저금리만 보고 고르는 걸 별로 권하지 않습니다. 대출은 싸게 받는 것도 중요하지만, 잠을 설치지 않을 구조로 받는 게 더 오래 갑니다.
4. 계약 전에는 6개월짜리 예행연습이 필요합니다
부동산담보대출을 받기 전 가장 현실적인 방법은 ‘없는 대출 상환액’을 먼저 살아보는 겁니다. 지금 월세나 기존 주거비가 80만 원이고, 새 대출 상환 후 주거비가 160만 원이 될 예정이라면 차액 80만 원을 6개월 동안 따로 빼두는 방식입니다.
이 실험을 해보면 생각보다 빨리 답이 나옵니다. 1개월 차에는 버틸 만합니다. 2개월 차에는 외식비가 줄고, 3개월 차에는 의류비와 취미비가 보입니다. 4개월 차부터는 경조사비나 여행비 때문에 카드 할부를 만지게 됩니다. 이때 불편하지만 유지 가능하면 대출 구조가 현실적일 확률이 높습니다. 반대로 2개월 만에 적금이 깨진다면 한도를 줄이거나 기간을 늘려야 합니다.
저는 이 예행연습에서 모인 돈을 취득세, 이사비, 가전 교체, 도배 같은 초기 비용으로 쓰는 편을 좋아합니다. 집을 사면 대출 실행일에만 돈이 나가는 게 아닙니다. 커튼, 조명, 수리, 중개보수처럼 애매하게 큰 돈이 줄줄이 나옵니다. 이 돈을 카드로 넘기면 입주 첫해부터 가계부가 지칩니다.
5. 부동산담보대출은 집값보다 생활 흐름에 맞춰야 합니다
대출 상담을 받을 때는 최소 세 가지 표를 만들어보면 좋습니다. 현재 가계부, 대출 실행 후 가계부, 금리가 1%포인트 올랐을 때 가계부입니다. 여기서 중요한 건 아주 정확한 예측이 아니라, 어느 항목이 먼저 무너지는지 보는 겁니다.
제가 보는 기준은 이렇습니다
- 비상금은 최소 6개월치 생활비가 남는가
- 대출 상환 후에도 연 1회 큰 지출을 현금으로 처리할 수 있는가
- 자동차, 교육비, 부모님 지원 같은 예정 지출을 빼먹지 않았는가
- 기존 신용대출이나 카드론을 부동산담보대출 뒤로 숨기고 있지는 않은가
- 상환액이 늘어도 식비와 병원비를 과하게 줄이지 않아도 되는가
근데 숫자를 보다 보면 마음이 좀 식을 때가 있습니다. 사고 싶은 집은 눈앞에 있는데, 가계부는 천천히 가라고 말합니다. 그럴 때 저는 숫자가 사람을 겁주는 게 아니라, 나중에 덜 후회하게 알려주는 신호라고 생각합니다.
부동산담보대출은 나쁜 빚도 아니고 무조건 좋은 빚도 아닙니다. 내 생활 리듬을 크게 망가뜨리지 않고 오래 갚을 수 있으면 주거 안정에 도움이 됩니다. 다만 은행 한도가 내 생활 한도는 아닙니다. 집은 넓어졌는데 매달의 선택지가 너무 좁아진다면, 그건 좋은 거래였다고 말하기 어렵습니다. 저는 결국 가계부에 남는 여유가 집의 크기만큼 중요하다고 봅니다.
