전월세대출 전에 계산해야 할 5가지 숫자
얼마 전 가계부를 넘겨보다가 예전에 이사하던 달 지출을 다시 봤는데, 전월세대출 이자보다 더 무서운 건 ‘대출받으면 어떻게든 되겠지’ 하고 비워 둔 숫자들이었습니다. 보증금 2억 원짜리 집을 보면서 대출 가능액만 확인하고, 실제 월 지출이 얼마나 바뀌는지는 대충 넘겼던 흔적이 그대로 남아 있더라고요.
전월세대출은 집을 구할 때 거의 필수처럼 느껴집니다. 그런데 이 대출은 많이 받는 게 능사가 아니라, 내 생활비가 흔들리지 않는 선을 찾는 일이 먼저입니다. 은행 한도와 내 가계 한도는 다릅니다.
1. 대출 가능액보다 월 이자를 먼저 봅니다
예를 들어 전세보증금 2억 원, 자기 돈 6천만 원, 전월세대출 1억4천만 원이라고 해볼게요. 금리가 연 4%라면 단순 계산으로 1년 이자는 560만 원, 월 이자는 약 46만7천 원입니다. 금리가 3.5%면 월 40만8천 원 정도이고, 4.5%면 월 52만5천 원까지 올라갑니다.
월급이 320만 원인 집에서 이자 47만 원은 작지 않습니다. 관리비 18만 원, 통신비 12만 원, 보험료 20만 원, 교통비 15만 원을 더하면 고정비만 112만 원이 넘어갑니다. 여기에 식비와 생활비가 붙으면 저축은 생각보다 빨리 밀립니다.
내 가계부 기준은 25% 선
제가 가계부에서 가장 자주 보는 기준은 주거 관련 고정비가 실수령액의 25%를 넘는지입니다. 월급 320만 원이라면 이자, 관리비, 월세 성격 비용을 합쳐 80만 원 안쪽이면 숨이 덜 찹니다. 100만 원을 넘기면 식비나 외식비를 줄여서 버티는 달이 많아졌습니다.
2. 보증기관 차이를 모르면 한도가 달라집니다
전월세대출은 은행에서만 판단하는 것처럼 보이지만, 실제로는 보증기관 기준이 크게 작용합니다. 한국주택금융공사 전세자금보증은 일반 전세 기준으로 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 임차보증금 같은 요건을 봅니다. 일반 전세자금보증 한도는 최대 4억 원으로 안내되어 있고, 무주택 청년 특례는 최대 2억 원까지 별도 기준이 있습니다.
주택도시보증공사의 전세금안심대출보증은 반환보증과 대출보증 성격이 함께 묶이는 구조라, 집의 선순위 채권이나 주택가격 영향을 더 크게 받습니다. 마이홈 안내에서도 HF는 소득과 신용도, HUG는 목적물과 소득을 함께 보는 성격이 강하다고 설명합니다.
그래서 같은 연봉, 같은 보증금이어도 어느 보증을 쓰는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 은행 앱에서 한 번 거절됐다고 바로 포기할 일이 아니고, 보증 방식과 취급 은행을 나눠서 물어보는 게 현실적입니다.
3. 반전세는 월세를 보증금처럼 환산해 봐야 합니다
반전세는 특히 헷갈립니다. 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 그냥 ‘1억짜리 집’처럼 느껴지지만, 보증심사에서는 월세를 보증금으로 환산해 보는 경우가 있습니다. 한국주택금융공사는 2026년 하반기 전월세전환율을 6.5%로 안내했고, 반전세 계약의 총 임차보증금을 계산할 때 월세에 12를 곱한 뒤 전월세전환율로 나누는 방식을 씁니다.
숫자로 보면 월세 50만 원은 50만 원 곱하기 12, 나누기 6.5%라서 약 9,231만 원입니다. 보증금 1억 원과 합치면 심사상 총 임차보증금은 약 1억9,231만 원처럼 보일 수 있습니다. 생활비 관점에서도 월세 50만 원은 대출이자와 별개로 매달 빠지는 고정비입니다.
반전세를 볼 때 저는 월세를 ‘조금 내는 돈’이 아니라 ‘보증금을 낮춘 대가’로 봅니다. 보증금이 낮아져서 대출이 줄어드는 장점은 있지만, 월 고정비가 너무 커지면 저축률이 무너집니다.
4. 계약 전에는 3장만 확인해도 사고 확률이 줄어듭니다
전월세대출에서 무서운 건 금리만이 아닙니다. 집 자체가 대출 가능한 물건인지, 보증 가입이 되는지, 내 보증금을 돌려받을 가능성이 충분한지가 더 중요할 때가 많습니다.
- 등기사항전부증명서: 집주인, 근저당, 압류 여부 확인
- 건축물대장: 위반건축물 여부와 주택 용도 확인
- 임대차계약서 특약: 대출 불가 시 계약금 반환 문구 확인
특약 문구는 사소해 보여도 큽니다. 대출이 안 나왔는데 계약금까지 묶이면 이사 계획 전체가 흔들립니다. 저는 계약금 넣기 전에는 항상 ‘전세자금대출 및 보증보험 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다’는 취지의 문구를 중개사에게 요청했습니다. 표현은 상황에 맞게 조율하더라도 방향은 분명해야 합니다.
5. 대출 실행 뒤 6개월 가계부가 진짜 심사입니다
은행 심사는 대출 실행 전에 끝나지만, 가계 심사는 그 뒤 6개월 동안 시작됩니다. 첫 달은 이사비, 중개보수, 가전, 커튼, 생필품 때문에 원래 많이 씁니다. 문제는 셋째 달 이후에도 카드값이 계속 높게 유지되는 경우입니다.
예를 들어 이자 45만 원, 관리비 17만 원, 월평균 생활비 180만 원, 보험과 통신 35만 원이면 이미 277만 원입니다. 실수령 320만 원 기준 남는 돈은 43만 원입니다. 여기서 경조사나 병원비 한 번 나오면 저축은 멈춥니다. 그래서 전월세대출을 받은 뒤에는 최소 3개월 동안 외식, 배달, 택시, 구독료를 따로 표시해 보는 게 좋습니다.
줄일 항목을 찾을 때는 죄책감부터 꺼내지 않는 편이 낫습니다. 배달을 월 12번에서 8번으로 줄이면 1회 2만5천 원 기준 10만 원이 남습니다. 택시를 주 2회에서 1회로 줄이면 한 달 5만~8만 원이 남을 수 있습니다. 이런 돈이 모여 금리 0.3%포인트 차이보다 큰 효과를 만들 때도 있습니다.
전월세대출은 나쁜 빚도, 좋은 빚도 아닙니다. 내 생활을 안정시키는 도구가 될 수도 있고, 매달 숨을 조이는 고정비가 될 수도 있습니다. 집을 고를 때 마음에 드는 구조와 역세권도 중요하지만, 6개월 뒤 내 통장에 얼마가 남을지까지 같이 봐야 오래 버틸 수 있습니다. 저는 결국 그 숫자가 집의 진짜 가격에 가깝다고 느낍니다.
