전월세대출 전 5가지 숫자만 보면 월세 부담이 달라집니다
얼마 전 지인 가계부를 같이 봤는데, 월급은 크게 줄지 않았는데도 잔고가 매달 30만 원씩 얇아지고 있더라고요. 처음엔 식비나 배달비 문제인 줄 알았는데, 진짜 원인은 주거비였습니다. 전월세대출 이자 18만 원, 관리비 17만 원, 월세 45만 원이 합쳐지니 매달 고정비만 80만 원이 넘었습니다.
전월세대출은 단순히 “얼마까지 빌릴 수 있나”로 보면 위험합니다. 가계부 입장에서는 “빌린 뒤 매달 얼마가 빠져나가나”가 더 중요합니다. 은행 한도는 가능 금액이고, 내 예산 한도는 버틸 수 있는 금액입니다. 이 둘은 꽤 자주 다릅니다.
1. 대출 가능액보다 월 고정비를 먼저 봅니다
예를 들어 보증금 1억 원짜리 집에 들어가면서 7천만 원을 전월세대출로 받는다고 해볼게요. 금리가 연 4%라면 단순 계산으로 1년 이자는 280만 원, 한 달 이자는 약 23만 원입니다. 여기에 월세 30만 원, 관리비 15만 원이 붙으면 주거비는 68만 원이 됩니다.
월급이 250만 원이라면 주거비 68만 원은 소득의 27% 정도입니다. 이 정도는 아주 위험하다고 말하긴 어렵지만, 교통비와 통신비, 보험료까지 합치면 고정비가 금방 120만 원을 넘습니다. 그러면 식비를 조금만 써도 저축이 밀립니다.
- 월세
- 전월세대출 이자
- 관리비
- 주차비나 인터넷처럼 집 때문에 생기는 비용
이 네 가지를 합친 금액이 월 소득의 30%를 넘는다면 계약 전에 한 번 더 계산하는 편이 좋습니다. 30%가 절대 기준은 아니지만, 제가 10년 넘게 가계부를 보며 느낀 체감선은 꽤 분명했습니다. 주거비가 30%를 넘기면 절약 의지가 아니라 구조가 빡빡해집니다.
2. 전세와 월세는 ‘총비용’으로 비교해야 합니다
전세가 무조건 이득이고 월세가 무조건 손해라는 말은 요즘엔 잘 맞지 않습니다. 금리가 높아지면 전세대출 이자가 월세처럼 느껴집니다. 반대로 월세가 높아진 지역에서는 보증금을 조금 더 올리고 월세를 낮추는 선택이 나을 때도 있습니다.
예를 들어 A집은 보증금 3천만 원에 월세 70만 원, B집은 보증금 8천만 원에 월세 35만 원이라고 해볼게요. B집에 추가로 필요한 보증금 5천만 원을 대출받고 금리가 연 4%라면 월 이자는 약 16만 7천 원입니다. B집의 실제 월 부담은 월세 35만 원에 이자 16만 7천 원을 더한 51만 7천 원입니다.
겉으로는 보증금이 큰 B집이 부담스러워 보이지만, 매달 현금흐름만 보면 A집보다 약 18만 원 낮습니다. 2년이면 432만 원 차이입니다. 물론 중도상환수수료, 보증료, 이사비, 가전 구입비까지 들어가면 달라질 수 있어요. 그래서 집을 볼 때는 보증금과 월세만 적지 말고 24개월 총비용으로 계산하는 게 현실적입니다.
3. 정책대출은 조건보다 ‘내 상황과 맞는지’가 먼저입니다
전월세대출을 찾다 보면 버팀목 전세자금대출, 청년 전용 상품, 신혼부부 상품, 한국주택금융공사 보증 상품 같은 이름을 자주 보게 됩니다. 주택도시기금 안내를 보면 일반 버팀목 전세자금대출은 무주택, 소득, 자산, 임차보증금 같은 조건을 함께 봅니다. 신혼가구나 자녀가 있는 가구는 소득 기준이나 한도가 다르게 적용될 수 있습니다.
여기서 중요한 건 “나는 해당될 것 같다”가 아니라 “계약하려는 집까지 조건에 맞는가”입니다. 사람 조건은 맞는데 집의 보증금이나 면적, 권리관계 때문에 대출이 안 나오는 경우가 있습니다. 특히 계약금부터 넣고 나중에 대출을 알아보면 마음이 급해집니다.
저라면 순서를 이렇게 잡겠습니다. 먼저 내 소득과 무주택 여부를 확인하고, 그다음 대출 가능 상품을 2개 정도 추립니다. 이후 집을 보러 다닐 때 공인중개사에게 “이 집이 전세자금대출 가능한 집인지”를 묻고, 은행에는 주소와 보증금을 기준으로 상담을 받습니다. 대출은 사람만 보는 게 아니라 집도 같이 봅니다.
4. 보증료와 만기 비용도 가계부에 넣어야 합니다
전월세대출을 받을 때 이자만 보는 분들이 많습니다. 그런데 실제로는 보증료, 인지세, 중개보수, 이사비, 청소비, 가전 교체비가 같이 움직입니다. 제 가계부에서는 이 비용을 ‘이사 첫 달 비용’으로 따로 잡습니다.
예를 들어 대출 이자가 월 20만 원이라도, 이사할 때 중개보수 60만 원, 이사비 80만 원, 보증료와 기타 비용 30만 원이 들어가면 첫 달에 170만 원이 추가로 나갑니다. 이걸 예상하지 못하면 신용카드 할부가 늘고, 다음 달 생활비가 밀립니다.
그래서 계약 전에는 최소 3개월치 여유 현금을 남겨두는 게 좋습니다. 월 생활비가 180만 원이면 540만 원 정도입니다. 전세 보증금을 한 푼이라도 더 넣고 싶은 마음은 이해하지만, 현금이 너무 얇아지면 작은 변수에도 카드값이 튑니다.
5. 대출 후 6개월이 진짜 평가 기간입니다
전월세대출은 실행되는 날보다 그다음 6개월이 더 중요합니다. 처음 한두 달은 이사 비용 때문에 가계부가 어수선하고, 세 달째부터 진짜 생활비 패턴이 보입니다. 이때 주거비 때문에 식비, 병원비, 경조사비가 계속 밀린다면 집이 예산보다 큰 겁니다.
저는 새집으로 이사한 뒤에는 6개월 동안 세 항목만 따로 표시합니다. 주거비, 식비, 비정기 지출입니다. 주거비는 고정이라 줄이기 어렵고, 식비는 스트레스가 바로 드러나는 항목이고, 비정기 지출은 가계부를 흔드는 변수입니다.
- 주거비가 소득의 30% 안팎인지
- 식비를 줄이느라 생활 만족도가 너무 떨어지지 않는지
- 비정기 지출이 생길 때 카드 할부로 넘기고 있지 않은지
이 세 가지가 괜찮다면 전월세대출을 무리 없이 끌고 가는 중이라고 봐도 됩니다. 반대로 매달 저축이 0원이고 카드값을 다음 달 월급으로 막고 있다면, 금리가 0.5%포인트만 올라도 체감 부담이 커집니다.
전월세대출은 나쁜 빚도, 좋은 빚도 아닙니다. 내 생활을 안정시키면 필요한 도구이고, 매달 숨을 막히게 하면 과한 선택입니다. 집은 편해야 오래 살 수 있고, 가계부도 너무 죄책감만 남기면 오래 못 갑니다. 저는 대출 한도보다 퇴근 후 장을 보고, 병원에 가고, 가끔 친구를 만날 수 있는 월 예산이 남는지가 더 중요하다고 봅니다.
