전세보증금대출 전에 계산할 5가지 숫자
얼마 전 가계부 상담을 하다 보니, 월급은 비슷한데 전세보증금대출 이후 남는 돈이 완전히 다른 두 집을 봤습니다. 한 집은 대출금이 1억 8천만 원인데도 매달 40만 원씩 저축했고, 다른 집은 1억 2천만 원만 빌렸는데 카드값이 계속 밀렸습니다. 차이는 대출금액보다 ‘월 지출 안에 이자가 들어갈 자리’를 먼저 계산했는지였습니다.
전세보증금대출은 보증금이 부족할 때 숨통을 틔워주는 도구입니다. 그런데 집부터 정하고 대출을 맞추면 생활비가 대출에 끌려갑니다. 저는 전셋집을 볼 때 매물가보다 먼저 월 이자, 관리비, 이사비, 보증료를 한 장에 적어두는 편입니다.
1. 대출 가능액보다 매달 이자부터 봐야 합니다
은행 앱에서 ‘최대 2억 5천만 원 가능’이라는 숫자를 보면 마음이 흔들립니다. 하지만 가계부에서는 한도보다 월 납입액이 먼저입니다. 예를 들어 2억 원을 연 4% 금리로 빌리면 1년 이자는 약 800만 원, 한 달로 나누면 약 66만 7천 원입니다. 금리가 4.5%면 월 75만 원으로 올라갑니다.
여기에 관리비 20만 원, 통신비 15만 원, 보험료 25만 원, 교통비 20만 원이 붙으면 고정비만 금방 150만 원을 넘습니다. 월급 300만 원 가구라면 이미 절반이 사라지는 셈입니다. 그래서 전세보증금대출은 ‘얼마까지 나오나’보다 ‘이자를 내고도 식비와 저축이 남나’가 더 중요합니다.
- 대출 1억 원, 금리 4%: 월 이자 약 33만 원
- 대출 1억 5천만 원, 금리 4%: 월 이자 약 50만 원
- 대출 2억 원, 금리 4%: 월 이자 약 66만 원
2. 보증기관에 따라 한도와 비용이 달라집니다
전세보증금대출은 보통 은행 혼자 판단하지 않습니다. HF 한국주택금융공사, HUG 주택도시보증공사, SGI서울보증 같은 보증기관의 보증이 붙는 경우가 많습니다. 같은 사람, 같은 집이어도 어떤 보증을 쓰는지에 따라 한도가 달라질 수 있습니다.
대략적으로 HF는 소득과 부채를 보는 성격이 강하고 보증료가 낮은 편입니다. HUG는 집 자체의 조건을 중요하게 보고, 전세금 반환 안전장치와 함께 묶어 생각하는 경우가 많습니다. SGI는 고액 전세에서 선택지가 될 수 있지만 보증료 부담이 커질 수 있습니다. 실제 한도와 가능 여부는 은행, 보증기관 심사, 주택 시세, 선순위 채권에 따라 바뀝니다.
여기서 생활비 관점의 팁은 단순합니다. 은행 한 곳만 보고 결정하지 않는 것입니다. 주거래은행이 편하긴 해도, 전세보증금대출은 취급 상품과 보증기관 조합에 따라 월 이자가 몇만 원씩 달라질 수 있습니다. 월 4만 원 차이면 2년 동안 96만 원입니다. 이건 작은 돈이 아닙니다.
3. 반환보증은 선택비가 아니라 위험 관리비에 가깝습니다
전세보증금대출을 받을 때 많이 헷갈리는 것이 대출보증과 전세보증금 반환보증입니다. 대출보증은 은행이 돈을 빌려줄 수 있게 해주는 장치이고, 반환보증은 계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 대비하는 장치입니다. 이름이 비슷하지만 역할이 다릅니다.
HUG 안내 기준으로 전세보증금 반환보증은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 같은 보증금 요건이 붙습니다. 보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 달라지고, 부채비율이 높을수록 부담이 커질 수 있습니다. HF도 주택가격과 선순위채권을 따져 보증한도를 계산합니다.
예를 들어 보증금 3억 원짜리 집에 연 0.13% 수준의 보증료가 붙는다면 2년 기준 대략 78만 원 안팎입니다. 월로 나누면 3만 원대입니다. 물론 아깝게 느껴질 수 있습니다. 그런데 전세금 3억 원이 묶였을 때의 스트레스와 법적 비용을 생각하면, 저는 이 비용을 보험료가 아니라 잠을 사는 돈으로 봅니다.
4. 계약 전에는 집주인보다 등기부와 숫자를 믿습니다
전세 계약에서 가장 무서운 말은 “괜찮아요, 다들 이렇게 해요”입니다. 가계부도 영수증 없는 기억을 믿으면 틀리듯이, 전세도 말보다 서류가 먼저입니다. 등기부등본에서 근저당권, 압류, 가압류를 확인하고, 집값 대비 전세보증금과 선순위 채권을 같이 봐야 합니다.
제가 쓰는 간단한 기준은 이렇습니다. 집값이 4억 원인데 전세보증금이 3억 6천만 원이고 선순위 대출이 3천만 원이면 합계가 3억 9천만 원입니다. 집값의 거의 전부가 이미 채워진 구조입니다. 이런 집은 월세보다 싸 보여도 마음이 편하지 않습니다.
- 등기부등본의 소유자와 계약자가 같은지 확인
- 근저당권 금액과 말소 조건을 계약서에 명확히 기재
- 전입신고와 확정일자 일정을 이사 당일 기준으로 잡기
- 반환보증 가입 가능 여부를 계약금 전에 확인
5. 전세보증금대출은 생활비 예산표에 넣고 결정해야 합니다
전세자금 계획을 세울 때 저는 집값 표가 아니라 월 예산표를 먼저 만듭니다. 월 소득 380만 원 가구가 있다고 해보겠습니다. 대출 이자 58만 원, 관리비 22만 원, 식비 75만 원, 교통·통신 35만 원, 보험 28만 원, 부모님 용돈 20만 원, 개인지출 60만 원이면 이미 298만 원입니다. 저축 여력은 82만 원처럼 보이지만 경조사, 병원비, 의류비가 들어오면 금방 30만 원대로 줄어듭니다.
그래서 저는 전세보증금대출을 받을 때 월 이자가 소득의 15%를 넘으면 한 번 멈춰서 다시 계산합니다. 맞벌이나 상여금이 안정적인 집은 조금 달라도 되지만, 외벌이거나 프리랜서 소득이면 더 보수적으로 잡는 편이 낫습니다. 대출은 평균 월급이 아니라 낮게 들어온 달에도 버틸 수 있어야 합니다.
가계부에 적어둘 5줄 계산
- 전세보증금: 실제 계약하려는 금액
- 내 돈: 예금, 적금 해지 가능액, 부모님 지원금
- 대출금: 보증금에서 내 돈을 뺀 금액
- 월 이자: 대출금 곱하기 금리 나누기 12
- 입주비: 이사비, 중개보수, 보증료, 가전·가구 비용
전세보증금대출은 잘 쓰면 주거 안정에 도움이 됩니다. 다만 대출이 승인됐다는 사실이 그 집을 감당할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 제 가계부 기준으로는 계약서에 도장 찍기 전, 월 이자와 고정비를 뺀 뒤에도 최소한 소득의 10%는 남아야 마음이 덜 흔들렸습니다. 집은 쉬는 공간이어야지, 매달 카드값으로 긴장하게 만드는 공간이 되면 오래 버티기 어렵습니다.
