전세대출 받기 전 꼭 계산할 5가지 생활비 숫자
얼마 전 가계부를 넘겨보다가 예전 전셋집 계약서를 다시 봤습니다. 그때는 보증금 2억 원짜리 집을 보면서 “대출 이자만 내면 되니까 월세보다 낫다”고 생각했거든요. 그런데 실제 가계부에는 이자만 적힌 게 아니었습니다. 이사비, 중개보수, 관리비 상승, 보증보험료, 가전 교체비까지 한꺼번에 들어오니 첫 3개월 현금흐름이 꽤 빡빡했습니다.
전세대출은 집을 구할 때 큰 도움이 됩니다. 다만 대출 가능 금액만 보고 움직이면 생활비가 흔들릴 수 있습니다. 저는 전세대출을 볼 때 “얼마까지 빌릴 수 있나”보다 “빌린 뒤 매달 얼마가 남나”를 먼저 봅니다. 잔고를 지키는 건 승인 한도가 아니라 매달 반복되는 숫자니까요.
1. 전세대출 한도보다 월 이자를 먼저 본다
예를 들어 전세보증금이 2억 5천만 원이고, 자기 돈 7천만 원이 있다면 필요한 대출은 1억 8천만 원입니다. 금리가 연 4%라면 단순 계산으로 1년 이자는 720만 원, 월 이자는 60만 원입니다. 금리가 연 5%로 오르면 월 75만 원이 됩니다. 차이는 월 15만 원인데, 가계부에서는 이 금액이 꽤 큽니다.
월 15만 원이면 평일 점심값을 줄이는 수준이 아니라 통신비, 보험료, 구독료 몇 개를 다시 봐야 하는 금액입니다. 그래서 전세대출을 알아볼 때는 금리 1%포인트 차이를 가볍게 보면 안 됩니다. “대출금 1억 원당 금리 1%포인트는 월 약 8만 3천 원 차이”라고 외워두면 계산이 빨라집니다.
2. 소득의 30% 안에 주거비를 넣어본다
제가 가계부에서 가장 오래 써먹은 기준은 주거비 30%입니다. 월 실수령액이 300만 원이면 대출 이자, 관리비, 공과금까지 합쳐 90만 원 안쪽으로 보는 방식입니다. 물론 가족 수, 지역, 차량 보유 여부에 따라 달라지지만 처음 판단할 때 기준점으로는 꽤 쓸 만합니다.
예를 들어 월 실수령액 320만 원인 사람이 전세대출 이자 65만 원, 관리비 18만 원, 전기·가스·수도 12만 원을 낸다면 주거비는 95만 원입니다. 소득 대비 약 30%입니다. 여기까지는 버틸 수 있어 보입니다. 그런데 자동차 할부 35만 원, 보험료 25만 원, 부모님 용돈 20만 원이 이미 고정비라면 이야기가 달라집니다.
전세대출은 주거비만 보는 계산이 아닙니다. 내 고정비 전체 안에 들어와야 합니다. 저는 새 집을 볼 때마다 가계부에 임시 항목을 만들어 넣습니다. 실제로 계약한 것처럼 한 달 예산표에 이자와 관리비를 입력해보면 감이 빨리 옵니다.
3. 보증금만 보지 말고 계약 초기비용을 따로 뺀다
전세 계약은 보증금만 준비하면 끝나는 일이 아닙니다. 이사비, 중개보수, 도배나 청소, 에어컨 이전 설치, 보증보험료, 확정일자와 각종 서류 비용이 따라옵니다. 작은 돈처럼 보여도 한 번에 나가면 생활비 통장을 흔듭니다.
제가 실제로 잡는 초기비용 예산은 보통 보증금의 1~2% 정도입니다. 보증금 2억 원이면 200만~400만 원을 별도 현금으로 남겨두는 식입니다. 물론 집 상태가 좋고 이사 거리가 짧으면 덜 들 수 있습니다. 반대로 아이가 있거나 큰 가전이 많으면 더 들어갑니다.
- 이사비: 거리와 짐 양에 따라 80만~250만 원 이상
- 중개보수: 보증금 구간에 따라 달라지므로 계약 전 확인
- 청소·수리·설치비: 30만~150만 원 정도로 차이 큼
- 보증보험료: 가입 가능 여부와 비용을 사전에 확인
여기서 중요한 건 이 돈을 대출금으로 해결하려 들지 않는 겁니다. 전세대출은 보증금 목적이고, 생활 초기비용은 따로 현금으로 두는 편이 마음이 편합니다. 입주 첫 달부터 카드값이 커지면 새집이 반갑기보다 부담스럽게 느껴집니다.
4. 금리 변동에 대비해 20만 원 여유를 둔다
전세대출을 받을 때 고정금리인지 변동금리인지, 우대금리가 언제까지 적용되는지 확인해야 합니다. 처음 안내받은 금리가 계속 간다고 생각하면 안 됩니다. 우대 조건이 깨지거나 기준금리가 움직이면 월 납입액이 달라질 수 있습니다.
저는 대출 이자를 계산할 때 일부러 월 20만 원을 더 얹어 봅니다. 지금 예상 이자가 55만 원이라면 가계부에는 75만 원으로 넣어보는 겁니다. 이렇게 했을 때도 식비, 교통비, 병원비, 경조사비가 버티면 계약 안정성이 높습니다.
사실 20만 원 여유는 과해 보일 수 있습니다. 그런데 10년 넘게 가계부를 쓰면서 느낀 건, 생활비는 생각보다 자주 튄다는 점입니다. 냉장고가 고장 나고, 부모님 병원비가 생기고, 명절 교통비가 올라갑니다. 전세대출 이자까지 딱 맞게 잡아두면 이런 달마다 카드 할부가 늘어납니다.
5. 만기 6개월 전부터 다음 집 숫자를 만든다
전세대출은 계약하는 날보다 만기 전이 더 중요할 때가 많습니다. 전세보증금이 오를 수도 있고, 집주인이 실거주를 말할 수도 있고, 연장 조건이 바뀔 수도 있습니다. 그래서 저는 전세계약 만기 6개월 전부터 다음 선택지를 숫자로 만들어둡니다.
예를 들어 지금 보증금이 2억 원이고 대출이 1억 3천만 원이라면, 다음 계약에서 보증금이 2억 3천만 원이 될 경우 추가 3천만 원을 어떻게 마련할지 봐야 합니다. 추가 대출이 가능한지, 월 이자는 얼마나 늘어나는지, 아니면 보증금은 낮고 관리비가 높은 집으로 옮길지 비교해야 합니다.
이때 감정이 앞서면 집을 넓히고 싶어집니다. 저도 그랬습니다. 그런데 숫자로 보면 답이 조금 차분해집니다. 방 하나가 더 생기는 대신 매달 이자와 관리비가 35만 원 늘어난다면, 그 35만 원이 우리 집 생활 만족도를 정말 올려주는지 따져볼 수 있습니다.
전세대출 전 가계부에 넣어볼 항목
- 예상 대출금과 월 이자
- 관리비와 계절별 공과금
- 입주 초기비용 현금 예산
- 금리 상승 대비 여유분
- 만기 시 추가 보증금 가능성
전세대출은 나쁜 빚도 아니고 무조건 좋은 빚도 아닙니다. 주거 안정을 위해 필요한 도구에 가깝습니다. 다만 그 도구가 내 월급 흐름을 너무 세게 누르면, 좋은 집에 살면서도 매달 불안해질 수 있습니다.
저는 집을 고를 때 창문 방향이나 역세권도 보지만, 마지막에는 가계부 한 장을 더 믿습니다. 숫자를 넣었을 때 식비를 무리하게 줄이지 않아도 되고, 비상금 적립이 완전히 멈추지 않고, 가끔 가족 외식 한 번 할 여지가 남는 집. 그런 전세대출 규모가 오래 버틸 수 있는 선택에 더 가깝다고 생각합니다.
