전세대출 받기 전 가계부에서 먼저 확인할 5가지
얼마 전 가계부를 넘겨보다가 전세대출 이자가 생활비처럼 굳어지는 순간을 다시 봤습니다. 처음엔 대출금이 커 보여서 원금만 신경 쓰는데, 실제 잔고를 흔드는 건 매달 빠져나가는 이자와 관리비, 이사 후 늘어난 교통비였습니다.
1. 대출 가능액보다 월 이자를 먼저 본다
전세대출 상담을 받으면 보통 “얼마까지 나오나요?”부터 묻게 됩니다. 그런데 가계부 기준으로는 “매달 얼마가 빠져도 생활이 유지되나요?”가 먼저입니다. 예를 들어 2억 원을 빌리고 연 4% 금리라면 단순 계산으로 월 이자는 약 66만 원입니다. 여기에 보증료, 인지세, 이사비, 중개보수까지 붙으면 첫해 체감 부담은 더 큽니다.
저는 전세대출을 볼 때 월 이자를 고정비 칸에 넣어 봅니다. 월급 320만 원 가구가 이자 66만 원을 내면 소득의 20%가 넘습니다. 관리비 20만 원, 통신비 12만 원, 보험료 25만 원까지 더하면 숨 쉴 공간이 빠르게 줄어듭니다.
2. 전세보증금 5% 계약금은 현금 흐름에서 뺀다
전세 계약은 마음이 급해지면 계약금부터 나갑니다. 한국주택금융공사 전세자금보증 안내에서도 집단전세자금보증 등은 임차보증금의 5% 이상 지급 같은 요건이 등장합니다. 3억 원 전세라면 5%가 1,500만 원입니다. 이 돈은 잠깐 지나가는 돈이 아니라, 계약 순간부터 통장에서 사라지는 돈입니다.
- 계약금: 보증금의 5~10%로 잡기
- 중개보수: 지역과 금액 구간에 따라 별도 계산
- 이사비: 사다리차, 포장 여부, 거리 반영
- 입주 초기비: 커튼, 조명, 도어락, 청소비 포함
전세대출 한도가 충분해도 이 현금이 부족하면 신용대출이나 카드 할부로 이어질 수 있습니다. 그러면 전세대출은 싸게 받았는데 생활비 통장은 더 비싸게 흔들립니다.
3. 금리 1%p 차이는 장보기 습관보다 클 수 있다
절약을 오래 해보면 커피값 4,500원도 신경 쓰입니다. 그런데 전세대출에서는 금리 1%p 차이가 한 달 식비만큼 벌어질 때가 있습니다. 2억 원 기준으로 연 1%p는 1년에 200만 원, 월 약 16만 6천 원입니다. 장을 알뜰하게 봐서 월 5만 원 아끼는 것보다 대출 금리 비교 한 번이 더 클 수 있다는 뜻입니다.
가계부에 넣어볼 계산
- 대출액 1억 원, 금리 4%: 월 이자 약 33만 원
- 대출액 2억 원, 금리 4%: 월 이자 약 66만 원
- 대출액 3억 원, 금리 4%: 월 이자 약 100만 원
금리는 은행, 보증기관, 소득, 신용점수, 우대조건에 따라 달라집니다. 금융감독원 금융상품 비교공시나 은행 상담을 같이 보는 이유가 여기에 있습니다. 단, 최저금리만 보고 고르면 급여이체, 카드 사용, 자동이체 같은 조건 때문에 소비가 늘어날 수도 있습니다.
4. 보증 종류와 정책대출은 내 조건부터 맞춘다
전세대출은 은행 돈만 보는 상품이 아닙니다. 보증기관 보증이 붙고, 청년·신혼부부·다자녀·무주택 여부에 따라 조건이 달라집니다. 한국주택금융공사 전세자금보증 찾기에는 일반전세자금보증, 무주택 청년 특례, 협약전세자금보증 같은 항목이 나뉘어 있습니다. 예를 들어 공사 안내 기준으로 무주택 청년 특례는 만 34세 이하, 부부 합산 연소득 7천만 원 이하 같은 요건이 표시됩니다.
여기서 중요한 건 남이 받았다는 상품명을 따라가는 게 아닙니다. 내 나이, 혼인 여부, 소득, 주택 보유 여부, 목적물 소재지, 보증금 규모를 먼저 적어야 합니다. 같은 전세 2억 원이어도 서울인지 지방인지, 신혼인지 1인 가구인지에 따라 가능한 선택지가 달라집니다.
제도와 한도는 바뀔 수 있으니 계약 전에는 한국주택금융공사 전세자금보증 안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_01.do)처럼 공식 페이지와 은행 심사를 같이 확인하는 편이 현실적입니다.
5. 전세대출은 집값이 아니라 생활 반경까지 계산한다
가계부를 오래 쓰면서 느낀 건, 주거비는 집 안에서만 결정되지 않는다는 점입니다. 전세보증금이 2천만 원 싸도 출퇴근 교통비가 월 12만 원 늘고, 퇴근이 늦어져 배달이 월 8만 원 늘면 체감 절약은 줄어듭니다. 반대로 보증금이 조금 높아도 관리비가 낮고 장보기 동선이 좋아 식비가 줄어드는 집도 있습니다.
계약 전 30분 점검표
- 대출 이자와 관리비를 합친 월 주거비
- 출퇴근 교통비와 이동 시간
- 보증금 외 현금 지출 총액
- 금리 1%p 상승 시 추가 부담
- 계약 만기 때 이사비를 다시 모을 수 있는지
저라면 전세대출을 받은 달부터 별도 통장을 하나 둡니다. 매달 이자만 내는 데서 끝내지 않고, 만기 이사비와 보증료 갱신 비용까지 조금씩 쌓아두는 방식입니다. 월 10만 원씩 2년이면 240만 원입니다. 큰돈 같지 않아도 만기 앞두고 카드 할부를 막아주는 돈이 됩니다.
전세대출은 잘 쓰면 월세 부담을 낮추는 도구가 됩니다. 다만 대출 가능액이 내 생활 가능액은 아닙니다. 계약서에 도장 찍기 전, 가계부에 월 이자와 이사 후 생활비를 먼저 넣어보면 숫자가 꽤 솔직하게 말해줍니다. 저는 그 숫자가 불편하게 느껴질수록 한 번 더 계산하는 쪽이 오래 버티는 선택이라고 봅니다.
