전세보증금반환보증보험 가입 전 확인할 5가지 돈 계산

얼마 전 지인 전세계약서를 같이 봐준 적이 있습니다. 보증금은 3억 원, 계약기간은 2년이었고 집은 겉으로 보기엔 멀쩡한 아파트였어요. 그런데 등기부등본을 보니 선순위 근저당이 꽤 있었습니다. 월세 3만 원 아끼려고 멀리 이사할까 고민하던 사람이었는데, 사실 그 집에서 더 큰 돈이 새고 있던 셈이죠. 전세보증금반환보증보험은 절약 상품이라기보다, 가계부에서 가장 큰 숫자를 지키는 안전장치에 가깝습니다.

1. 보증료는 아깝지만 보증금 규모부터 봐야 합니다

전세보증금 3억 원은 매달 50만 원씩 50년을 모아야 하는 돈입니다. 그런데 보증료는 보통 2년 기준 수십만 원에서 100만 원대 초반으로 계산됩니다. 금액만 보면 부담스럽지만, 비교 기준을 월 단위로 바꾸면 느낌이 달라져요. 예를 들어 2년 보증료가 70만 원이면 월 2만9천 원 정도입니다. 배달 두 번, 커피 몇 잔 값과 비슷한데 지키는 돈은 3억 원입니다.

HUG 주택도시보증공사 기준으로 전세보증금반환보증은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 전세보증금을 대상으로 합니다. 신청기한은 전세계약기간의 절반이 지나기 전입니다. HF 한국주택금융공사 일반전세지킴보증도 지역별 한도는 수도권 7억 원, 그 외 5억 원을 기준으로 보고, 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액과 지역별 한도 중 작은 금액을 봅니다.

2. HUG, HF, SGI는 같은 이름처럼 보여도 계산법이 다릅니다

가계부 쓰는 사람 입장에서는 이름보다 숫자가 먼저입니다. HUG는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 보증료율이 달라집니다. 2026년 7월 확인 기준 HUG의 2억 초과 5억 이하 아파트는 부채비율에 따라 연 0.107%부터 0.154%까지입니다. 보증금 3억 원, 2년 계약이라면 단순 계산으로 약 64만2천 원에서 92만4천 원 사이가 나옵니다.

HF 일반전세지킴보증은 LTV에 따라 연 0.04%, 0.11%, 0.18%가 적용됩니다. 같은 3억 원, 2년 계약이면 약 24만 원, 66만 원, 108만 원입니다. 단, HF는 세부 자격과 은행 이용 조건을 같이 봐야 해서 단순히 제일 싸다고 바로 고를 수 있는 구조는 아닙니다.

SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 아파트 연 0.192%, 기타 주택 연 0.218%로 안내되는 자료가 많습니다. 보증금 3억 원 아파트 2년이면 할인 전 약 115만2천 원입니다. 대신 아파트 보증금 한도나 기타 주택 한도, 심사 구조가 HUG와 다를 수 있어 고액 전세에서는 선택지가 될 때가 있습니다.

3. 가입 가능 여부는 등기부등본에서 거의 갈립니다

전세보증금반환보증보험을 알아볼 때 많은 분이 보증료부터 묻습니다. 그런데 실제로는 가입 가능 여부가 먼저입니다. 집주인 이름이 계약서와 등기부등본에서 같은지, 압류나 가압류가 있는지, 선순위 근저당이 얼마나 있는지, 다가구라면 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.

• 전입신고와 확정일자는 기본으로 챙깁니다.
• 등기부등본 갑구에서 압류, 가압류, 가처분 같은 문구를 봅니다.
• 을구에서 근저당권 채권최고액을 확인합니다.
• 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금 확인이 특히 중요합니다.
• 주거용 오피스텔은 계약서나 중개대상물확인설명서에 주거용 표시가 필요할 수 있습니다.

보증기관들은 대체로 주택가격 대비 전세보증금과 선순위채권이 너무 크면 위험하다고 봅니다. 전세가가 매매가와 거의 붙어 있는 집은 보증료 문제가 아니라 애초에 계약을 다시 생각해야 하는 집일 수 있습니다.

4. 전세계약 전에는 이 3개 숫자를 같이 놓고 봅니다

제가 가계부에서 큰 지출을 볼 때 쓰는 방식은 단순합니다. 총액, 월 환산액, 최악의 경우 비용을 나란히 적습니다. 전세도 똑같습니다. 보증금 3억 원, 예상 보증료 80만 원, 월 환산 3만3천 원. 그리고 보증 없이 문제가 생겼을 때 묶일 수 있는 돈 3억 원. 이렇게 쓰면 판단이 훨씬 차분해집니다.

예를 들어 A집은 전세 3억 원에 보증보험 가입 가능, 보증료 80만 원입니다. B집은 전세 2억9천만 원으로 1천만 원 싸지만 선순위채권 때문에 가입이 애매합니다. 겉으로는 B집이 1천만 원 아끼는 선택처럼 보이지만, 저는 A집 쪽을 더 편하게 봅니다. 전세에서는 월 관리비 1만 원보다 보증금 회수 가능성이 훨씬 큰 항목입니다.

5. 신청은 늦추지 않는 게 제일 싼 선택입니다

HUG는 신규나 갱신 계약 모두 전세계약기간의 1/2이 지나기 전 신청해야 합니다. 모바일은 네이버페이, 카카오페이, 토스, 안심전세App 등을 통해 신청할 수 있고, 은행이나 지사 방문도 가능합니다. HF는 은행과 연계되는 경우가 많아 대출 상담 때 반환보증까지 같이 물어보는 편이 좋습니다. SGI는 서울보증보험 채널이나 대리점을 통해 조건을 확인하게 됩니다.

공식 기준은 바뀔 수 있으니 최종 신청 전에는 HUG 전세보증금반환보증 안내, HF 일반전세지킴보증 안내, SGI 전세금보장신용보험 안내를 직접 확인하는 게 좋습니다. 특히 보증료율, 전월세전환율, LTV 계산, 채권양도 조건은 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

절약은 무조건 안 쓰는 일이 아닙니다. 큰돈이 위험해질 가능성을 줄이는 데 쓰는 돈도 가계 관리입니다. 전세보증금반환보증보험 보증료가 아깝게 느껴질 수는 있지만, 제 가계부라면 이 항목은 생활비가 아니라 보증금 3억 원을 지키는 비용으로 따로 적어둘 것 같습니다.