주택담보대출비교할 때 놓치기 쉬운 5가지 숫자
얼마 전 제 가계부를 보다가 예전에 받았던 주택담보대출 메모를 다시 꺼내 봤습니다. 그때는 금리 0.2%p 차이가 별것 아닌 줄 알았는데, 계산기를 두드려 보니 한 달 이자 차이가 꽤 컸습니다. 3억 원을 빌렸다고 치면 0.2%p만 달라도 단순 계산으로 1년에 약 60만 원 차이가 납니다. 한 달로 나누면 5만 원 정도죠. 커피 몇 잔 아끼는 것보다 대출 조건 한 줄을 제대로 보는 게 더 큰 절약이 될 때가 있습니다.
주택담보대출비교는 금리만 낮은 상품을 찾는 일이 아닙니다. 매달 실제로 빠져나가는 돈, 중간에 갈아탈 수 있는지, 내 소득이 흔들릴 때 버틸 수 있는지까지 같이 봐야 합니다. 집을 사는 순간에는 마음이 급해지기 쉬운데, 이럴수록 숫자를 천천히 놓고 봐야 돈이 덜 샙니다.
1. 금리는 ‘최저’보다 내가 받을 금리를 봐야 합니다
은행 광고에는 보통 최저금리가 크게 보입니다. 그런데 실제 상담을 받아보면 우대금리를 모두 채워야 그 숫자가 나오는 경우가 많습니다. 급여이체, 카드 사용액, 자동이체, 적금 가입 같은 조건이 붙는 식입니다.
예를 들어 A은행은 연 3.8%, B은행은 연 4.0%로 보였다고 해도 A은행의 우대조건을 맞추려면 매달 카드 70만 원을 써야 할 수 있습니다. 원래 카드 지출이 40만 원인 집이라면 금리 0.2%p를 낮추려고 소비를 30만 원 늘리는 이상한 상황이 생깁니다. 이건 절약이 아니라 비용을 다른 곳으로 옮긴 것에 가깝습니다.
그래서 주택담보대출비교를 할 때는 상담표에 적힌 ‘우대 적용 후 예상금리’를 기준으로 봐야 합니다. 그리고 우대조건 중 이미 하고 있는 것과 새로 해야 하는 것을 나눠 적어두면 판단이 훨씬 쉬워집니다.
2. 월 상환액은 생활비와 같이 놓고 봐야 합니다
대출 가능액과 감당 가능액은 다릅니다. 은행에서 4억 원까지 가능하다고 해도 우리 집 가계부가 그 금액을 견딜 수 있는지는 별개의 문제입니다. 저는 대출을 볼 때 월 상환액을 식비, 교육비, 보험료, 관리비와 같은 줄에 놓고 봅니다.
예를 들어 월 소득이 500만 원인 가정에서 원리금 상환액이 180만 원이라면 남는 돈은 320만 원입니다. 여기서 관리비 30만 원, 식비 100만 원, 보험료 40만 원, 교통·통신비 50만 원, 아이 관련 지출 80만 원을 빼면 여유가 거의 없습니다. 숫자로 보면 ‘조금 빠듯하네’가 아니라 ‘예상 못 한 병원비나 경조사비가 나오면 바로 흔들리겠네’가 됩니다.
저는 월 상환액이 들어간 뒤에도 최소한 월 소득의 10% 정도는 비상금으로 남길 수 있는 구조를 좋아합니다. 아주 공격적으로 아끼는 집도 있지만, 10년 넘게 가계부를 써보니 너무 꽉 조인 예산은 오래 못 갑니다. 사람은 가끔 배달도 시키고, 부모님 생신도 챙기고, 계절이 바뀌면 옷도 삽니다.
3. 고정금리와 변동금리는 성격이 다릅니다
고정금리는 처음 정한 금리가 일정 기간 유지되는 방식이고, 변동금리는 기준금리나 시장 상황에 따라 금리가 바뀝니다. 단순히 지금 낮은 쪽을 고르면 되는 문제가 아닙니다. 우리 집 현금흐름이 변동을 견딜 수 있는지가 중요합니다.
변동금리가 고정금리보다 0.3%p 낮다고 가정해 보겠습니다. 3억 원 대출이면 첫해에는 이자 부담이 줄어드는 느낌이 분명 있습니다. 그런데 금리가 1%p 오르면 연 이자 부담은 단순 계산으로 약 300만 원 늘어납니다. 월 25만 원 정도입니다. 이 돈이 갑자기 늘어났을 때 생활비에서 뺄 곳이 있는지 봐야 합니다.
소득이 안정적이고 비상금이 충분한 집은 변동금리도 선택지가 될 수 있습니다. 반대로 외벌이, 육아휴직 예정, 자영업처럼 소득 변동이 큰 집은 고정금리의 안정감이 더 값질 때가 많습니다. 대출은 가장 싼 상품보다 우리 집이 잠을 잘 수 있는 상품이 더 나을 때가 있습니다.
4. 중도상환수수료와 갈아타기 비용도 계산해야 합니다
많은 분들이 주택담보대출비교를 할 때 금리와 한도는 열심히 보는데, 중도상환수수료는 작게 넘깁니다. 그런데 몇 년 안에 이사하거나 대출을 갈아탈 가능성이 있다면 이 비용이 꽤 중요합니다.
예를 들어 2년 뒤 더 낮은 금리로 갈아타고 싶은데 중도상환수수료가 남아 있다면, 실제 이득은 줄어듭니다. 금리 차이로 1년에 100만 원을 아낄 수 있어도 수수료와 부대비용이 150만 원이면 첫해에는 오히려 손해일 수 있습니다. 근저당 설정비, 인지세, 감정비, 법무 비용처럼 작게 붙는 항목도 모아 보면 무시하기 어렵습니다.
- 3년 안에 이사 계획이 있는지
- 대출을 일부씩 갚을 여력이 있는지
- 금리가 내려가면 갈아탈 생각이 있는지
- 중도상환수수료 면제 한도가 있는지
이 네 가지는 상담할 때 꼭 물어보는 편이 좋습니다. 특히 보너스나 성과급으로 원금을 줄일 계획이 있다면, 일부 상환 조건이 유리한 상품이 더 맞을 수 있습니다.
5. 비교표는 최소 3곳 이상 같은 기준으로 만들어야 합니다
은행마다 설명 방식이 조금씩 다릅니다. 어떤 곳은 금리를 앞세우고, 어떤 곳은 한도를 강조하고, 어떤 곳은 우대조건을 나중에 말합니다. 그래서 저는 종이에 같은 항목을 만들어 놓고 채워 넣는 방식을 씁니다.
제가 쓰는 간단 비교 항목
- 대출금액: 예를 들어 3억 원
- 상환방식: 원리금균등, 원금균등, 만기일시 여부
- 예상금리: 우대조건 반영 후 실제 적용 가능 금리
- 월 상환액: 첫 달과 평균 금액
- 우대조건: 새로 해야 하는 소비나 가입 상품
- 중도상환수수료: 기간, 비율, 면제 한도
- 부대비용: 인지세, 설정 관련 비용 등
이렇게 놓고 보면 의외로 답이 빨리 보입니다. 금리는 조금 낮지만 카드 실적을 억지로 만들어야 하는 상품, 금리는 살짝 높지만 상환 자유도가 좋은 상품, 월 상환액은 비슷한데 초기 비용이 다른 상품이 구분됩니다.
주택담보대출비교는 큰돈을 다루는 일이라 괜히 어렵게 느껴집니다. 하지만 가계부 관점으로 보면 결국 매달 나가는 돈을 얼마나 예측 가능하게 만들 것인가의 문제입니다. 숫자 하나하나가 완벽할 필요는 없지만, 대충 느낌으로 고르면 몇 년 동안 같은 후회가 반복될 수 있습니다.
저라면 금리표만 보고 바로 결정하지 않습니다. 월 상환액을 생활비 표에 넣어보고, 우대조건 때문에 소비가 늘지 않는지 확인하고, 2~3년 뒤 갈아탈 가능성까지 적어봅니다. 집은 마음으로 고르더라도 대출은 계산기로 고르는 쪽이 잔고에 더 친절했습니다.
