주택담보대출비교할 때 월 18만원 차이 나는 5가지 체크포인트
얼마 전 지인 가계부를 같이 보는데, 같은 3억 원 대출인데도 은행을 바꿔 보니 월 상환액이 10만 원 넘게 달라졌습니다. 주택담보대출은 금액이 커서 0.2%포인트 차이도 가볍지 않습니다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌렸을 때 금리가 연 4.0%면 월 상환액이 약 143만 원, 연 4.5%면 약 152만 원입니다. 한 달 9만 원, 1년이면 108만 원 차이입니다.
그래서 주택담보대출비교는 단순히 “어느 은행 금리가 낮냐”로 끝내면 아깝습니다. 가계부 관점에서는 금리, 상환 방식, 중도상환수수료, 부대비용, 내 현금흐름까지 같이 봐야 실제로 덜 힘든 대출이 보입니다.
1. 금리는 최저금리보다 내가 받을 금리를 봐야 합니다
은행 광고나 비교 사이트에 보이는 최저금리는 말 그대로 조건이 잘 맞았을 때의 숫자입니다. 급여이체, 카드 사용, 자동이체, 예금 가입 같은 우대조건을 모두 채워야 하는 경우가 많습니다. 그런데 생활비 카드를 이미 다른 카드로 쓰고 있거나, 급여통장을 바꾸기 어려우면 실제 적용금리는 올라갑니다.
예를 들어 A은행 최저금리가 3.85%, B은행 금리가 4.00%라고 해도 A은행 우대조건을 못 채워 실제 4.15%가 되면 이야기가 달라집니다. 가계부에는 최저금리 말고 “내 조건 적용 후 금리”를 적어야 합니다.
- 급여이체 우대가 실제로 가능한지
- 카드 사용 조건이 월 생활비 패턴과 맞는지
- 우대금리가 몇 년 동안 유지되는지
- 고정금리인지 변동금리인지
2. 변동금리와 고정금리는 성격이 다릅니다
변동금리는 처음에 낮아 보일 때가 있습니다. 대신 기준금리가 움직이면 이자 부담도 같이 움직입니다. 고정금리는 초반 금리가 조금 높아도 일정 기간 상환액 예측이 쉽습니다. 사실 둘 중 하나가 무조건 좋다고 말하기는 어렵습니다. 중요한 건 우리 집이 금리 변동을 버틸 수 있느냐입니다.
제가 가계부를 볼 때는 월 상환액을 현재 금리 기준으로만 계산하지 않습니다. 금리가 1%포인트 올랐을 때도 계산해 봅니다. 3억 원, 30년 기준으로 연 4%와 연 5%의 월 상환액 차이는 대략 18만 원 안팎입니다. 이미 매달 남는 돈이 20만 원 정도라면 변동금리 선택이 꽤 빡빡할 수 있습니다.
3. 상환 방식은 월 생활비에 바로 영향을 줍니다
주택담보대출비교에서 자주 놓치는 부분이 상환 방식입니다. 원리금균등은 매달 내는 돈이 비교적 일정합니다. 원금균등은 처음 상환액이 크지만 시간이 갈수록 줄어듭니다. 거치식은 초반에는 이자만 내서 가볍게 느껴지지만, 나중에 원금 상환이 시작되면 부담이 확 커질 수 있습니다.
맞벌이 신혼부부처럼 몇 년 뒤 소득 증가 가능성이 높다면 선택지가 넓습니다. 반대로 아이 교육비, 부모님 병원비, 차량 교체처럼 큰 지출이 예정돼 있다면 월 상환액이 안정적인 방식이 마음 편할 수 있습니다. 대출은 숫자 싸움이기도 하지만, 매달 흔들리지 않는 생활 리듬의 문제이기도 합니다.
- 원리금균등: 예산 관리가 쉬운 편
- 원금균등: 초기 부담은 크지만 총이자는 줄어드는 편
- 거치식: 초반은 가볍지만 이후 부담 증가 가능
4. 중도상환수수료와 부대비용까지 넣어야 진짜 비교입니다
금리만 보고 갈아탔다가 생각보다 이득이 작았던 사례도 많습니다. 이유는 중도상환수수료, 인지세, 근저당 설정 관련 비용, 감정평가 비용 같은 부대비용 때문입니다. 특히 기존 대출을 대환하려는 경우에는 남은 수수료가 얼마인지 먼저 확인해야 합니다.
예를 들어 금리 차이로 매달 8만 원을 아낄 수 있어도 갈아타는 비용이 150만 원이면 단순 계산으로 약 19개월은 지나야 본전입니다. 그런데 1년 안에 이사 계획이 있다면 체감 이득은 거의 없을 수 있습니다. 그래서 저는 대출 비교할 때 “월 절감액” 옆에 “회수 기간”을 꼭 적습니다.
5. 우리 집 가계부 기준선부터 정해야 합니다
대출 가능 금액과 갚을 수 있는 금액은 다릅니다. 은행에서 가능하다고 해서 우리 집 생활이 가능한 건 아닙니다. 저는 주거비 기준을 볼 때 대출 상환액, 관리비, 보험료, 통신비처럼 매달 빠지는 고정비를 먼저 합칩니다. 이 금액이 소득의 절반 가까이 되면 작은 변수에도 가계부가 바로 흔들립니다.
월 소득이 500만 원인 집에서 대출 상환액 150만 원, 관리비 25만 원, 보험료 40만 원, 통신비 18만 원이면 고정비만 233만 원입니다. 여기에 식비, 교통비, 교육비, 경조사비가 붙습니다. 숫자로 보면 “집은 샀는데 매달 숨이 찬” 상태가 왜 생기는지 보입니다.
주택담보대출비교를 할 때는 은행 3곳 이상에서 같은 조건으로 견적을 받아보는 게 좋습니다. 대출금액, 기간, 상환 방식, 고정 또는 변동 여부를 맞춰야 비교가 됩니다. 금융감독원 금융상품 비교 서비스나 은행연합회 공시 자료를 참고하되, 최종 금리는 개인 신용도와 담보 조건에 따라 달라질 수 있다는 점도 같이 봐야 합니다.
제가 좋아하는 방식은 엑셀이나 가계부 앱에 후보를 3줄로 적는 겁니다. 금리, 월 상환액, 우대조건, 중도상환수수료, 갈아타기 비용, 1%포인트 상승 시 월 상환액을 나란히 적으면 생각보다 답이 빨리 보입니다. 숫자가 복잡해 보여도 결국 우리 집 통장에서 매달 얼마가 빠져나가느냐의 문제니까요.
좋은 대출은 가장 큰 금액을 빌리게 해주는 상품이 아니라, 생활을 무너뜨리지 않고 오래 버틸 수 있게 해주는 상품에 가깝습니다. 집은 긴 시간을 두고 갚아가는 자산이라서, 처음부터 조금 보수적으로 잡는 편이 가계부에는 훨씬 부드럽게 남습니다.
