전세대출 받기 전 가계부에서 먼저 확인할 5가지 숫자

1. 대출 가능액보다 매달 빠져나갈 돈을 먼저 본다

얼마 전 지인이 전셋집을 옮기면서 전세대출 상담을 받았는데, 은행에서 말한 한도보다 본인 가계부 숫자가 더 무섭다고 하더라고요. 대출이 2억까지 가능하다는 말은 들었지만, 실제로 매달 이자와 관리비, 교통비까지 더하면 숨이 꽤 찼습니다.

전세대출을 볼 때 많은 사람이 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’부터 계산합니다. 그런데 생활 가계에서는 한도보다 월 부담액이 먼저입니다. 예를 들어 1억 5천만 원을 빌리고 연 이자가 4%라면 단순 계산으로 1년에 이자만 600만 원, 한 달에 50만 원입니다. 여기에 관리비 18만 원, 공과금 12만 원, 출퇴근 교통비 증가분 10만 원이 붙으면 주거 관련 고정비가 90만 원 가까이 됩니다.

월급이 320만 원인 집이라면 주거비 90만 원은 꽤 큰 비중입니다. 식비, 보험료, 통신비, 부모님 용돈, 경조사비까지 넣으면 저축은 생각보다 빨리 줄어듭니다. 은행 한도는 은행 기준이고, 버틸 수 있는 한도는 내 가계부 기준입니다.

2. 전세대출 전에는 고정비 비율을 계산한다

제가 가계부를 오래 쓰면서 가장 많이 본 패턴은 ‘대출이 문제라기보다 고정비가 겹쳐서 힘들어지는 경우’였습니다. 전세대출 이자 하나만 놓고 보면 감당할 만해 보입니다. 근데 자동차 할부, 보험료, 구독료, 카드 할부가 이미 쌓여 있으면 이야기가 달라집니다.

가볍게 계산해볼 숫자는 월 소득 대비 고정비 비율입니다. 월 실수령액이 350만 원이고 기존 고정비가 120만 원이라면 이미 34% 정도입니다. 여기에 전세대출 이자 45만 원과 이사 후 관리비 증가분 15만 원이 더해지면 고정비는 180만 원, 비율은 51%까지 올라갑니다.

고정비가 절반을 넘으면 생활이 빡빡해집니다. 갑자기 병원비 20만 원, 명절 교통비 30만 원, 친구 결혼식 축의금 10만 원이 생겼을 때 카드로 밀릴 가능성이 커집니다. 전세대출을 계획할 때는 대출 자체보다 ‘이미 고정으로 나가는 돈이 얼마나 있나’를 먼저 봐야 합니다.

• 월 실수령액: 350만 원
• 기존 고정비: 120만 원
• 전세대출 이자: 45만 원
• 관리비 증가분: 15만 원
• 변경 후 고정비 비율: 약 51%

3. 보증금이 커질수록 생활비 여유가 줄어드는지 본다

전세는 월세보다 마음이 편하다는 생각이 있습니다. 매달 월세가 나가지 않으니까요. 사실 맞는 부분도 있습니다. 다만 전세대출을 많이 끼면 월세와 비슷한 부담이 이자 형태로 생깁니다. 이름만 다를 뿐 가계부에서는 같은 고정지출입니다.

예를 들어 보증금 2억 8천만 원 집과 2억 3천만 원 집을 놓고 고민한다고 해볼게요. 더 좋은 집을 고르면 대출이 5천만 원 늘고, 금리 4% 기준 월 이자가 약 16만 6천 원 늘어납니다. 집 상태, 역과의 거리, 아이 학교 같은 조건이 중요하다면 이 비용은 낼 만할 수 있습니다. 하지만 단순히 방이 조금 더 넓거나 신축 느낌이 좋아서 늘어난 돈이라면 2년 동안 약 400만 원을 더 쓰는 셈입니다.

저는 이런 차이를 ‘기분 비용’으로 따로 적어봅니다. 월 16만 원이면 평일 점심 도시락을 챙기는 노력 몇 달치와 맞먹고, 1년에 한 번 가족 여행 예산이 되기도 합니다. 좋은 집에 사는 만족감도 돈의 가치가 있지만, 그 만족감이 다른 생활 만족을 얼마나 줄이는지는 같이 봐야 균형이 맞습니다.

4. 전세대출은 금리 변동에 약간의 여유를 둔다

전세대출 상담을 받을 때 현재 금리만 보고 계산하면 숫자가 예쁘게 나옵니다. 그런데 가계부에서는 예쁜 숫자보다 흔들렸을 때 버틸 숫자가 중요합니다. 금리가 0.5%포인트만 올라가도 대출금이 크면 체감이 생깁니다.

대출 2억 원 기준으로 연 3.8% 이자는 월 약 63만 원입니다. 연 4.3%가 되면 월 약 72만 원으로 올라갑니다. 차이는 9만 원 정도입니다. 누군가에게는 작은 돈일 수 있지만, 이미 생활비를 촘촘히 맞춰 쓰는 집에서는 장보기 한 번, 아이 학원 교재비, 통신비 절약분이 한 번에 사라지는 돈입니다.

그래서 저는 전세대출 계산을 할 때 실제 예상 이자보다 월 10만 원 정도 더 높은 금액을 가계부에 넣어봅니다. 그 상태에서도 저축이 남는다면 마음이 조금 놓입니다. 반대로 그 10만 원 때문에 적자가 난다면 집 조건을 낮추거나, 기존 지출을 먼저 줄이는 편이 현실적입니다.

5. 이사비와 중개수수료까지 전세대출 계획에 넣는다

전세대출을 준비하다 보면 보증금과 이자에 집중하느라 이사 비용을 작게 봅니다. 하지만 실제 통장에서 빠져나가는 돈은 꽤 많습니다. 중개수수료, 이사비, 입주 청소, 도어락 교체, 커튼, 인터넷 이전비, 가전 설치비가 한꺼번에 옵니다.

제 가계부 기준으로 20평대 이사 한 번에 부대비용이 180만 원에서 350만 원 사이로 나온 적이 많았습니다. 포장이사 120만 원, 중개수수료 80만 원, 청소 25만 원, 커튼과 소모품 40만 원만 더해도 265만 원입니다. 여기에 기존 집 관리비 정산이나 새집 관리비 선납이 붙으면 더 올라갑니다.

이 돈을 비상금 없이 카드로 처리하면 전세대출 첫 달부터 카드값이 커집니다. 그래서 전세대출을 받을 때는 최소 한 달 생활비와 이사 부대비용을 따로 남겨두는 편이 좋습니다. 보증금에 가진 돈을 전부 넣으면 숫자상으로는 안정적이어도 생활은 불안해질 수 있습니다.

가계부에 이렇게 적어두면 판단이 빨라진다

전세대출을 앞두고 있다면 복잡한 금융 용어보다 가계부 표 하나가 더 유용할 때가 많습니다. 현재 집 기준 지출, 이사 후 예상 지출, 차이를 나란히 적어보면 감정이 조금 빠집니다. 집이 마음에 들수록 숫자는 더 차갑게 봐야 합니다.

• 현재 주거비: 월세 또는 기존 이자, 관리비, 공과금
• 이사 후 주거비: 전세대출 이자, 관리비, 공과금, 교통비 변화
• 일회성 비용: 중개수수료, 이사비, 청소비, 설치비
• 비상금 잔액: 이사 후에도 남는 현금
• 저축 가능액: 이사 전후 차이

전세대출은 잘 쓰면 주거 안정을 돕는 도구입니다. 다만 대출 한도가 내 생활의 여유까지 보장해주지는 않습니다. 저는 집을 고를 때 ‘이 집에 살면 내가 매달 덜 불안한가’를 꼭 봅니다. 넓고 좋은 집도 중요하지만, 월급날 전까지 통장 잔고를 자꾸 확인하지 않아도 되는 집이 결국 오래 편했습니다.