전월세대출 받기 전 꼭 계산할 5가지 생활비 기준

얼마 전 가계부 상담을 하다가 보증금은 맞췄는데 매달 빠지는 이자와 관리비를 같이 보니 생활비가 꽤 빠듯한 집을 봤습니다. 전월세대출은 집을 구할 때 정말 큰 도움이 되지만, 대출 가능 금액만 보고 움직이면 이사 후 3개월쯤부터 카드값이 밀리기 쉽습니다. 저는 대출 한도보다 매달 남는 돈을 먼저 봅니다.

1. 대출 한도보다 월 납입액을 먼저 본다

전월세대출 상담을 받으면 보통 가장 먼저 듣는 말이 “얼마까지 가능하다”입니다. 그런데 가계부 입장에서는 1억이 가능한지보다 매달 얼마가 빠지는지가 더 중요합니다. 예를 들어 1억 원을 빌리고 연 4% 이자를 낸다면 단순 계산으로 월 이자는 약 33만 원입니다. 여기에 관리비 15만 원, 공과금 12만 원이 붙으면 집 때문에 매달 60만 원이 움직입니다.

월세도 마찬가지입니다. 보증금을 올려 월세를 낮추는 선택이 늘 유리한 건 아닙니다. 보증금 마련을 위해 대출을 받았다면 줄어든 월세와 새로 생긴 이자를 나란히 놓고 봐야 합니다.

• 현재 월 주거비: 월세, 관리비, 공과금, 주차비
• 이사 후 월 주거비: 대출이자, 월세, 관리비, 공과금
• 차이 금액: 매달 실제로 더 나가거나 덜 나가는 돈

저는 이 차이가 월 소득의 5%를 넘으면 식비나 생활비에서 바로 티가 난다고 봅니다. 월급 300만 원 기준으로 15만 원입니다. 작아 보이지만 1년이면 180만 원입니다.

2. 고정비 비율은 50% 안쪽이 편하다

가계부를 오래 쓰다 보면 돈이 새는 달의 공통점이 보입니다. 고정비가 이미 높은데 예상 못 한 병원비, 경조사비, 자동차 보험료가 들어오는 달입니다. 전월세대출을 넣은 뒤 고정비가 소득의 60%를 넘으면 절약 의지만으로 버티기 어렵습니다.

여기서 고정비는 대출이자만 말하는 게 아닙니다. 통신비, 보험료, 교통비, 구독료, 학원비처럼 매달 거의 자동으로 나가는 돈을 전부 합친 금액입니다. 월 소득이 350만 원이라면 고정비 175만 원 안쪽이 꽤 안정적인 편입니다. 200만 원을 넘기면 변동비를 줄일 여지가 급격히 줄어듭니다.

가계부에 넣어볼 기준

• 주거비는 소득의 25~30% 안쪽
• 전체 고정비는 소득의 50% 안쪽
• 비상금 적립은 최소 월 10만~30만 원 유지

물론 서울이나 수도권에서 이 기준을 딱 맞추기 어렵습니다. 그래서 더더욱 숫자를 미리 봐야 합니다. 기준을 넘는다고 무조건 안 된다는 뜻이 아니라, 그만큼 다른 항목을 어디서 줄일지 이름표를 붙여야 한다는 뜻입니다.

3. 전세와 월세는 2년 총액으로 비교한다

전세가 마음 편해 보일 때가 많지만, 대출이자가 높으면 월세보다 비싸지는 경우도 있습니다. 비교할 때는 한 달 금액만 보지 말고 2년 총액으로 보는 게 좋습니다. 계약 기간 동안 실제로 내 지갑에서 빠지는 돈을 보는 방식입니다.

예를 들어 A집은 보증금 2억 원에 전세대출 이자가 월 65만 원이고, B집은 보증금 5천만 원에 월세 55만 원이라고 해보겠습니다. B집도 보증금 일부를 대출받아 이자가 월 15만 원이면 총 주거비는 70만 원입니다. 이 경우 월 기준으로는 A집이 5만 원 저렴합니다. 2년이면 120만 원 차이입니다.

하지만 여기에 관리비, 교통비, 이사비가 들어가면 결과가 바뀔 수 있습니다. 회사와 가까워 교통비가 월 8만 원 줄어드는 집이라면 월세가 조금 비싸도 전체 가계부는 더 나을 수 있습니다. 집값만 보지 말고 생활 반경까지 같이 계산해야 합니다.

4. 대출 전에는 비상금 3개월치를 따로 둔다

전월세대출을 받는 시기에는 목돈이 한꺼번에 빠집니다. 계약금, 중개보수, 이사비, 가전, 커튼, 청소비까지 생각보다 많이 듭니다. 이때 비상금까지 보증금에 넣어버리면 첫 달부터 카드로 버티게 됩니다.

제가 권하는 최소선은 생활비 3개월치입니다. 월 생활비가 180만 원이라면 540만 원은 손대지 않는 돈으로 남겨두는 식입니다. 현실적으로 어렵다면 적어도 한 달 생활비와 이사 후 첫 관리비 정도는 따로 빼놓는 게 낫습니다.

• 계약금 송금 후 남는 현금
• 이사 당월 카드 결제 예정액
• 다음 월급일까지 필요한 식비와 교통비
• 갑작스러운 병원비나 수리비 대비 금액

대출 승인이 났다고 현금 흐름이 해결되는 건 아닙니다. 승인일, 잔금일, 월급일, 카드 결제일이 며칠 차이로 꼬이면 통장 잔액이 흔들립니다. 날짜를 달력에 찍어보면 위험한 구간이 꽤 선명하게 보입니다.

5. 금리보다 내 소비 습관 변화를 같이 본다

전월세대출 금리가 0.2%포인트 낮은 상품을 찾는 것도 중요합니다. 그런데 실제 가계부에서는 새집으로 옮긴 뒤 늘어나는 소비가 더 크게 작용할 때가 있습니다. 동네가 바뀌며 배달비가 늘고, 집이 넓어져 가구를 더 사고, 출퇴근이 길어져 택시를 타는 식입니다.

저는 이사 후 3개월을 따로 표시합니다. 평소보다 지출이 튀는 기간이기 때문입니다. 이 기간에는 예산을 너무 빡빡하게 잡지 않는 편이 오히려 오래 갑니다. 식비 50만 원 쓰던 사람이 이사 직후 40만 원으로 줄이겠다고 잡으면 실패 확률이 높습니다. 차라리 55만 원으로 잡고 실제 지출을 보며 다음 달에 3만 원씩 낮추는 게 현실적입니다.

신청 전에 확인할 것

• 중도상환수수료가 있는지
• 금리가 변동형인지 고정형인지
• 보증료나 인지세 같은 부대비용이 있는지
• 계약 만기 때 연장 조건이 어떻게 되는지

상품 조건은 시기와 기관에 따라 바뀝니다. 그래서 은행 상담에서 들은 내용은 메모로 남기고, 같은 금액을 다른 은행이나 공적 대출 상품과 한 번 더 비교하는 편이 좋습니다. 귀찮아도 이 과정에서 월 3만 원만 줄어도 2년이면 72만 원입니다.

내 가계부에서 버틸 수 있는 금액 찾기

전월세대출은 나쁜 빚이 아닙니다. 생활을 안정시키기 위해 필요한 도구일 때가 많습니다. 다만 대출 가능 금액이 내 생활 가능 금액과 같지는 않습니다. 저는 집을 고를 때 “승인될까?”보다 “이 금액으로 24개월을 살아도 숨이 찰까?”를 먼저 묻습니다.

가계부는 사람을 혼내려고 쓰는 장부가 아닙니다. 내가 감당할 수 있는 선택지를 찾게 해주는 지도에 가깝습니다. 전월세대출도 그렇게 보면 조금 덜 무섭고, 조금 더 내 생활에 맞게 고를 수 있습니다.