전월세대출 받기 전 가계부에서 꼭 계산할 5가지
얼마 전 제 가계부에서 주거비 항목만 따로 뽑아봤는데, 생각보다 차이가 컸습니다. 월세 65만 원을 낼 때는 매달 빠져나가는 돈이 눈에 바로 보였고, 전세대출 이자 32만 원으로 옮겼을 때는 여유가 생긴 것처럼 느껴졌습니다. 그런데 관리비, 보증보험료, 이사비, 중개수수료까지 넣으니 체감 여유는 월 33만 원이 아니라 20만 원 안팎이었습니다.
전월세대출은 단순히 “이자가 월세보다 싸다”로 끝낼 문제가 아닙니다. 내 통장에서 매달 얼마가 나가고, 계약 만기 때 얼마를 다시 준비해야 하는지까지 같이 봐야 합니다. 특히 전세는 금액 단위가 커서 한 번 선택하면 2년 동안 가계부 구조가 거의 고정됩니다.
1. 월세와 전세대출 이자는 같은 줄에 놓고 보기
가장 먼저 할 일은 월세와 전세대출 이자를 같은 기준으로 비교하는 겁니다. 예를 들어 월세가 보증금 2,000만 원에 월 70만 원이고, 전세가 2억 원인데 대출 1억 4,000만 원을 연 4%로 받는다고 가정해볼게요. 전세대출 이자는 대략 월 46만 7,000원입니다. 겉으로 보면 전세가 월 23만 원 정도 유리해 보입니다.
그런데 여기서 끝내면 계산이 얕아집니다. 전세로 가면서 내 현금 6,000만 원이 묶입니다. 이 돈을 예금에 넣었을 때 연 3%를 받을 수 있었다면 세전 기준 월 15만 원의 기회비용이 생깁니다. 그러면 전세 쪽의 실제 부담은 이자 46만 7,000원에 기회비용 15만 원을 더한 61만 7,000원에 가까워집니다. 월세 70만 원과 차이는 8만 원대로 줄어듭니다.
2. 대출 한도보다 중요한 건 내 생활비 방어선
은행에서 1억 5,000만 원까지 가능하다고 해서 그만큼 다 빌려도 되는 건 아닙니다. 저는 전월세대출을 볼 때 월 상환 부담이 고정지출의 몇 퍼센트인지 먼저 봅니다. 월 실수령이 320만 원인 집에서 대출 이자와 관리비가 합쳐 80만 원이면 주거비만 25%입니다. 여기에 통신비, 보험료, 교통비, 식비를 더하면 저축은 쉽게 밀립니다.
제 기준으로는 주거비가 실수령의 25%를 넘기 시작하면 다른 항목을 꽤 의식적으로 줄여야 했습니다. 30%를 넘으면 여행, 경조사, 병원비 같은 비정기 지출이 들어오는 달에 카드값이 튀었습니다. 대출 가능액은 은행의 기준이고, 버틸 수 있는 금액은 내 가계부가 알려줍니다.
- 월 실수령 250만 원: 주거비 60만 원 안팎이면 비교적 안정적
- 월 실수령 350만 원: 주거비 85만 원을 넘으면 저축률 확인 필요
- 월 실수령 500만 원: 주거비 120만 원 이상이면 교육비나 차량비와 충돌 가능
3. 버팀목 같은 정책대출은 조건부터 체크하기
전월세대출을 알아볼 때 정책대출을 먼저 보는 이유는 금리 차이가 생활비 차이로 바로 이어지기 때문입니다. 주택도시기금의 버팀목전세자금 안내 기준을 보면 일반적으로 부부합산 연소득, 순자산, 무주택 세대주 여부, 임차보증금, 전용면적 같은 조건을 봅니다. 안내 페이지에는 버팀목전세자금의 금리가 연 2.5~3.5%, 일반가구 한도는 수도권 1.2억 원, 수도권 외 8,000만 원으로 표시되어 있습니다. 다만 금리와 조건은 접수 시점에 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 페이지와 은행에서 다시 확인해야 합니다. 참고: nhuf.molit.go.kr
사실 정책대출은 “나는 안 될 것 같다”고 넘기는 분들이 많습니다. 그런데 신혼, 청년, 자녀 수, 지방 소재 주택, 전자계약 같은 조건에 따라 우대가 붙는 경우가 있어서 처음부터 배제하면 아깝습니다. 반대로 소득은 맞는데 기존 전세대출이나 주택담보대출이 있어 안 되는 경우도 있습니다. 그래서 집을 보러 다니기 전에 본인 조건부터 적어두는 편이 낫습니다.
제가 체크하는 순서
- 세대주 또는 세대주 예정자인지 확인
- 부부합산 소득과 순자산 기준 확인
- 기존 대출 중복 여부 확인
- 보증금과 전용면적이 상품 조건에 맞는지 확인
- 잔금일 기준 신청기한이 충분한지 확인
4. 보증보험과 보증기관 비용도 월평균으로 나누기
전세를 고를 때 저는 보증보험 비용을 별도 지출로 보지 않고 월 주거비에 나눠 넣습니다. 예를 들어 2년 동안 보증 관련 비용과 기타 수수료가 48만 원이라면 월 2만 원입니다. 작아 보여도 관리비 3만 원 차이, 인터넷 약정 1만 원 차이와 합치면 한 달 식비 하루치가 됩니다.
그리고 전세대출에는 보증기관이 연결되는 경우가 많습니다. HF, HUG, SGI 같은 이름을 듣게 되는데, 기관마다 심사 방식과 집주인 동의 필요 여부, 보증 범위가 다를 수 있습니다. 저는 이 부분을 “은행이 알아서 해주겠지”로 두지 않는 편입니다. 대출 승인과 보증, 전세금 반환 안전성은 서로 이어져 있지만 완전히 같은 말은 아니기 때문입니다.
5. 금리 1%p 차이는 생각보다 오래 간다
대출 1억 원에서 금리 1%p 차이는 1년에 100만 원, 한 달로 나누면 약 8만 3,000원입니다. 2억 원이면 월 16만 7,000원입니다. 가계부를 오래 쓰다 보면 이 정도 금액은 꽤 큽니다. 커피 몇 잔 문제가 아니라 통신비 한 명분, 장보기 한 번, 아이 학원비 일부가 됩니다.
그래서 전월세대출을 받을 때는 “승인 여부”만 보지 말고 고정금리인지 변동금리인지, 중도상환수수료가 있는지, 연장 때 금리가 어떻게 바뀔 수 있는지까지 같이 봐야 합니다. 특히 변동금리는 처음 몇 달보다 1년 뒤 생활비에 영향을 줄 수 있습니다. 계약서에 도장 찍기 전, 금리가 1%p 올랐을 때도 버틸 수 있는지 계산해두면 마음이 훨씬 덜 흔들립니다.
제가 가계부에서 가장 많이 본 실패 패턴은 큰 낭비가 아니라 “될 줄 알고 넣은 숫자”였습니다. 대출은 승인되는 순간보다 매달 빠져나가는 날이 더 현실적입니다. 전월세대출을 잘 고른다는 건 가장 큰 한도를 찾는 일이 아니라, 2년 뒤에도 내 생활이 무너지지 않는 금액을 고르는 일에 가깝습니다.
