전세보증금대출 받기 전 꼭 계산할 5가지 숫자
얼마 전 가계부 모임에서 전세보증금대출 이야기가 나왔는데, 다들 제일 먼저 금리를 물어보더라고요. 물론 금리 중요합니다. 그런데 10년 넘게 가계부를 쓰면서 느낀 건, 대출이 무서운 이유는 금리 숫자 하나보다 매달 빠져나가는 돈이 생활비 구조를 바꿔버리기 때문이었습니다.
전세보증금대출은 집을 옮길 때 숨통을 틔워주는 도구입니다. 다만 ‘대출이 나오느냐’만 보고 결정하면 입주 후 3개월쯤 지나서 가계부가 꽤 답답해질 수 있어요. 저는 대출을 보기 전에 월급, 고정비, 이자, 비상금, 계약 종료 시점까지 같이 놓고 계산하는 편입니다.
1. 대출 가능액보다 월 이자부터 보기
많은 분들이 은행에서 얼마까지 나오는지를 먼저 확인합니다. 그런데 생활비 관점에서는 대출 가능액보다 월 이자가 먼저입니다. 예를 들어 전세보증금대출 1억 원을 받았고 연 4% 수준의 금리라면 단순 계산으로 1년 이자는 400만 원, 월로 나누면 약 33만 원입니다.
월 33만 원은 작은 돈처럼 보일 수 있지만, 가계부에서는 꽤 큰 항목입니다. 통신비 2명분, 장보기 1주일치 여러 번, 아이 학원비 일부가 한 번에 사라지는 금액이니까요. 만약 대출이 1억 5천만 원이면 같은 조건에서 월 이자는 약 50만 원으로 올라갑니다.
- 대출 8천만 원, 연 4%: 월 이자 약 26만 7천 원
- 대출 1억 원, 연 4%: 월 이자 약 33만 3천 원
- 대출 1억 5천만 원, 연 4%: 월 이자 약 50만 원
실제 금리는 개인 신용, 보증기관, 은행, 상품 조건에 따라 달라집니다. 그래서 상담 전에 대략적인 월 이자 표를 직접 만들어두면 은행 설명을 들을 때도 덜 휘둘립니다.
2. 월급의 25% 안에 주거비가 들어오는지 확인하기
제가 가계부에서 가장 먼저 보는 기준은 주거비 비율입니다. 월세든 대출이자든 관리비든, 집 때문에 매달 나가는 돈이 월 실수령액의 25%를 넘기 시작하면 다른 항목이 눌립니다. 특히 식비와 경조사비가 먼저 흔들려요.
예를 들어 실수령액이 300만 원인 가구라면 주거 관련 비용을 75만 원 안쪽으로 두는 게 비교적 편합니다. 여기에는 전세보증금대출 이자뿐 아니라 관리비, 주차비, 전기·가스요금의 평균치도 같이 넣어야 합니다.
실수령 300만 원 가구 예시
- 대출이자: 35만 원
- 관리비: 18만 원
- 전기·가스·수도 평균: 12만 원
- 주차비 또는 기타 주거비: 5만 원
이렇게만 해도 월 70만 원입니다. 숫자로 보면 아직 괜찮아 보이지만, 겨울 난방비가 오르거나 차량 수리비가 생기면 바로 빡빡해집니다. 그래서 저는 주거비가 25%를 넘으면 다른 고정비를 먼저 줄일 수 있는지 봅니다. 보험료, 구독료, 차량 유지비 같은 항목이 여기에 들어갑니다.
3. 전세보증금대출 전 비상금 3개월치를 남기기
전세 계약을 할 때 이사비, 중개보수, 가전 교체비, 커튼, 청소비처럼 예상보다 많은 돈이 한꺼번에 나갑니다. 문제는 이 돈을 다 쓰고 나서 통장에 100만 원도 안 남는 경우입니다. 겉으로는 새집에 들어갔지만, 생활비는 카드값에 기대게 됩니다.
저는 전세보증금대출을 받아도 최소 3개월치 필수 생활비는 남기는 쪽을 권합니다. 필수 생활비가 월 220만 원이라면 660만 원 정도입니다. 이 돈은 수익률을 노리는 돈이 아니라 버티는 돈입니다.
- 외벌이 또는 소득 변동이 큰 가구: 4~6개월치 권장
- 맞벌이지만 자녀가 있는 가구: 최소 3개월치 권장
- 1인 가구: 월세 대체 비용과 병원비까지 포함해서 계산
비상금이 있으면 대출이자 자체가 줄어드는 건 아닙니다. 대신 갑작스러운 지출이 생겼을 때 카드 리볼빙이나 추가 대출로 번지는 걸 막아줍니다. 가계부에서 이 차이는 생각보다 큽니다.
4. 만기 때 돌려받는 돈만 믿지 않기
전세는 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 구조라서 심리적으로 덜 위험해 보입니다. 그런데 현실에서는 다음 집 계약금, 이사 날짜, 집주인의 반환 일정, 대출 상환 일정이 딱 맞아떨어지지 않을 때가 있습니다.
그래서 전세보증금대출을 받을 때는 ‘나중에 보증금 받으면 갚으면 되지’에서 멈추면 안 됩니다. 만기 6개월 전부터 다음 집 예산과 상환 계획을 같이 봐야 합니다. 특히 전세가가 내려간 지역에서는 기존 보증금만큼 다음 세입자가 바로 들어오지 않을 가능성도 염두에 둬야 합니다.
보증보험 가입 가능 여부도 확인해야 합니다. 보증기관, 주택 유형, 선순위 채권, 집주인 상황에 따라 조건이 달라질 수 있으니 계약 전 단계에서 확인하는 게 좋습니다. 이미 계약금을 넣은 뒤에 문제가 발견되면 선택지가 줄어듭니다.
5. 이자 오른 상황을 가계부에 미리 넣어보기
대출 상담을 받을 때 안내받은 금리가 앞으로도 그대로라는 보장은 없습니다. 고정금리인지 변동금리인지, 우대금리 조건이 언제까지 유지되는지, 중도상환수수료가 있는지에 따라 부담이 달라집니다.
저는 가계부에 현재 이자와 함께 ‘월 10만 원 더 나가는 경우’를 따로 넣어봅니다. 예를 들어 지금 이자가 월 38만 원이라면 48만 원으로 계산해보는 식입니다. 이때도 식비, 교통비, 보험료, 부모님 용돈, 아이 비용을 그대로 둡니다. 그 상태에서 적자가 나면 집 예산을 조금 낮추는 게 마음 편합니다.
제가 실제로 쓰는 간단한 기준
- 현재 조건으로 월 저축이 0원이 되면 무리한 계약일 가능성이 큼
- 이자가 월 10만 원 올라가도 생활비 적자가 없어야 안정적
- 이사 후 3개월은 지출이 늘어나므로 첫해 예산을 보수적으로 잡기
- 대출 상담 전 신용대출, 카드론, 할부 잔액을 함께 확인하기
전세보증금대출은 나쁜 빚이라고 단정할 수 없습니다. 좋은 집에 안정적으로 살기 위해 필요한 선택일 때도 많습니다. 다만 대출 승인이 곧 감당 가능하다는 뜻은 아닙니다. 은행은 상환 가능성을 보고, 우리는 생활 가능성을 봐야 합니다.
가계부를 오래 쓰다 보면 큰돈보다 반복되는 돈이 더 무섭다는 걸 알게 됩니다. 월 5만 원, 10만 원 차이가 1년이면 60만 원, 120만 원이 됩니다. 전세보증금대출도 결국 매달의 숫자로 내려와야 내 돈의 흐름이 보입니다. 집은 편해야 하고, 통장도 너무 숨차지 않아야 오래 버틸 수 있습니다.
