부동산담보대출 받기 전 가계부로 확인할 5가지 숫자

1. 대출 가능액보다 매달 빠져나갈 돈을 먼저 봅니다

얼마 전 지인이 집을 옮기면서 부동산담보대출 상담을 받았는데, 은행에서 말한 한도보다 본인이 적어둔 가계부 숫자에 더 놀랐다고 하더라고요. 한도는 생각보다 크게 나왔지만, 실제로 매달 감당할 수 있는 금액은 훨씬 작았습니다.

부동산담보대출은 집을 담보로 잡기 때문에 금액이 커지기 쉽습니다. 5천만 원, 1억 원 차이가 상담 창구에서는 숫자로만 보이지만, 가계부에서는 매달 20만 원, 40만 원, 70만 원 차이로 나타납니다. 생활비를 줄여서 버틸 수 있다고 생각해도, 그 생활이 1년이 아니라 10년 이상 이어질 수 있다는 점이 중요합니다.

저는 대출을 볼 때 전체 한도보다 월 상환액을 먼저 적습니다. 예를 들어 원리금 상환액이 월 120만 원이라면, 그 돈이 월급일 다음 날 바로 빠져나간다고 가정합니다. 그리고 기존 고정비와 합쳐 봅니다. 관리비 25만 원, 통신비 12만 원, 보험료 30만 원, 아이 학원비 40만 원이 이미 있다면 대출 상환 120만 원은 단순한 주거비가 아니라 생활 전체를 흔드는 숫자가 됩니다.

2. 월급의 30~40% 안에 주거비가 들어오는지 확인합니다

가계부를 오래 쓰다 보면 집집마다 소비 성향은 달라도 무너지기 쉬운 비율은 비슷하게 보입니다. 월 실수령액의 30% 안팎까지는 그래도 조정 여지가 있는데, 주거 관련 비용이 40%를 넘으면 다른 항목에서 계속 탈이 납니다.

여기서 주거비는 대출 이자만 말하는 게 아닙니다. 원금 상환액, 이자, 관리비, 재산세 월 환산액, 수리비 적립금까지 포함해야 현실에 가깝습니다. 실수령 450만 원 가구가 매달 대출 원리금 130만 원, 관리비 25만 원, 세금과 수리비 적립 15만 원을 잡으면 주거비가 170만 원입니다. 비율로는 약 38%입니다.

이 정도면 불가능한 수준은 아니지만, 외식비와 여행비를 예전처럼 쓰기는 어렵습니다. 그런데 상담할 때는 보통 원리금 130만 원만 보게 됩니다. 가계부에는 나머지 40만 원도 같이 올라옵니다. 그래서 부동산담보대출을 계산할 때는 은행 앱의 월 상환액에 최소 30만~50만 원을 더해 보는 편이 현실적입니다.

• 실수령 300만 원: 주거비 90만~120만 원이면 관리가 필요합니다.
• 실수령 500만 원: 주거비 150만~200만 원 구간부터 소비 조정이 커집니다.
• 실수령 700만 원: 금액은 커도 교육비, 차량비가 있으면 여유가 금방 줄어듭니다.

3. 금리 1%포인트 상승을 가계부에 미리 넣어봅니다

사실 대출에서 제일 무서운 건 처음 금리가 아니라 변한 뒤의 금리입니다. 특히 변동금리나 혼합형 금리를 선택할 때는 지금 상환액만 보고 결정하면 마음이 너무 편하게 계산됩니다. 그런데 가계부는 편한 숫자보다 버틸 수 있는 숫자를 보는 도구입니다.

예를 들어 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌렸다고 가정해 보겠습니다. 금리가 연 4%라면 월 상환액은 대략 143만 원 수준입니다. 금리가 연 5%로 올라가면 대략 161만 원 안팎이 됩니다. 1%포인트 차이로 매달 약 18만 원이 늘어납니다. 18만 원은 작아 보일 수 있지만, 1년이면 216만 원입니다.

이 돈은 어디선가 나와야 합니다. 식비를 줄일 수도 있고, 적금을 줄일 수도 있고, 부모님 용돈이나 아이 활동비를 줄일 수도 있습니다. 솔직히 말하면 가장 먼저 줄어드는 건 저축입니다. 그래서 대출 전에는 현재 금리, 1%포인트 상승, 2%포인트 상승 세 가지 상환액을 가계부에 적어보는 게 좋습니다. 숫자를 보는 순간 선택지가 꽤 선명해집니다.

4. 대출 전 3개월은 예행연습을 해봅니다

제가 주변에 자주 권하는 방식은 대출 전 예행연습입니다. 실제 대출이 나가기 전 3개월 동안 예상 월 상환액만큼 다른 통장으로 빼두는 겁니다. 월 상환액이 140만 원으로 예상된다면 월급날 140만 원을 바로 옮깁니다. 그리고 그 돈은 없는 돈처럼 둡니다.

3개월만 해도 알 수 있습니다. 식비가 너무 빠듯한지, 카드값이 줄지 않는지, 갑자기 병원비가 나오면 적금을 깨야 하는지 보입니다. 근데 이 실험에서 실패했다고 해서 무조건 집을 포기해야 한다는 뜻은 아닙니다. 대출 금액을 낮추거나, 상환 기간을 조정하거나, 입주 후 인테리어 예산을 줄이는 식으로 바꿀 수 있습니다.

예행연습의 장점은 감정이 덜 섞인다는 겁니다. 집을 계약하고 나면 이미 마음이 앞서서 불편한 숫자도 좋게 해석하게 됩니다. 반대로 계약 전 3개월의 가계부는 꽤 차갑습니다. 카드값이 그대로라면 그대로 보여주고, 배달비가 줄지 않으면 줄지 않았다고 말해줍니다.

5. 대출 이후에도 남겨야 할 돈 3가지를 정합니다

부동산담보대출을 받으면 많은 가정이 저축을 잠시 멈춥니다. 어느 정도는 자연스러운 일입니다. 이사비, 취득 관련 비용, 가전 교체, 커튼, 조명 같은 돈이 한꺼번에 나가니까요. 다만 전부 멈추면 다음 돌발비에서 바로 흔들립니다.

저는 대출 이후에도 최소 세 가지 돈은 남겨두는 쪽을 권합니다. 첫째, 비상금입니다. 생활비 3개월치가 어렵다면 1개월치부터라도 필요합니다. 둘째, 집 수리비입니다. 자가가 되면 고장도 내 책임입니다. 셋째, 연간 지출 적립금입니다. 자동차보험, 명절, 재산세처럼 매달은 아니지만 반드시 오는 돈이 있습니다.

• 비상금: 월 생활비 1~3개월치 목표
• 수리비 적립: 매달 5만~20만 원 범위에서 시작
• 연간 지출 적립: 재산세, 보험료, 명절비를 12개월로 나누기

대출을 받는 순간부터 가계부는 절약 장부가 아니라 생존 장부에 가까워집니다. 거창하게 아끼는 것보다 매달 반드시 나갈 돈을 틀리지 않게 적는 게 먼저입니다.

내 가계부 숫자가 은행 한도보다 솔직합니다

부동산담보대출은 잘 쓰면 주거 안정을 앞당기는 도구가 됩니다. 하지만 월급 흐름보다 큰 대출은 오래 버티기 어렵습니다. 은행은 담보와 소득을 보고 한도를 말해주지만, 우리 집 냉장고가 비는 속도, 아이 병원비가 나오는 달, 부모님 생신이 겹치는 달까지 계산해주지는 않습니다.

그래서 저는 대출을 결정할 때 멋진 계획표보다 지난 6개월 가계부를 더 믿습니다. 이미 쓴 돈에는 생활 습관이 들어 있습니다. 그 숫자 위에 대출 상환액을 얹어도 숨이 쉬어지는지 보는 것, 그게 집을 사기 전 가장 현실적인 점검이라고 생각합니다.