전세대출 받기 전 가계부에서 먼저 확인할 5가지 숫자

얼마 전 예전 가계부를 넘기다가 전세 계약을 앞두고 쓴 메모를 봤습니다. 그때 저는 대출 가능 금액보다 매달 빠져나가는 돈을 더 오래 들여다봤더라고요. 사실 전세대출은 “얼마까지 빌릴 수 있나”도 중요하지만, 가계 입장에서는 “빌린 뒤에도 생활이 무너지지 않나”가 더 현실적인 기준입니다.

은행 앱에서 한도가 크게 나오면 마음이 조금 놓입니다. 그런데 한도는 내 생활비를 대신 계산해주지 않습니다. 관리비, 교통비, 보험료, 부모님 용돈, 아이 학원비처럼 매달 고정으로 나가는 돈은 결국 내 가계부 안에서만 보입니다. 그래서 전세대출은 서류보다 먼저 숫자 감각을 잡는 게 좋습니다.

1. 대출 한도보다 월 상환 여력부터 보기

전세대출은 보통 원금보다 이자를 매달 내는 구조가 많습니다. 예를 들어 1억 원을 연 4% 금리로 빌리면 단순 계산으로 월 이자는 약 33만 원입니다. 1억 5천만 원이면 약 50만 원, 2억 원이면 약 67만 원 수준입니다. 금리가 조금만 달라져도 체감액이 꽤 커집니다.

여기서 중요한 건 이자만 보는 게 아닙니다. 이사 후 관리비가 10만 원 오르고, 출퇴근 교통비가 8만 원 늘고, 주차비가 새로 생기면 월 부담은 금방 50만 원, 70만 원을 넘어갑니다. 저는 전세대출을 계산할 때 이자에 생활비 변화분을 붙여서 봅니다. 그래야 실제 통장에서 빠지는 느낌에 가깝습니다.

가계부 기준으로 보는 간단한 선

• 월 소득 300만 원: 주거 관련 추가 부담은 60만 원 안쪽이면 숨통이 덜 막힘
• 월 소득 450만 원: 90만 원을 넘기기 시작하면 저축률이 크게 흔들릴 수 있음
• 월 소득 600만 원: 120만 원 이상이면 맞벌이 중 한쪽 소득 변동도 같이 계산 필요

이 숫자는 정답이 아니라 출발점입니다. 이미 차 할부나 카드값이 많다면 더 낮춰야 하고, 비상금이 충분하고 고정비가 낮다면 조금 여유를 둘 수도 있습니다.

2. 금리 1% 차이를 월 생활비로 바꿔보기

전세대출을 볼 때 연 0.5%, 1% 차이는 작게 느껴집니다. 그런데 가계부에 넣으면 이야기가 달라집니다. 1억 원 기준 금리 1%는 1년에 100만 원, 한 달로 나누면 약 8만 3천 원입니다. 2억 원이면 월 16만 6천 원입니다.

월 16만 원은 그냥 숫자가 아닙니다. 어떤 집에는 일주일 장보기 비용이고, 어떤 집에는 아이 학원 한 과목입니다. 그래서 금리 비교는 귀찮아도 할 만한 일입니다. 주거래은행만 보고 끝내기보다 보증기관, 대출 상품, 우대금리 조건을 같이 확인하는 편이 낫습니다. 단, 우대금리는 조건을 못 지키면 사라질 수 있으니 “내가 실제로 유지 가능한 조건인가”를 따져야 합니다.

• 급여 이체 우대: 직장 변경 시 유지 가능한지 확인
• 카드 사용 우대: 소비를 늘려야 받을 수 있다면 이득이 줄어듦
• 청약·적금 우대: 이미 유지 중이면 부담이 적음
• 비대면 우대: 서류 누락 시 일정이 밀릴 수 있어 여유 필요

3. 보증금이 오를 때 숨은 비용까지 더하기

전세 보증금이 5천만 원 오르면 대출도 5천만 원만 더 생각하기 쉽습니다. 그런데 이사에는 자잘한 돈이 따라붙습니다. 중개보수, 이사비, 입주 청소, 가전 교체, 커튼, 도어락, 인터넷 이전비 같은 것들이 한꺼번에 나갑니다.

제 가계부 기준으로 이사 한 번에 예상보다 많이 튄 항목은 늘 생활용품이었습니다. “이번 집은 구조가 달라서”라는 말로 시작해 수납장, 조명, 매트, 멀티탭까지 사게 되더라고요. 큰돈은 대출로 해결했는데 작은돈이 카드값으로 밀려오는 식입니다.

계약 전 따로 빼둘 돈

• 계약금 외 현금 여유: 최소 300만 원
• 이사·청소·설치비: 150만~300만 원
• 가전·가구 교체 가능성: 필요한 것만 적어 상한선 설정
• 첫 달 관리비와 공과금: 기존 집과 새집이 겹칠 수 있음

전세대출이 승인되어도 이 비용을 카드로 밀어 넣으면 몇 달 뒤 현금 흐름이 답답해집니다. 대출 한도 안에 집을 맞추는 것만큼, 이사 후 첫 3개월을 버틸 현금도 중요합니다.

4. 만기 6개월 전부터 준비할 숫자

전세대출은 받을 때보다 만기 때 더 예민해질 수 있습니다. 연장, 증액, 이사, 보증금 반환이 한꺼번에 걸리기 때문입니다. 특히 집주인의 반환 일정과 내 대출 만기가 어긋나면 마음고생이 큽니다.

저는 전세 만기 6개월 전부터 세 가지를 적어둡니다. 현재 보증금, 남은 대출금, 같은 동네 새 전세 시세입니다. 이 셋을 보면 선택지가 조금 선명해집니다. 같은 집에 남을지, 전세금을 올려줄지, 월세로 섞을지, 지역을 옮길지 판단할 때 감정이 덜 앞섭니다.

• 만기 6개월 전: 주변 전세 시세와 내 보증금 차이 확인
• 만기 4개월 전: 은행에 연장 가능 여부와 필요 서류 문의
• 만기 3개월 전: 집주인과 갱신 또는 퇴거 의사 조율
• 만기 2개월 전: 이사 가능성에 대비해 현금 지출표 작성

제도와 금리는 바뀔 수 있어서 최종 조건은 은행, 보증기관, 정부 상품 안내에서 다시 확인해야 합니다. 블로그 글이나 주변 경험담은 방향을 잡는 데 쓰고, 실제 계약 전에는 현재 기준으로 확인하는 게 안전합니다.

5. 내 가계부에 맞는 전세대출 기준선

전세대출을 무조건 줄여야 한다고 말하고 싶지는 않습니다. 전세대출 덕분에 월세 부담을 줄이고 안정적으로 사는 집도 많습니다. 다만 내 소득에서 주거비가 너무 커지면 다른 선택지가 줄어듭니다. 여행을 못 가는 정도가 아니라 병원비, 경조사비, 자동차 수리비 같은 돌발 지출에 약해집니다.

제가 가장 현실적으로 보는 기준은 저축이 완전히 끊기지 않는 선입니다. 대출 이자를 내고도 월 소득의 10%라도 남길 수 있으면 버틸 힘이 있습니다. 반대로 전세대출을 받은 뒤 매달 카드값으로 생활비를 메워야 한다면, 그 집은 가격표보다 비싼 집일 가능성이 큽니다.

집은 숫자만으로 고르는 물건이 아닙니다. 출퇴근 시간, 아이 학교, 부모님과의 거리, 동네의 안정감도 분명 돈만큼 중요합니다. 그래서 더더욱 가계부 숫자가 필요합니다. 마음에 드는 집을 포기하라는 뜻이 아니라, 그 집에 살면서 내 생활이 얼마나 흔들리는지 미리 보는 작은 손전등 같은 역할을 하니까요.

전세대출을 앞두고 있다면 은행 한도 화면을 캡처하기 전에 지난 3개월 가계부를 먼저 펼쳐보면 좋겠습니다. 내가 이미 쓰고 있는 돈, 줄이기 어려운 돈, 조금 조절 가능한 돈이 보이면 대출 금액도 훨씬 덜 막연해집니다. 결국 오래 버틸 수 있는 집은 가장 큰 한도로 들어간 집이 아니라, 매달의 생활이 무너지지 않는 집에 가깝다고 느낍니다.