전세대출 받기 전 가계부에서 먼저 봐야 할 5가지 숫자
얼마 전 지인 가계부를 같이 봤는데, 전세대출 한도보다 더 무서운 숫자가 따로 있었습니다. 은행 앱에서는 2억까지 가능하다고 나오는데, 실제 월 지출표에는 매달 남는 돈이 28만 원뿐이었거든요. 전세대출은 집을 구할 때 숨통을 틔워주지만, 생활비 흐름을 무시하고 받으면 2년 내내 통장 잔고가 불안해집니다.
저도 가계부를 10년 넘게 쓰면서 느낀 게 있습니다. 대출은 금리보다 먼저 현금흐름으로 봐야 합니다. 이자가 낮아 보여도 관리비, 보증보험료, 이사비, 중개수수료까지 붙으면 월급날마다 계산이 달라집니다.
1. 대출 한도보다 월 이자부터 계산하기
전세대출 상담을 받으면 가장 먼저 듣는 말이 한도입니다. 그런데 가계부에서는 한도보다 월 이자가 먼저입니다. 예를 들어 전세대출 1억 5천만 원을 연 4% 금리로 받으면 단순 계산 월 이자는 약 50만 원입니다. 2억이면 약 67만 원입니다. 여기에 원금 상환이 있는 상품이라면 부담은 더 커집니다.
월급 320만 원 가구가 월세 60만 원을 내다가 이자 50만 원으로 바뀌면 언뜻 줄어든 것처럼 보입니다. 그런데 전세 집은 보통 관리비가 따로 붙고, 이사 후 가전이나 커튼 같은 초기 지출도 생깁니다. 그래서 저는 전세대출을 볼 때 월 이자에 최소 10만~20만 원을 더해 생활비표에 넣어봅니다. 이 숫자로도 버틸 수 있어야 실제로 편합니다.
2. 보증금이 커질수록 숨은 비용도 커진다
전세는 월세보다 깔끔해 보이지만 계약 과정의 비용이 꽤 큽니다. 중개보수, 이사비, 입주 청소, 보증보험료, 등기 관련 확인 비용, 가구 교체비가 한꺼번에 나갑니다. 3억 전세로 옮기면서 대출을 2억 받는 경우, 이사 첫 달에만 300만~600만 원이 움직이는 집도 봤습니다.
가계부에는 이 비용을 비정기 지출로 따로 잡아야 합니다. 평소 저축 100만 원을 하던 집도 이사 달에는 저축이 0원이 될 수 있습니다. 문제는 그 다음 달 카드값입니다. 이사비를 카드로 밀어두면 새집에 들어간 뒤에도 2~3개월 동안 잔고가 회복되지 않습니다.
- 중개보수와 이사비는 계약 전 현금으로 따로 분리
- 입주 첫 달 생활비는 평소보다 20% 높게 잡기
- 가전·가구 교체는 필수와 보류 목록으로 나누기
3. 전세대출 전 가계부에서 지워야 할 지출
전세대출을 받는다고 무조건 아껴 살 필요는 없습니다. 다만 고정비는 한번 늘어나면 줄이기 어렵습니다. 통신비, 보험료, 구독료, 자동차 유지비처럼 매달 빠져나가는 돈이 이미 큰 집은 전세대출 이자가 들어오는 순간 여유가 급격히 줄어듭니다.
제가 자주 쓰는 기준은 간단합니다. 대출 후 주거비가 월 소득의 25%를 넘으면 다른 고정비를 먼저 봅니다. 월 실수령 350만 원이라면 주거비 87만 원 안쪽이 상대적으로 안정적입니다. 여기서 주거비는 이자만이 아니라 관리비, 주차비, 전기·가스 변동분까지 포함한 숫자입니다.
가계부에서 먼저 확인할 항목
- 안 쓰는 구독 서비스가 월 3만 원 이상인지
- 보험료가 소득 대비 과하게 잡혀 있는지
- 외식비가 평일과 주말에 중복으로 새고 있는지
- 카드 할부 잔액이 3개월 이상 이어지는지
사실 전세대출 자체보다 무서운 건 이미 새고 있던 돈입니다. 이자 45만 원은 계산하기 쉽지만, 배달 18만 원, 편의점 12만 원, 택시 9만 원은 한 달이 지나야 보입니다. 그래서 대출 실행 전 2개월 가계부만 제대로 봐도 위험한 계약을 꽤 걸러낼 수 있습니다.
4. 2년 뒤 갱신 시나리오를 숫자로 적기
전세 계약은 보통 2년 단위라서 현재 금리와 현재 보증금만 보면 부족합니다. 2년 뒤 보증금이 2천만 원 오르거나, 금리가 1%포인트 높아지는 상황을 같이 적어야 합니다. 2억 대출에서 금리가 1%포인트 오르면 월 이자는 약 17만 원 늘어납니다. 이 정도면 식비 예산 하나가 흔들립니다.
저는 전세대출을 고민할 때 세 가지 표를 만듭니다. 지금 조건, 나빠진 조건, 아주 빠듯한 조건입니다. 예를 들어 지금 이자가 55만 원이면 나빠진 조건은 70만 원, 아주 빠듯한 조건은 85만 원으로 둡니다. 이때도 적자가 나지 않으면 마음이 훨씬 편합니다.
상품별 자격, 한도, 금리는 자주 바뀝니다. 실제 신청 전에는 은행 상담과 함께 주택도시기금, 금융감독원 같은 공식 안내를 같이 확인하는 편이 좋습니다. 블로그 글보다 내 소득, 집 위치, 보증기관 조건이 우선입니다.
5. 전세대출을 받아도 남겨야 할 비상금
전세로 옮기면서 보증금에 현금을 거의 다 넣는 경우가 많습니다. 그런데 저는 최소 3개월치 생활비는 남기는 쪽을 권합니다. 맞벌이거나 소득이 안정적이면 3개월, 프리랜서나 성과급 비중이 크면 6개월이 더 낫습니다.
월 생활비가 250만 원인 집이라면 최소 750만 원은 건드리지 않는 돈으로 남겨두는 식입니다. 이 돈이 있으면 금리가 조금 오르거나 갑자기 병원비가 나와도 카드를 긁고 후회하는 일이 줄어듭니다. 전세대출은 큰돈을 빌리는 일이지만, 생활은 작은 돈의 반복으로 버팁니다.
전세대출을 잘 받았다는 건 가장 큰 한도를 받았다는 뜻이 아닙니다. 이자를 내고도 식비를 너무 줄이지 않고, 부모님 생신이나 아이 학원비 같은 생활의 리듬을 지킬 수 있는 상태에 가깝습니다. 숫자는 차갑지만 가계부는 결국 내가 덜 불안하게 살기 위한 도구라고 생각합니다.
