주택담보대출금액 정하기 전 가계부에서 먼저 봐야 할 5가지 숫자
얼마 전 10년 치 가계부 파일을 열어보다가, 집을 살 때 가장 무서운 숫자는 집값이 아니라 매달 빠져나가는 고정비라는 생각이 들었습니다. 주택담보대출금액을 크게 잡으면 당장은 원하는 집에 가까워지지만, 생활비 표에서는 바로 티가 납니다. 외식 한두 번 줄이는 정도로는 감당이 안 되는 금액이 매달 자동이체로 나가니까요.
저는 대출을 볼 때 은행 한도보다 가계부 한도를 먼저 봅니다. 은행이 빌려줄 수 있다고 해서 우리 집이 편하게 갚을 수 있다는 뜻은 아니더라고요. 특히 아이 교육비, 부모님 병원비, 차량 유지비처럼 갑자기 줄이기 어려운 돈이 있는 집은 더 조심해야 합니다.
1. 월 상환액은 소득의 25~30% 안에서 먼저 계산하기
주택담보대출금액을 정할 때 가장 먼저 볼 숫자는 대출 총액이 아니라 월 상환액입니다. 예를 들어 부부 합산 실수령액이 월 500만 원인 집이라면, 원리금 상환액은 125만~150만 원 안에서 먼저 맞춰보는 게 현실적입니다. 180만 원도 계산상 가능해 보일 수 있지만, 생활비에서 매달 30만~50만 원이 더 사라지는 차이는 큽니다.
가계부를 오래 쓰다 보면 평균 생활비가 보입니다. 우리 집이 아무리 아껴도 식비 90만 원, 관리비와 공과금 45만 원, 보험료 40만 원, 교통비 35만 원은 계속 나간다면 이 금액은 희망이 아니라 고정값으로 봐야 합니다. 여기에 대출 상환액을 얹었을 때 남는 돈이 0에 가까우면, 그 대출은 생활을 너무 조이게 됩니다.
- 실수령액 400만 원: 월 상환액 100만~120만 원 선부터 점검
- 실수령액 500만 원: 월 상환액 125만~150만 원 선부터 점검
- 실수령액 700만 원: 월 상환액 175만~210만 원 선부터 점검
2. 은행 한도와 우리 집 한도는 다르게 보기
은행에서 주택담보대출금액 3억 원이 가능하다고 안내받으면 마음이 흔들립니다. 근데 은행은 우리 집의 명절비, 경조사비, 아이 방학 특강비, 차량 수리비까지 세세하게 알지 못합니다. 은행 한도는 심사 기준이고, 우리 집 한도는 생활 기준입니다.
제가 가계부에서 자주 보는 방식은 최근 12개월 평균 지출을 내는 겁니다. 한 달만 보면 착시가 생깁니다. 3월에는 입학 준비비가 있고, 5월에는 가족 행사비가 있고, 8월에는 휴가비가 있습니다. 12개월 평균을 내면 진짜 생활비가 보입니다. 그 평균 지출에 예상 대출 상환액을 더한 뒤, 실수령액에서 뺐을 때 최소 50만~100만 원은 남아야 숨을 쉽니다.
간단한 계산 예시
월 실수령액 520만 원, 최근 12개월 평균 생활비 310만 원인 집이 있다고 해볼게요. 여기에 대출 원리금 150만 원을 더하면 총지출은 460만 원입니다. 남는 돈은 60만 원입니다. 이 정도면 아주 넉넉하진 않아도 비상금 적립을 조금씩 이어갈 수 있습니다. 그런데 원리금이 190만 원이면 총지출은 500만 원, 남는 돈은 20만 원입니다. 이때는 작은 변수 하나에도 카드값이 밀릴 수 있습니다.
3. 금리 1%포인트 상승을 미리 넣어보기
주택담보대출금액을 계산할 때 현재 금리만 넣으면 마음이 편해집니다. 하지만 가계부는 편한 숫자보다 버틸 수 있는 숫자를 보는 쪽이 낫습니다. 대출 3억 원을 30년 원리금 균등으로 갚는다고 가정하면, 금리가 조금만 달라져도 월 상환액이 꽤 움직입니다.
예를 들어 월 상환액이 145만 원 정도라고 생각하고 예산을 짰는데, 금리 변동이나 조건 변경으로 160만 원대가 되면 매달 15만 원 이상 차이가 납니다. 15만 원은 작아 보여도 1년이면 180만 원입니다. 냉장고 고장, 자동차 보험료, 가족 병원비 같은 지출 하나를 막아주던 돈이 사라지는 셈입니다.
그래서 저는 대출 상담을 받을 때 현재 조건, 금리 1%포인트 상승 조건, 금리 2%포인트 상승 조건을 나눠서 봅니다. 세 숫자를 적어두면 마음이 좀 차분해집니다. 최저 금액만 보고 결정할 때보다 우리 집 체력이 선명하게 보입니다.
4. 비상금 6개월 치를 남기고 대출금액 정하기
집을 살 때 현금을 최대한 넣고 주택담보대출금액을 줄이고 싶은 마음은 자연스럽습니다. 이자를 덜 내고 싶으니까요. 그런데 현금을 너무 다 넣으면 입주 후 생활이 불안해집니다. 취득세, 이사비, 중개보수, 가전 교체, 커튼, 수리비까지 생각보다 돈이 많이 나갑니다.
제가 권하는 기준은 최소 생활비 6개월 치는 남겨두는 겁니다. 월 필수 생활비가 300만 원인 집이라면 1,800만 원은 쉽게 건드리지 않는 돈으로 두는 식입니다. 솔직히 이 돈이 통장에 있으면 대출 원금을 조금 덜 갚은 것 같아 찝찝할 수 있습니다. 하지만 갑작스러운 실직이나 병원비가 생겼을 때, 그 비상금은 이자보다 더 큰 불안을 막아줍니다.
- 입주 전 현금 지출: 취득세, 중개보수, 이사비, 등기 관련 비용
- 입주 후 현금 지출: 가전, 가구, 수리, 관리비 정산, 생활용품
- 남겨둘 돈: 최소 생활비 6개월 치, 가능하면 9개월 치
5. 절약으로 메울 수 있는 금액과 아닌 금액 구분하기
대출을 크게 받으면 스스로 이렇게 말하기 쉽습니다. 외식 줄이고, 커피 줄이고, 여행 안 가면 되지. 그런데 가계부를 보면 절약으로 줄일 수 있는 돈에는 한계가 있습니다. 월 외식비가 40만 원인 집이 20만 원으로 줄이는 건 가능할 수 있습니다. 하지만 매달 70만 원을 줄여야 하는 구조라면 이야기가 달라집니다.
생활을 바꾸는 절약과 삶을 계속 참는 절약은 다릅니다. 전자는 오래 가지만 후자는 보통 카드 할부로 돌아옵니다. 특히 아이가 있거나 맞벌이로 시간이 부족한 집은 식비와 서비스 비용이 어느 정도 필요합니다. 무조건 줄일 돈으로만 보지 말고, 생활을 유지하기 위한 비용으로 인정할 부분도 있어야 합니다.
가계부에서 체크할 3줄
- 최근 12개월 평균 지출에 대출 상환액을 더했을 때 매달 얼마가 남는가
- 금리가 올라 월 상환액이 늘어도 비상금 적립이 가능한가
- 절약 목표가 월 20만 원 수준인지, 월 70만 원 이상처럼 무리한 수준인지
주택담보대출금액은 크게 받을수록 선택지가 넓어집니다. 대신 매달의 선택지는 줄어듭니다. 집은 삶을 담는 공간인데, 대출 때문에 생활이 계속 쪼그라들면 그 집이 주는 만족도도 같이 줄어들 수 있습니다. 저는 좋은 집을 포기하자는 쪽보다, 오래 버틸 수 있는 금액을 먼저 찾자는 쪽에 가깝습니다. 가계부 숫자는 생각보다 솔직해서, 우리 집이 편하게 감당할 수 있는 선을 이미 보여주고 있을 때가 많습니다.
