아파트전세대출 전 5가지 숫자만 보면 월세보다 덜 흔들립니다
얼마 전 가계부 모임에서 아파트 전세를 알아보던 분이 대출 가능액만 보고 계약 직전까지 갔다가, 관리비와 보증보험 비용을 넣어 보니 월 지출이 예상보다 18만 원 더 커진 사례가 있었습니다. 아파트전세대출은 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’보다 ‘매달 얼마를 버틸 수 있나’가 먼저입니다.
저는 전세대출을 볼 때 집값 전망보다 가계부 숫자를 먼저 엽니다. 보증금 3억 원, 대출 2억 원, 금리 연 4%라면 이자만 월 약 66만 7천 원입니다. 여기에 관리비 25만 원, 교통비 증가 8만 원, 이사 후 늘어날 공과금 5만 원을 더하면 주거 관련 지출은 월 104만 원 가까이 됩니다. 대출 승인 문자보다 이 숫자가 더 솔직합니다.
1. 대출 가능액보다 월 이자부터 계산하기
아파트전세대출 상담을 받으면 보통 한도 이야기가 먼저 나옵니다. 그런데 가계부 입장에서는 한도보다 월 이자입니다. 대출 1억 원당 연 3.5%면 월 이자는 약 29만 원, 연 4.5%면 약 37만 5천 원입니다. 금리 1%포인트 차이가 월 8만 원 넘게 벌어집니다.
- 대출 1억 원, 연 3.5%: 월 약 29만 원
- 대출 2억 원, 연 4.0%: 월 약 66만 7천 원
- 대출 2억 5천만 원, 연 4.5%: 월 약 93만 8천 원
여기서 많이 놓치는 게 ‘이자는 고정 지출’이라는 점입니다. 외식비는 줄일 수 있고, 쇼핑은 한 달 멈출 수 있습니다. 하지만 전세대출 이자는 계약 기간 동안 매달 빠져나갑니다. 그래서 저는 월 소득의 25% 안에 주거비가 들어오는지 먼저 봅니다. 맞벌이 월 실수령 520만 원인 집이라면 이자와 관리비를 합쳐 130만 원 안쪽이면 숨통이 있습니다. 160만 원을 넘기면 다른 소비 항목을 상당히 줄여야 합니다.
2. 보증금 10% 계약금은 여유돈으로 남겨야 합니다
전세계약은 보통 계약금 10%가 먼저 움직입니다. 보증금 3억 원이면 3천만 원입니다. 이 돈을 적금 해지, 마이너스통장, 카드론으로 억지로 맞추면 시작부터 가계부가 흔들립니다. 사실 전세대출은 잔금일에 실행되는 경우가 많아서 계약금은 먼저 준비되어 있어야 합니다.
예를 들어 현금 4천만 원이 있는데 보증금 3억 원 아파트를 계약한다면, 계약금 3천만 원을 내고 남는 돈은 1천만 원입니다. 이사비 150만 원, 중개보수, 입주청소, 도어락 교체, 커튼, 관리비 선수금까지 넣으면 1천만 원도 금방 줄어듭니다. 저는 최소 3개월치 생활비는 남겨두는 쪽을 권합니다. 월 생활비가 300만 원이면 900만 원은 비상금으로 따로 있어야 마음이 덜 조급합니다.
3. 정책대출과 은행대출은 조건표가 다릅니다
아파트전세대출은 크게 정책성 상품과 은행 일반 전세대출로 나눠 볼 수 있습니다. 주택도시기금의 버팀목전세자금처럼 소득, 보증금, 세대주 요건을 보는 상품이 있고, 은행 전세대출처럼 보증기관 심사와 개인 신용, 임대차계약 조건을 함께 보는 상품도 있습니다. 조건은 수시로 바뀔 수 있어 계약 전에는 공식 페이지와 은행 상담 내용을 같이 확인해야 합니다.
정책성 대출은 금리가 상대적으로 낮을 수 있지만 소득과 보증금 기준이 맞아야 합니다. 반대로 은행 일반 전세대출은 선택지가 넓은 대신 금리와 보증료, 중도상환수수료 같은 부대조건을 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 한국주택금융공사 전세자금보증, 주택도시보증공사 보증, 서울보증보험 보증 등 어떤 보증을 쓰는지도 한도와 비용에 영향을 줍니다.
제가 상담 전에 적어가는 숫자
- 내 월 실수령액과 최근 6개월 평균 지출
- 희망 보증금, 필요한 대출액, 남길 비상금
- 현재 신용대출, 자동차 할부, 카드론 잔액
- 계약 예정 아파트의 등기부등본상 근저당 여부
- 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는 일정
이 다섯 가지를 적어가면 상담이 훨씬 현실적입니다. “최대한 많이”보다 “월 이자 80만 원 안쪽”처럼 말해야 은행에서도 맞는 상품을 찾기 쉽습니다.
4. 전세 사기보다 먼저 보는 등기부와 선순위 채권
아파트라고 해서 무조건 안전한 건 아닙니다. 전세보증금은 내 돈의 큰 덩어리라서, 대출 가능 여부와 별개로 집의 권리관계를 봐야 합니다. 등기부등본에 근저당이 크게 잡혀 있거나, 집주인의 세금 체납 가능성이 있거나, 시세 대비 전세가율이 지나치게 높으면 조심해야 합니다.
가계부에서는 손실을 ‘월 지출’로만 보지만, 전세보증금 문제는 몇 년 치 저축을 한 번에 흔들 수 있습니다. 보증금 3억 원 중 내 현금이 7천만 원이라면, 이 돈은 5만 원 아끼고 10만 원 모아 만든 시간입니다. 그래서 전세보증보험 가입 가능 여부도 계약 전 확인하는 편이 좋습니다. 단, 보증보험도 집값, 선순위 채권, 임대인 조건에 따라 거절될 수 있습니다.
5. 월세와 비교할 때는 ‘현금 흐름’으로 봐야 합니다
전세가 늘 유리한 건 아닙니다. 예를 들어 월세가 보증금 5천만 원에 월 90만 원이고, 전세가 보증금 3억 원에 대출 2억 5천만 원이 필요하다고 해보겠습니다. 전세대출 금리가 연 4%라면 월 이자는 약 83만 원입니다. 여기에 보증료와 대출 부대비용, 묶이는 현금의 기회비용을 넣으면 월세와 차이가 생각보다 작아질 수 있습니다.
반대로 전세대출 이자가 월세보다 20만 원 이상 낮고, 같은 단지에서 관리비와 출퇴근 비용이 비슷하다면 전세가 가계부에 더 편할 수 있습니다. 중요한 건 ‘전세니까 무조건 절약’이라는 생각을 잠깐 내려놓는 겁니다. 전세도 이자라는 이름의 월세를 내는 구조입니다.
계약 전 보는 3줄 계산
- 월 주거비: 대출이자 + 관리비 + 보증료 월 환산액
- 초기 현금: 계약금 + 이사비 + 중개보수 + 비상금
- 위험 점검: 등기부, 전입·확정일자, 보증보험 가능 여부
공식 정보는 계약 직전에 다시 확인하는 게 맞습니다. 주택도시기금 상품 조건은 주택도시기금, 전세자금보증은 한국주택금융공사, 소비자 유의사항은 금융감독원 자료를 같이 보는 식입니다. 은행 앱의 예상 한도만 보고 계약서를 쓰기에는 전세금이 너무 큰돈입니다.
저는 전세대출을 반대하지 않습니다. 다만 대출이 생활을 압박하기 시작하면 좋은 집도 마음 편한 집이 되기 어렵습니다. 내 가계부에서 월 이자와 관리비가 자연스럽게 들어갈 자리가 있는지, 그 숫자를 먼저 확인한 뒤 집을 고르는 쪽이 오래 버팁니다.
